Er zijn in de periode van augustus 2022 tot augustus 2023 6.561 woningen opgeleverd in de projectmatige bouw. Dat is een daling ten opzichte van vorig jaar, toen bedroeg het aantal 7.585 woningen. Daarmee zien we voor het eerste een serieuze daling die het begin aanduidt van een naar verwachting langere periode met dalende productiecijfers. In de woningbouwrapportages die twee keer per jaar met de raad worden besproken wordt verder ingegaan op de gewijzigde marktomstandigheden en de maatregelen die de gemeente hiervoor neemt. Het sinds 2017 gehanteerde uitgangspunt voor nieuwbouw van 40% sociale huur, 40% middelduur en 20% vrije sector werkt zichtbaar door in de verdeling van de opgeleverde woningen. 60% van de opgeleverde woningen valt in de betaalbare segmenten.

 

Wat duurzaamheid betreft is er een lichte vooruitgang ten opzichte van vorig jaar. De gemiddelde score op de energieprestatie van woningen is iets verbetert en nog steeds beter dan wat de wet voorschreef op het moment van start bouw. Ook de MPG score van de milieukosten van de gebruikte materialen ligt onder het huidige wettelijke niveau. Het aandeel nieuwbouwbouwwoningen in houtbouw is wat toegenomen ten opzichte van vorig jaar maar het is nog steeds een klein deel van de totale productie.

 

Opleveringen nemen af
De 6.561 opgeleverde woningen zaten in 91 verschillende projecten. In dit projectenboek zijn de woningbouwprojecten met minder dan vier woningen, niet zijnde zelfbouwkavels, niet opgenomen. Dit betekent dat het absolute aantal opgeleverde woningen iets naar boven moet worden afgerond omdat er ook projecten met twee of drie woningen zijn. Verbouwingen van bestaande woningen die een serieuze plattegrondwijziging laten zien of een samenvoeging of opsplitsing zijn, worden meegeteld als nieuwe woningen.

 

Over de opgeleverde woningen hebben de architecten en opdrachtgevers gegevens aangeleverd die hieronder zijn geanalyseerd. Van 83 van de 91 projecten is naast de projectdocumentatie ook de ingevulde vragenlijst ontvangen. Dit boek weerspiegelt dus de informatie uit de vragenlijsten en hoeft niet overeen te komen met de visie van de gemeente. Bij 65 projecten gaat het om nieuwbouw en bij 18 projecten gaat het om verbouw of transformatie. Hierbij zijn de plattegronden van het oorspronkelijke gebouw ingrijpend gewijzigd of is de bestemming van het gebouw gewijzigd naar wonen.

 

Dit jaar is het project met het hoogste aantal woningen De Flier met 397 woningen, waarvan ruim tweederde middeldure huurwoningen zijn. Vorig jaar was het grootste gebouw Lieven 6 en 8, met 538 woningen. Dit past bij de daling die we dit jaar zien van het gemiddelde aantal woningen per project van 107 vorig jaar naar 72 dit jaar. Het aantal opgeleverde woningen ligt nog wel boven het tienjaars-gemiddelde dat op 6.328 woningen gemiddeld staat.

 

 

Samenstelling van de woningbouwproductie

In Zuidoost en Oost werden de meeste woningen opgeleverd. Respectievelijk 1.368 en 1.424 woningen. Vorig jaar werden de meeste woningen opgeleverd in de stadsdelen Nieuw-West en Noord. Dit jaar werden de vijf grotere projecten ook gerealiseerd in Zuidoost en Oost. De Flier in Zuidoost, met 397 woningen is de grootste. Daarnaast zijn er project Bajeskwartier Kavel A in Oost, met 280 woningen, project Jonas ook in Oost met 273 woningen, project Nieuw Develstein in Zuidoost met 262 woningen en project Zandkasteel eveneens in Zuidoost met 263 woningen. In stadsdeel Centrum zijn in de buurt Oostenburg verschillende minder omvangrijke nieuwbouwprojecten opgeleverd, maar toch samen ook een behoorlijk aantal. Naast het aantal opleveringen is ook de verdeling van de opleveringen over de woonsegmenten van belang. Net als vorig jaar bevat circa 70% van de projecten huurwoningen. Ook net als vorig jaar is 79% van de opgeleverde woningen een huurwoning.

