Sander Sijm, Peter Kroon
Het gaat nog steeds goed met de woningbouwproductie in Amsterdam. De afgelopen vijf jaar lag het aantal jaarlijks opgeleverde nieuwbouwwoningen rond de 6.500. Dat is inclusief transformatie waar bijvoorbeeld kantoren of scholen verbouwd zijn tot woningen. Ook in deze rapportage, waarbij is gekeken naar de opgeleverde woningen in de periode augustus 2019 tot augustus 2020, is weer sprake van een groot aantal opleveringen, namelijk 6.211 woningen. Hiervan is 32% opgeleverd voor de specifieke doelgroepen jongeren, studenten en statushouders. Daarnaast zijn er nog 171 zelfbouwwoningen opgeleverd.
De score van de Amsterdamse nieuwbouwproductie op het gebied van duurzaamheid laat, na een aantal jaren met duidelijke verbeteringen, een wat wisselend beeld zien. Het gebruik van PV-panelen bij nieuwbouw is inmiddels de normale gang van zaken. Ook het gebruik van duurzaam hout lijkt gemeengoed te zijn geworden, hoewel de zorgvuldige administratie daarvan wel een belangrijk aandachtspunt blijft. Op het gebied van rainproof ontwikkelen en het faciliteren van elektrisch vervoer werd de score van verleden jaar niet overtroffen. En de gemiddelde EPC score liet ook een kleine terugval zien ten opzichte van vorig jaar.
Opleveringen blijven op hoog niveau
Er zijn in de periode van augustus 2019 tot augustus 2020 in de projectmatige bouw 6.211 woningen opgeleverd in 72 projecten. Bij 49 projecten gaat het hierbij om nieuwbouw en bij 23 projecten gaat het om verbouw en transformatie waarbij de bestemming van het gebouw is gewijzigd naar wonen1. Hiervoor zijn de plattegronden van het oorspronkelijke gebouw ingrijpend gewijzigd. In een van bovengenoemde projecten was naast verbouw sprake van deels nieuwbouw. Er zijn ook 171 zelfbouwwoningen gerealiseerd, op kavels die aan particulieren zijn uitgegeven. Die worden geïnventariseerd maar hierover worden geen verdere gegevens opgevraagd en ze worden dus niet verder in beschouwing genomen in deze analyse. In deze documentatie zijn de woningbouwprojecten met minder dan vier woningen, niet zijnde gebouwd op zelfbouwkavels uitgegeven door de gemeente, niet opgenomen. Dit betekent dat het absolute aantal opgeleverde woningen iets naar boven moet worden afgerond.
Over de opgeleverde woningen hebben de architecten en opdrachtgevers gegevens aangeleverd die hieronder zijn geanalyseerd. Van 68 van de 72 projecten is naast de projectregistratie ook de ingevulde vragenlijst ontvangen zodat de resultaten een goed totaalbeeld geven van de opgeleverde woningen van het afgelopen jaar.
Samenstelling van de woningproductie
Van de opgeleverde woningen werd 53% gerealiseerd in de sociale huursector. In totaal waren dat ruim 3.300 woningen. Hiervan is ruim een derde opgeleverd in stadsdeel Zuidoost. Het stadsdeel Noord is goed voor een kwart van deze woningen. Deze sociale huurwoningen zijn allemaal niet van tijdelijke aard.
In 14 projecten zijn middeldure huurwoningen gerealiseerd. In totaal behelst dat 853 woningen waarvan ruim een derde in Nieuw-West.
In Nieuw-West ligt ook het project met het hoogste aantal middeldure huurwoningen, namelijk Don Bosco met 300 middeldure huurwoningen.
Het aandeel koopwoningen dat is opgeleverd bedraagt 22%. Van deze 1.398 koopwoningen werden er 472 woningen opgeleverd in het middensegment. Deze woningen hebben een vraagprijs tussen € 183.000 en € 306.000. 31% van deze koopwoningen in het middensegment werd opgeleverd in stadsdeel Noord en 24% in zowel stadsdeel Zuid en stadsdeel West.
