Naar Menu

Home2018-2019Analyse van de woningbouwproductie

Peter Jansen, Peter Kroon

Analyse van de woningbouwproductie

Het gaat nog steeds goed met de woningbouwproductie in Amsterdam. De afgelopen vier jaar lag het aantal jaarlijks opgeleverde nieuwbouwwoningen rond de 6.500. Dat is inclusief transformatie waar bijvoorbeeld kantoren of scholen verbouwd zijn tot woningen. Ook in deze rapportage, waarbij is gekeken naar de opgeleverde woningen in de periode augustus 2018 tot augustus 2019, is weer sprake van een groot aantal opleveringen, namelijk 6.991 woningen1. Hiervan is een kwart opgeleverd voor de specifieke doelgroepen jongeren, studenten en statushouders.

 

Niet alleen in aantallen woningen gebeurt er veel in Amsterdam, ook de kwaliteit wat betreft de duurzaamheid wordt steeds beter. Zo is de energiepresentatie van opgeleverde woningen de afgelopen jaren wederom flink verbeterd. Ook zijn projecten vaker dan voorheen rainproof en klaar voor een toekomst met meer elektrisch vervoer. Het gebruik van duurzaam FSC-hout blijft helaas voor veel ontwikkelaars een verbeterpunt.

 

Opleveringen blijven op hoog niveau

In de periode van augustus 2018 tot augustus 2019 zijn er in Amsterdam in de projectmatige bouw 6.846 woningen opgeleverd in 87 projecten. Bij 53 projecten gaat het hierbij om nieuwbouw en bij 42 projecten gaat het om transformatie waarbij de bestemming van het gebouw is gewijzigd naar wonen. Hiervoor zijn de plattegronden van het oorspronkelijke gebouw ingrijpend gewijzigd. In 4 van bovengenoemde projecten was naast verbouw sprake van deels nieuwbouw2. Er zijn ook 145 zelfbouwwoningen gerealiseerd, op kavels die aan particulieren zijn uitgegeven. Die worden geïnventariseerd maar hierover worden geen verdere gegevens opgevraagd en ze worden dus niet verder in beschouwing genomen in deze analyse.
In deze documentatie zijn de woningbouwprojecten met minder dan 4 woningen, niet zijnde gebouwd op zelfbouwkavels uitgegeven door de gemeente, niet opgenomen. Dit betekent dat het absolute aantal opgeleverde woningen iets naar boven moet worden afgerond.

 

Het grootste nieuwbouwproject is Change= II met 596 appartementen en het kleinste opgeleverde nieuwbouwproject is Buytenzorg met 5 woningen.

 

Aantal opgeleverde woningen en het aantal projecten 2018-2019

 

 

Over de opgeleverde woningen hebben de architecten en opdrachtgevers gegevens aangeleverd die hieronder zijn geanalyseerd. Van 85 van de 87 projecten is naast de projectregistratie ook de ingevulde vragenlijst ontvangen zodat de resultaten een goed totaalbeeld geven van de opgeleverde woningen van het afgelopen jaar.

 

Samenstelling van de woningproductie

Van de opgeleverde woningen werd 38% gerealiseerd in de sociale huursector. In totaal waren dat ruim 2.600 woningen. Hiervan was een derde opgeleverd in stadsdeel Oost. De stadsdelen Noord en Zuidoost waren elk goed voor een kwart van deze woningen. Van deze sociale huurwoningen zijn bijna 1.030 woningen van tijdelijke aard. Dat zijn in dit geval zelfstandige woningen voor jongeren, studenten en statushouders die uiteindelijk kunnen worden hergebruikt op een andere plek of worden gesloopt.

 

Ruime sociale huurappartementen werden onder andere gerealiseerd in Spoorstrook Zuid XL met een gemiddelde oppervlakte van 76 m².