 

In totaal hebben de woningcorporaties ruim 1.337 sociale huurwoningen opgeleverd. Een substantieel deel hiervan is bestemd voor jongeren en studenten. 23% van de woningbouwprojecten bevat woningen voor doelgroepen. 999 woningen zijn studenten- of jongerenwoningen. Dit jaar is het aandeel studentenof jongerenwoningen in totaal 75% van de sociale huurwoningen. Bajeskwartier Kavel A is het grootste project hierin met 280 woningen.

 

Van de 1.607 jongeren- of studentenwoning¹, zijn 1.225 jongerenwoningen en 382 studentenwoningen. Vorig jaar was het aantal studentenwoningen juist weer groter dan het aantal jongerenwoningen. Ongeveer 9% van de projecten bevat op zijn minst enkele woningen voor senioren, ouderen of mensen met een zorgbehoefte of rolstoel.

 

Drie projecten hebben ook statushouders als doelgroep. In project Startblok Zeeburg wonen statushouders gemengd met jongeren.

 

Het aandeel middeldure woningen van de opgeleverde woningen bedraagt 28%. Dit is een flinke stijging ten opzichte van vorig jaar, toen bedroeg het aandeel 16%.

 

De meeste middeldure woningen zijn opgeleverd in Zuidoost met 710 woningen in onder andere de projecten De Flier, Develstein en Zandkasteel. In stadsdeel Oost werden 442 middeldure woningen opgeleverd. In dit stadsdeel werden vorig jaar de meeste middeldure woningen opgeleverd.

 

42% van de woningen zijn vrije sectorwoningen. Dit betreft zowel koopwoningen als vrije sector huurwoningen. Dit betekent een daling ten opzichte van dit percentage vorig jaar toen het 46% was. De ervaring leert dat dergelijke percentages altijd fluctueren en dat er niet snel een trend uit kan worden afgeleid. De meeste vrije sectorwoningen zijn opgeleverd in Weesp. Dat waren er 488, bijna allemaal op de bouwlocatie Weespersluis. Uit de ingezonden enquêtes blijkt ook een hoog aantal verschillende woningtypes. Wel zijn alle opgeleverde woningen in Weesp eengezinswoningen en koopwoningen.

 

Nadat vorig jaar het project met de meeste vrije sector huurwoningen verrassend genoeg in stadsdeel Centrum lag, namelijk De Nieuwe Sint Jacob met 325 woningen, is deze eer dit keer aan stadsdeel West toe te schrijven met het project Domus Houthaven bestaande uit 235 vrije sector huurwoningen.

 

Woningkenmerken

Dit jaar bedraagt de gemiddelde woninggrootte 66 m2 volgens de enquête, evenveel als vorig jaar. De gemiddelde oppervlakte van eengezinswoningen steeg tot 152 m2. Vorig jaar bedroeg dit nog 146 m2, een lichte stijging dus. De verhouding tussen de gemiddelde oppervlakten laat zien hoe klein het aandeel eengezinswoningen is in de totale oplevering, namelijk slechts 8%. De overige woningen zijn appartementen.

 

De gemiddelde oppervlakte van de opgeleverde reguliere appartementen (dat wil zeggen: uitgezonderd de appartementen voor specifieke doelgroepen zoals studenten en jongeren) is met 67 m2 lager dan het jaar ervoor toen deze uitkwam op 72 m2. Het gemiddelde per categorie wijkt hier vanaf:

• In de sociale huur van zowel corporaties als marktpartijen zijn de oppervlaktes kleiner dan gemiddeld met een gemiddelde woninggrootte van 46 m2. Gemeente en woningcorporaties maken overigens afspraken over de gemiddelde woninggrootte van sociale huurwoningen.
  