Dit jaar is het aandeel opgeleverde woningen dat bestemd is voor specifieke doelgroepen veel groter dan in het jaar ervoor. Vorig jaar werden er wat weinig studenten- en jongerenwoningen opgeleverd, 18% was bestemd voor deze doelgroepen. Dit jaar was dat 32%. Circa twee derde van studentenwoningen is toe te schrijven aan één project, OurDomain Amsterdam Southeast - East House. Deze schaal past bij de doelgroep: voor alleenstaanden met een relatief grote behoefte aan voorzieningen als cafés en studieruimten kunnen deze voorzieningen makkelijker worden gerealiseerd in samenhang met een omvangrijk woningbouwproject. Voor statushouders werden dit jaar 40 woningen opgeleverd.
Samenstelling opgeleverde woningen voor bijzondere groepen (op basis van respons)
In totaal hebben de woningbouwcorporaties bijna 1.600 sociale huurwoningen opgeleverd. Het grootste deel is bestemd voor specifieke doelgroepen zoals jongeren, studenten en statushouders.
Van de opgeleverde sociale huurwoningen door corporaties zijn 69 woningen theoretisch geschikt voor ouderenhuisvesting. Deze woningen zijn aanpasbaar gebouwd en daarmee rolstoeltoegankelijk. Een voorbeeld hiervan is te vinden in het project Cityplot Apartments in Noord.
De gemiddelde oppervlakte van de opgeleverde appartementen (uitgezonderd de appartementen voor specifieke doelgroepen) was met 77 m² groter dan het jaar ervoor toen deze uitkwam op 70 m². De gemiddelde woninggrootte van nieuwbouwwoningen is 67 m², dat is groter dan die van de transformatiewoningen met 59 m².
Het grootste nieuwbouw appartement is in Koningslaan 32-38, 583 m² en de kleinste woningen zijn de appartementen voor statushouders in Oldskool met een woninggrootte van 19 m².
De opgeleverde nieuwbouwwoningen in de sociale huur zijn klein met een gemiddelde woninggrootte van 45 m², maar als de woningen voor speciale doelgroepen, waaronder studenten- en jongerenwoningen, buiten beschouwing gelaten worden is de gemiddelde woninggrootte van een nieuwbouw sociale huurwoning 65 m². Opmerkelijk is de gemiddelde woninggrootte van een nieuwbouw vrije sector koopwoning. Deze woningen hebben een gemiddelde oppervlakte van maar liefst 125 m². Dit maakt de nieuwbouw koopwoningen duur. De gemiddelde woninggrootte van de opgeleverde dure huurwoningen is met 84 m² een stuk kleiner dan de koopwoningen, maar nog steeds groter dan het gemiddelde van alle opgeleverde woningen.
Van de nieuwbouwwoningen heeft 57% een privé-buitenruimte. Maar als de nieuwbouwwoningen voor specifieke doelgroepen buiten beschouwing worden gelaten beschikt 83% van de opgeleverde nieuwbouwwoningen over een privébuitenruimte. Overigens beschikken alle woningen zonder een privé-buitenruimte wel over een gemeenschappelijke buitenruimte.
Veel opleveringen in stadsdeel Noord en Zuidoost
De meeste woningen werden opgeleverd in stadsdeel Noord. Dit waren 1.480 woningen verdeeld over 20 projecten. In stadsdeel Zuidoost werden bijna net zoveel woningen opgeleverd, 1.458, maar die waren verdeeld over 4 projecten.
Totaal aantal opgeleverde woningen en het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen per stadsdeel
Ontwikkeling in de duurzaamheidsprestaties van de nieuwbouw
De gemeente Amsterdam streeft naar een duurzame samenleving.
