Kleine woningen vormen een groeiend aandeel van de Amsterdamse woningbouwproductie. Of een woning groot of klein is, hangt mede af van het huishouden dat er in woont. Woningen kleiner dan 50 m2 gebruiksoppervlak worden bestempeld als kleine woningen. De regels rond minimale oppervlaktes, het wooncomfort en de bouwveiligheid, zoals vastgelegd in het Bouwbesluit zijn de afgelopen jaren gaandeweg geminimaliseerd, en in het bijzonder voor woningen kleiner dan 50 m2 gebruiksoppervlak.

Het bouwen van een substantieel aandeel kleine woningen komt overeen met het grote aantal kleine huishoudens in de stad. Het aandeel eenpersoonshuishoudens is al jaren ruim 50%. Kleine woningen zijn een eerste stap voor de vele starters op de Amsterdamse woningmarkt, of ze nu vanuit het ouderlijk huis vertrekken of voor studie of werk naar de stad komen. Met een groot deel van de werkgelegenheid in de kenniseconomie, blijft de aantrekkingskracht van Amsterdam voor (jonge) stedelingen en kleine huishoudens groot en is er een toenemende wens om in de stad te blijven wonen na het afronden van een studie. Duurzaamheid is ook een motief om kleiner te willen wonen. Minder woning is minder materiaal en minder stoken en minder uitstoot. En tenslotte speelt ook betaalbaarheid een rol, een kleine woning is in de meeste gevallen goedkoper dan een grote. Dat nieuwbouwwoningen gemiddeld kleiner worden, komt zeker niet alleen door de vraag ernaar. De woningmarkt is nog steeds verhit; er is in alle woonsegmenten meer vraag dan aanbod. Kleinere woningen zijn voor marktpartijen financieel aantrekkelijk. Bij sociale huur en middeldure huur speelt hierbij mee dat de opbrengsten, omdat er maximale huren gelden, begrensd zijn. Bij stichtingskosten die harder stijgen dan de huren, ontstaat er druk om de woningen kleiner te maken. Ook de recente rentestijgingen op de kapitaalmarkt zorgen ervoor dat financieringen duurder worden en er minder budget over blijft voor de bouw. Gezien de hiervoor geschetste ontwikkelingen zullen kleine woningen ook in de toekomst een belangrijk onderdeel blijven uitmaken van de bouwproductie. Juist bij kleine woningen is de woonkwaliteit cruciaal. Dit is niet alleen van belang voor de huidige bewoners, maar ook van belang voor een toekomstbestendige woningvoorraad. De gemeente onderzoekt daarom op welke wijze kleine woningen van goede kwaliteit gerealiseerd kunnen worden. De Aanpak Kleine Woningen is een van acties uit het Woningbouwplan 2022- 2025 en onderdeel van de Impuls Gewoon Goed. Daarin worden de mogelijkheden onderzocht om de slagingskans van (bouw) projecten te helpen vergroten, grondexploitaties van projecten waar nodig te verbeteren en het versimpelen van bouwopgaven maar tegelijkertijd ambitieus te blijven bij het vinden van oplossingen voor het toevoegen van duurzame woningen in de betaalbare sector. Er is geen simpele ondergrens te bepalen voor de kwaliteit van kleine woningen. Op basis van goede voorbeelden uit de praktijk worden de belangrijkste aspecten benoemd.

Om kleine woningen van een goede kwaliteit te realiseren is een aantal punten van belang: Flexibiliteit - Hoe groter de woning hoe meer indelingsmogelijkheden. In theorie, want naast oppervlakte spelen gevellengte, bouwdiepte, verdiepingshoogte en plaatsing van vaste onderdelen als keuken en badkamer een belangrijke rol. Met voldoende daglicht en een goede beukmaat kan de woning toch op meerdere manieren ingedeeld worden en is daarmee ook voor meer verschillende typen personen en huishoudens geschikt. Gezondheid - Kleine woningen zijn in veel gevallen eenzijdig georiënteerd. Dit hoeft geen probleem te zijn maar een oriëntatie op zon, of juist het noorden, aan geluidsbronnen of dicht op overburen, kent uitdagingen wat betreft luchtverversing, klimaat en privacy. Ontsluiting en gedeelde voorzieningen - Kleine woningen zijn aantrekkelijk bij een leefstijl die meer gericht is op activiteiten en ontmoetingen buiten de woning zelf. Veel complexen met kleine woningen beschikken over gedeelde voorzieningen, die een bijdrage kunnen leveren aan de woonkwaliteit in zijn geheel. De financiering hiervan is echter niet altijd even gemakkelijk, met als risico dat dit kan leiden tot hoge servicekosten. Ook de vormgeving van de routes binnen een gebouw is van belang. Het aantal woningen per lift, gang, trappenhuis, de afmetingen van de binnengang (corridor) of galerij, zijn kritische factoren. De vormgeving van de ontsluiting van de woningen is van grote invloed op het dagelijks leven. Een corridor moet ruimte bieden voor het maken van een praatje, of juist om elkaar te ontwijken. Een liftlobby moet zo ontworpen zijn dat verhuizing en verplaatsingen mogelijk zijn. Onderdeel van de aanpak van de gemeente is onder meer om het gesprek aan te gaan met onder andere opdrachtgevers en architecten over welke sturingsmiddelen de verschillende betrokkenen bij de planontwikkeling hebben om woonkwaliteit bij kleine woningen te borgen. Resultaat van het onderzoek zijn aanbevelingen voor het stedenbouwkundig ontwerp en het bepalen of herzien van footprints en bouwenveloppen. Ook is er aandacht voor het ontwikkelproces, van schets tot oplevering, en wordt geanalyseerd welke instrumenten reëel zijn om in te zetten bij het borgen van woonkwaliteit. De resultaten van het onderzoek naar de aanpak van kleine woningen worden in het komende jaar verder uitgewerkt.

Hieronder een aantal voorbeelden van kleine woningen, zonder waardeoordeel.