• De gemiddelde woninggrootte van middeldure huurwoningen is groter, 58 m2. Hier wordt ondertussen ook sturing aan gegeven.
  
• De gemiddelde oppervlakte van een koopappartement is 97 m2. Dit maakt nieuwbouw koopwoningen relatief duur. De gemiddelde woninggrootte van de opgeleverde dure huurwoningen is met 68 m2 een stuk kleiner dan van de vrije sector koopwoningen, maar nog steeds groter dan het gemiddelde van alle opgeleverde woningen. Het aantal vrije sector huurwoningen is wel groter als het aantal koopwoningen.

Ruimere sociale huurappartementen werden onder andere gerealiseerd in de projecten Mahonie en Lariks in de Houthaven, met een gemiddelde oppervlakte van 89 m2. Deze woningen worden aan starters en jongeren verhuurd via een zogenaamd Friends-contract, waarbij veelal drie huurcontracten vergeven worden op één woning. De eengezinswoningen in de sociale huur in project Hogewey en Bakemabuurt Zuid Blok 0, 8, 10a en 10b zijn gemiddeld 98 m2 groot.

 

De gemiddelde woninggrootte van nieuwbouwwoningen is 71 m2, dat is hoger dan die van de transformatiewoningen² met 48 m2. De daling van de gemiddelde oppervlakte van transformatiewoningen hangt samen onder andere samen met het realiseren van doelgroepwoningen in het project Nieuwe Keizersgracht 15-17 met studentenwoningen van circa 21 m2.

 

Gemiddeld kleine woningen werden zowel in nieuwbouw als in transformatiewoningen gerealiseerd. Voorbeelden hiervan zijn Crossover met 22 m2 en dus hiervoor al genoemde Nieuwe Keizersgracht 5-17 met 21 m2. Beide projecten zijn gericht op studenten en jongeren. De projecten Valerius en Dépôt Zuid zijn dit jaar de projecten met de hoogste gemiddelde woonoppervlakten, met beide meer dan 230 m2.

 

De verdeling van de oppervlakteklassen over de verschillende stadsdelen is divers, wat past bij de verschillende kenmerken van de stadsdelen. Wat betreft de woningen tot 40 m2 wordt de kar getrokken door de stadsdelen Oost en Zuidoost. Daartegenover staat dat in Weesp juist veel woningen in de hoogste oppervlakteklasse worden gerealiseerd. In Zuidoost is één woning van meer dan 90 m2 opgeleverd, in Frame Building. Deze verdeling is passend bij het meer groene karakter van Weesp en het meer stedelijke karakter van Zuidoost en Oost.

 

Verdeling oppervlakteklassen over de stadsdelen

 

 

Kwaliteitskenmerken van de woningen

Naast oppervlakte van de woning zijn er ook andere kwaliteitsaspecten die we hier belichten, namelijk buitenruimte, parkeerplekken, verdiepingshoogte, rolstoeltoegankelijk en bewoners betrokkenheid.

 

Wat betreft de aanwezigheid en kwaliteit van bijvoorbeeld bergruimte en buitenruimte is er veel verschil tussen woningen. Net als vorig jaar heeft circa een vijfde van de woningen een relatief grote bergruimte buiten de woning. Daartegenover staat dat er voor 55% van de woningen plek is in een gemeenschappelijke fietsenberging. 41% van de woningen heeft geen privé-bergruimte maar wel plek in de gemeenschappelijke fietsenberging. Een deel van deze 41% bestaat overigens uit studenten- of jongerenwoningen. Het ontbreken van een berging is begrijpelijk bij die doelgroep gezien de beperkte oppervlakte en huurprijs van deze woningen. 10% van het totaal aan opgeleverde woningen heeft helemaal geen berging.