Ook van de bouw wordt een bijdrage verwacht aan een duurzame toekomst. Voor de nieuwbouw zijn de laatste jaren hoge ambities in verschillende beleids- en ambitiestukken vastgesteld (o.a. de Agenda Duurzaam Amsterdam, 2015, Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050, 2019).
De duurzaamheidsambities van Amsterdam gaan bij nieuwbouw verder dan de landelijk duurzaamheidseisen in het Bouwbesluit. Zo is de landelijke Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC)2 eis in het bouwbesluit voor nieuwbouwwoningen bijvoorbeeld 0,4. In Amsterdam is die EPC eis, met toestemming van het Rijk, middels de Crisis en Herstelwet aangescherpt tot 0,2. Daarnaast wordt bij de uitgifte van nieuwe bouwkavels extra duurzaamheid in de nieuwbouw gestimuleerd met het gemeentelijke tenderbeleid. Bij de selectie van de partij die de kavel mag ontwikkelen worden de verschillende ingediende plannen beoordeeld en weegt de score op het selectiecriterium ‘duurzaamheid’ altijd voor tenminste 30% mee. Dus, hoe duurzamer een door een ontwikkelaar ingediend nieuwbouwplan, hoe groter de kans dat hij de tender wint. Het liefst heeft Amsterdam dat ontwikkelaars gebouwen ontwikkelen die netto helemaal geen energie meer nodig hebben of zelfs energie leveren. Ook bij een-op-een afspraken is het aspect duurzaamheid altijd onderdeel van de afspraken. In dit projectenboek wordt gerapporteerd over opgeleverde gebouwen. Bij de start van een project maken gemeente en ontwikkelaar (duurzaamheids)afspraken die, met de eisen en ambities van dat moment, maximaal haalbaar zijn. Tussen het moment dat de gemeente en de ontwikkelaar afspraken maken en het moment dat een gebouw wordt opgeleverd zit doorgaans vele jaren. De landelijke duurzaamheidseisen en de gemeentelijke duurzaamheidseisen en -ambities worden regelmatig aangescherpt. Daarom is de duurzaamheidsprestatie van projecten die nu worden opgeleverd doorgaans wat lager dan het nu actuele ambitieniveau en beleid. Omdat de eisen en ambities bij nieuwe projecten voortdurend worden aangescherpt, verbetert de duurzaamheidsprestatie van de in Amsterdamse opgeleverde nieuwbouw gestaag, maar loopt altijd wat achter bij de meest actuele ambities.
Duurzaamheid bij de opgeleverde nieuwbouwwoningen uit 2019/20203
In de in dit Projectenboek beschreven periode zijn 49 projecten met nieuwbouwwoningen opgeleverd met in totaal 5.080 nieuwbouwwoningen. Bij 24 van die 49 projecten heeft de ontwikkelaar aangegeven dat er duurzaamheidsafspraken zijn gemaakt die verder gingen dan het bouwbesluit (49%). Ter vergelijking, verleden jaar was dat 55% en het jaar dáárvoor was het 40%. De meeste afspraken zijn gemaakt over aardgasvrij4 bouwen (20 projecten). Ook over een lagere EPC dan wettelijke vereist (15 projecten) en over gebruik van duurzame materialen (13 projecten) zijn relatief vaak afspraken gemaakt. Bij 11 projecten zijn afspraken gemaakt over de flexibiliteit/veranderbaarheid/multifunctionaliteit van het gebouw. Bij de opleveringen van vorig jaar was dat nog maar bij 4 projecten het geval. Als een gebouw gemakkelijk gebruikt kan worden voor verschillende functies dan zal er bij een eventuele toekomstige functieverandering minder snel sloopnieuwbouw of een grote verbouwing nodig zijn, en dat is duurzamer. Bij 6 projecten zijn er afspraken gemaakt over waterberging op het perceel.
Naast de nieuwbouwwoningen zijn er ook 1.131 woningen gerealiseerd in 23 projecten door transformatie van bestaande gebouwen. Bij slechts 3 van die projecten zijn afspraken gemaakt over duurzaamheid. In twee gevallen ging het om de afspraak om aardgasvrij te bouwen.