 

Ruim de helft van de opgeleverde woningen heeft een grote privé-buitenruimte. 6% beschikt over een kleine privé-buitenruimte. Ongeveer 35% van de woningen heeft een gemeenschappelijke buitenruimte. De overige woningen, 1%, beschikken niet over een buitenruimte.

 

Het gemeentelijk parkeerbeleid stuurt richting beperkte realisatie van extra parkeerplekken. Voor zover de enquête is ingevuld is er gemiddeld één autoparkeerplaats per twee woningen gerealiseerd. Dit klinkt nationaal gezien laag maar hangt samen met de beschikbaarheid van openbaar vervoer, deelauto’s, (fiets)voorzieningen en de vaak korte en daarom goed befietsbare woon-werkafstand voor veel mensen.

 

Ongeveer 30% van de woningen heeft een verblijfsruimte met een netto hoogte van 2,80 meter of meer. Door veel bewoners wordt dit ervaren als een extra kwaliteit. De jongerenwoningen in De Flier hebben bijvoorbeeld een plafond van 3 meter of hoger.

 

Bij 2 van de 83 projecten is aangegeven dat de woningen vanaf de openbare weg niet bereikbaar zijn voor rolstoelgebruikers. Beide zijn verbouw- of transformatieprojecten. De meeste nieuwbouwwoningen zijn te bezoeken door rolstoelgebruikers. Dat wil nog niet zeggen dat rolstoelgebruikers ook zouden kunnen wonen in al deze woningen. Aspecten die belangrijk zijn voor rolstoelgebruikers zijn vaak maar deels beschikbaar. Er zijn bijvoorbeeld projecten waarbij er voldoende ruimte is in de woonkamer maar niet in de slaapkamer.

 

Bij een klein deel van de opgeleverde woningen waren de toekomstige bewoners nauw betrokken bij de het bepalen van de indeling en uitrusting. Bij een nog kleiner deel fungeerden ze als opdrachtgever. Betrokkenheid van de bewoners is er bij enkele middelgrote projecten, zoals bij wooncoöperatie De Warren op Centrumeiland. Als bewoners zelf opdrachtgever waren dan betrof het doorgaans vrij kleine projecten met weinig woningen.

 

Kwaliteitskenmerken van de woonomgeving

Kleine woningen kunnen aantrekkelijker zijn als er vlakbij aanvullende voorzieningen worden aangeboden. Het voorzieningsniveau is een belangrijke verklaring voor de populariteit van wonen in de stad ten opzichte van wonen buiten de stad. 60% van de woningen is gesitueerd in projecten waarbij naast wonen ook andere bestemmingen zijn gerealiseerd. De meest voorkomende bestemming is commerciële ruimte (meestal winkelruimte). Het realiseren van additionele voorzieningen kan een impuls zijn voor de leefbaarheid van de gehele buurt. Uiteraard dragen ook de voorzieningen in de omgeving van het project bij aan kwaliteit van de woning. Als bijvoorbeeld wordt gekeken naar de winkels voor niet-dagelijkse goederen per stadsdeel per inwoner dan springen de stadsdelen Centrum, Zuid en West daar positief uit.

 

Meeste opleveringen in stadsdeel Oost

De meeste woningen werden opgeleverd in stadsdeel Oost. Dit zijn 1.424 woningen verdeeld over 16 projecten. Stadsdeel Oost eindigde vorig jaar als tweede. In stadsdeel Zuidoost werden dit jaar 1.368 woningen gerealiseerd. Deze zijn verdeeld over 5 projecten.

 

 

In bijna elk stadsdeel bedraagt het aandeel transformatie of verbouw minder dan de helft. Hieronder een overzicht van het totaal aantal opgeleverde woningen en het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen per stadsdeel.

 

 

Aantal opgeleverde woningen naar enkele kenmerken en stadsdelen

 

 

1] De geënquêteerden labelen ook een deel van de middeldure huurwoningen als jongeren- of studentenwoning.

2] Transformatie inclusief verbouw van bestaande woningen