Kleine terugval bij de energieprestatie bij de nieuwbouw
De wettelijke eisen voor de energieprestatie van nieuwbouwwoningen worden periodiek aangescherpt. Was de EPC-eis voor woningen in het Bouwbesluit vóór 2011 nog 0,8, sinds 2015 is dat gedaald naar een EPC van 0,4. Amsterdam heeft sinds 18 februari 2019 een scherpere EPC-eis van 0,2 ingevoerd voor alle nieuwbouwwoningen. Nieuwe wettelijke eisen gelden steeds op het moment van indienen van de aanvraag omgevingsvergunning. Door de (vaak lange) periode die zit tussen de datum van indiening van de vergunningsaanvraag en de oplevering van een gebouw kunnen er nog woningen worden opgeleverd met een EPC score die hoger is dan de huidige EPC-eis in Amsterdam.
Omdat de eisen en ambities voor de energieprestatie steeds worden aangescherpt voor nieuwe projecten is een steeds betere energieprestatie van de opgeleverde woningen te verwachten. In grafiek 1 hieronder is te zien dat dat de afgelopen jaren ook het geval was. Dit jaar is de EPC score van de opgeleverde nieuwbouwwoningen van 0,31 echter iets minder goed dan de score van de opgeleverde woningen van het jaar ervoor. Een mogelijke oorzaak van deze kleine terugval in de EPC score kan het kleinere aantal opleveringen zijn in de Houthaven. De Houthaven, vanaf 2013 in ontwikkeling, was door gemeente en Rijk aangewezen als ‘excellent gebied’ voor energieneutraal bouwen. Dat hield in dat de gemeente daar bij wijze van proef een EPC-eis van 0,15 mocht opleggen. Opgeleverde projecten in de Houthaven hebben daarom de laatste jaren de gemiddelde EPC score positief beïnvloed. Een EPC van 0,315 bij opgeleverde nieuwbouwwoningen is overigens geen slechte score, het is nog steeds beter dan de huidige bouwbesluit eis die elders in het land gehaald moet worden om bij een nieuw project een omgevingsvergunning te krijgen.
Het is in Amsterdam sinds voorjaar 2019 niet meer mogelijk een omgevingsvergunning te krijgen voor een woningbouwproject met een EPC van hoger dan 0,2. Daarmee is in feite nu heel Amsterdam een ‘excellent gebied’ geworden. Daarnaast blijft de gemeente onder andere via het tenderbeleid een nóg betere energieprestatie stimuleren. De EPC score van projecten die in de toekomst ‘uit de pijplijn’ komen zal daarom zeker omlaag gaan.
Gemiddelde EPC score nieuwbouwwoningen Amsterdam
Er zijn 8 projecten met eengezinswoningen met een EPC tussen de 0 en 0,26 en 19 projecten met appartementen hebben een EPC tussen de 0 en 0,37. Naast de al genoemde bouwgroep GO Buiksloterham presteerde ook meergezinswoning project Breehorn - De Schaker zeer goed op de energieprestatie met een EPC van 0,04.
Regels en mogelijkheden zijn bij het realiseren van woningen in bestaande gebouwen anders dan bij nieuwbouwwoningen. Bij slechts 4 van de 23 transformatieprojecten is een EPC score opgegeven. Die score varieerde tussen de EPC 0,22 en 0,86.
Van 16 transformatie projecten is informatie doorgegeven over de primaire energiebron. Bij 7 van die projecten was dat een individuele HR-ketel of HR-ketel in cascade opstelling, bij 4 projecten was dat stadsverwarming.
Gebruik van duurzaam hout steeds normaler
Hout is een mooi materiaal dat 100% circulair is en wat CO2 opslaat. Gebruik van hout kan de milieuprestatie van gebouwen verbeteren. Het is wel belangrijk dat het gebruikte hout duurzaam wordt geproduceerd, met respect voor de natuur en voor de mensen die leven in houtwinningsgebieden en/of werkzaam zijn in de houtsector.
Er zijn verschillende labels voor duurzaam hout, maar volgens maatschappelijke organisaties en wetenschappers biedt alleen het keurmerk van de Forest Stewardship Council (FSC) de garantie dat bij de productie van het hout objectieve en meetbare minimumeisen zijn gehanteerd. Daarom roept de gemeente Amsterdam alle ontwikkelaars en bouwbedrijven al jaren op alléén hout met het FSC-keurmerk te gebruiken6. Wat kosten betreft is er nauwelijks verschil met hout zonder FSC-keurmerk, dus ontwikkelaars kunnen gemakkelijk kiezen hier hun verantwoordelijkheid te nemen. Belangrijk bij toepassing van FSChout is het goed borgen in het werkproces. Ook als een opdrachtgever FSC-hout in zijn programma van eisen opneemt en de architect dat vervolgens in zijn bestekken voorschrijft, blijft goed toezicht op de naleving hiervan door de directievoerder op aannemer en onderaannemers en andere leveranciers die een bijdrage leveren aan een bouwproject essentieel.
Bij 38 opgeleverde woningbouwprojecten (in nieuwbouw en in bestaande bouw) is aangegeven dat er hout is toegepast en is daarover ook informatie verstrekt. Bij 32 van die projecten (84%) is aangegeven dat er FSC-hout is toegepast. Bij 1 project is aangegeven dat er in plaats van FSC-hout PEFChout (een ander keurmerk voor duurzaam hout) is gebruikt. Bij 3 projecten is aangegeven dat zowel FSC-hout als PEFC-hout is toegepast. De gemeente Amsterdam beschouwt zoals hierboven beschreven, nog steeds alléén FSC-hout als gegarandeerd duurzaam hout. Ook was er 1 project waar het gebruikte hout voor hekwerk hergebruikt hout was, wat natuurlijk ook prima is. Bij 4 projecten is aangegeven dat er geen duurzaam hout is gebruikt.
Om te kunnen garanderen dat gebruikt hout echt FSC-hout is moet het CoC (Chain of Costody) -nummer van de hoofdaannemer geleverd worden. De hoofdaannemer is de laatste partij in de keten van de FSC-certificering. Elke partij in de FSCketen is verantwoordelijk voor de certificeringscontrole van de voorliggende partij. Indien de opgegeven CoC-nummers van de FSC-gecertificeerde partij horen bij een onderaannemer of toeleverancier, ontbreekt in de FSC-procedure feitelijk de controle of de levering van die onderaannemer daadwerkelijk betrekking heeft op het bouwproject waar het omgaat. Hoewel 32 projecten hebben aangegeven dat er FSC-hout is gebruikt, is dat door vrijwel geen project helemaal met 100% zekerheid aan te tonen. Bij 6 projecten zijn er bijvoorbeeld helemaal geen CoC-nummers opgegeven. Het is mogelijk dat die projecten wel FSC-hout hebben gebruikt (één van deze projecten was bijvoorbeeld het project Schoonschip, een bijzonder duurzame ontwikkeling), maar dit is dan niet te controleren. De andere 26 projecten die aangaven FSC-hout te hebben gebruikt hebben wel CoC-nummers doorgegeven, maar dat was dan niet het nummer van de hoofdaannemer maar van een onderaannemer of leverancier, of het nummer klopte niet helemaal. De administratie moet wat dat betreft nog een stuk zorgvuldiger.
Milieu Prestatie Gebouwen (MPG)
De MPG is een meeteenheid voor duurzaamheid van de in een gebouw gebruikte materialen. Hoe lager de MPG, hoe duurzamer het materiaalgebruik. Sinds 2013 is er een verplichting om een MPG berekening te maken bij nieuwbouwprojecten, maar er was nog geen wettelijke norm waaraan moest worden voldaan. Wellicht dat daarom maar weinig ontwikkelaars van opgeleverde gebouwen een MPG score kunnen overleggen. Sinds 1 januari 2018 geldt voor de MPG een maximum grenswaarde van 1,0 bij aanvraag van een omgevingsvergunning. Het maken van een MPG berekening is daarmee niet langer vrijblijvend. Het aantal opgeleverde projecten waarbij de MPG bekend is zal daarom de komende jaren naar verwachting oplopen. Dit jaar is bij 10 van de 72 projecten een MPG score doorgegeven. Alle scores zaten tussen de 0,42 en de 0,73 en waren dus ruimschoots beter dan het nu geldende niveau voor nieuwe ontwikkelingen. De projecten die een MPG score doorgaven waren projecten met meer dan gemiddelde aandacht voor duurzaamheid. Van de 10 projecten hadden er 7 bijvoorbeeld een EPC van 0,22 of lager.
Het percentage projecten waarbij elektrische oplaadpunten bij parkeerplekken zijn gerealiseerd is met 44% gestegen ten opzichte van de 31% van aan vorig jaar. Wel is het percentage projecten waarbij al voorzieningen zijn getroffen voor de aanleg van oplaadpunten in de toekomst gedaald, van 27% vorig jaar naar 11% nu. Hierdoor is het percentage projecten waarbij rekening is gehouden met een toename van het aantal elektrische auto’s vrijwel gelijk gebleven (was 58% is nu 55%).
Als we echter alleen kijken naar de 28 projecten met gebouwde parkeerplekken, dan zien we dat nog maar 14% van die projecten geen rekening houdt met elektrisch autogebruik. De andere 86% bestaat voor de helft uit projecten met elektrische parkeerplekken en voor de andere helft uit projecten waarbij er voorbereidingen zijn getroffen voor elektrisch parkeren in de toekomst.
In de parkeergarage onder The George, een complex met 47 appartementen op de Zuidas, kunnen elektrische auto’s, scooters en fietsen worden opgeladen. Regenwater wordt opgeslagen op het dag en ingezet voor het groen aan het gebouw.
In 90% van de nieuwbouwprojecten zijn PV-panelen (fotovoltaïsche cellen) toegepast. Verleden jaar was dat nog 72%. Warmteterugwinning uit douchewater (WTW) is in 7 projecten toegepast. Dat was een jaar geleden nog bij 10 projecten het geval.
Bij 49% van de nieuwbouwprojecten zijn rainproof maatregelen genomen. Vorig jaar was dat nog 54% en het jaar dáárvoor 25%. De meest populaire rainproof maatregel is het vegetatie- of waterbergingdak. De helft van de rainproof projecten koos voor deze oplossing. 10 projecten maakte gebruik van infiltratie in de bodem. 8 projecten hadden een groene gevel, vaak in combinatie met een vegetatie- of waterbergingdak. Aantal opgeleverde woningen naar enkele kenmerken en stadsdelen
1] In tegenstelling tot de breder gecommuniceerde productiecijfers van de gemeente Amsterdam gaat het hier om opgeleverde woningen en niet over het aantal in aanbouw genomen woningen.
2] Het Rijk gaat in 2021 de EPC methode vervangen voor een bredere BENG norm die in eerste instantie wat duurzaamheidsniveau overeenkomt met de huidige EPC eis in het bouwbesluit. De gemeente Amsterdam is voornemens de Amsterdamse EPC eis ook te vervangen met een daarmee vergelijkbare ‘Amsterdamse BENG’ norm.
3] Uitgaand van de door de projecten aangeleverde informatie.
4] Op 1 juli 2018 is aardgasvrij bouwen een wettelijke voorwaarde geworden voor het krijgen van een bouwvergunning. Voor die datum werden hierover aparte afspraken gemaakt.
5/6] Voor meer informatie over FSC-hout, ga naar de website http://www.fsc.nl/nl-nl.