 

In 16 projecten zijn middeldure (huur)woningen gerealiseerd. In totaal zijn dat 1.248 woningen waarvan het grootste deel (533) in stadsdeel Oost staat.

 

In stadsdeel Oost zijn 212 betaalbare huurwoningen voor het middensegment gerealiseerd in het project De Lofts.

 

Het aandeel koopwoningen dat is opgeleverd bedraagt 21%. Van deze 1.426 koopwoningen werden er 318 woningen opgeleverd in het middensegment. Deze woningen hebben een vraagprijs tussen € 175.000 en € 297.000. Veertig procent van deze koopwoningen in het middensegment werd opgeleverd in stadsdeel Zuidoost, bijna 30% in stadsdeel Nieuw-West en 15% in stadsdeel Noord. De overige middensegment koopwoningen (17%) werden opgeleverd in de Kolenkitbuurt in stadsdeel West.

 

In stadsdeel Zuidoost zijn 97 betaalbare eengezinskoopwoningen voor het middensegment gerealiseerd in het project Switi Fase 2.

 

Dit jaar is het aandeel opgeleverde woningen dat bestemd is voor specifieke doelgroepen veel kleiner dan in het jaar ervoor. Vorig jaar werden er extreem veel studenten- en jongerenwoningen opgeleverd. Maar liefst 43% was bestemd voor deze doelgroepen. Dit jaar was dat 18%. Ook werden er dit jaar in vergelijking met vorig jaar nauwelijks woningen opgeleverd die specifiek bestemd zijn voor senioren en ouderen. Voor kwetsbare groepen werden dit jaar juist veel meer woningen opgeleverd dan vorig jaar.

 

Samenstelling opgeleverde woningen voor bijzondere groepen (op basis van respons)

 

 

In totaal hebben de woningbouwcorporaties 2.200 sociale huurwoningen opgeleverd. Het grootste deel is bestemd voor specifieke doelgroepen zoals jongeren, studenten en kwetsbare groepen en statushouders.

 

Van de opgeleverde sociale huurwoningen door corporaties zijn slechts 66 woningen theoretisch geschikt voor ouderenhuisvesting. Deze woningen zijn aanpasbaar gebouwd en daarmee rolstoeltoegankelijk.

 

Er werden appartementen opgeleverd in de sociale huursector die aanpasbaar zijn gebouwd voor ouderen, zoals in het project De Spreeuwen.

 

Kwaliteitskenmerken

De oppervlakte van de het gemiddelde opgeleverde appartement (uitgezonderd de appartementen voor specifieke doelgroepen) was met 70 m² groter dan het jaar ervoor toen deze uitkwam op 65 m². De gemiddelde woninggrootte van nieuwbouwwoningen is gelijk aan die van de transformatiewoningen. Opvallend is wel dat de gemiddelde woninggrootte van nieuwbouwwoningen aanmerkelijk kleiner was dan het jaar ervoor toen deze 80 m² bedroeg.

 

Het grootste nieuwbouw appartement is in Pontsteiger (410 m²) en de kleinste woningen zijn de appartementen voor jongeren in de Eerste Constantijn Huygensstraat 78 met een woninggrootte van 23 m².

 

De opgeleverde nieuwbouwwoningen in de sociale huur zijn klein met een gemiddelde woninggrootte van 37 m², maar als de woningen voor speciale doelgroepen buiten beschouwing gelaten worden is de gemiddelde woninggrootte van een nieuwbouw sociale huurwoning 65 m². Opmerkelijk is de gemiddelde woninggrootte van een nieuwbouw koopwoning. Deze woningen hebben een gemiddelde oppervlakte van maar liefst 128 m². Dit maakt de nieuwbouw koopwoningen duur. De gemiddelde woninggrootte van de opgeleverde dure huurwoningen is met 81 m² een stuk kleiner dan de koopwoningen, maar nog steeds groter dan het gemiddelde van alle opgeleverde woningen.

 

Van de nieuwbouwwoningen heeft 65% een privé-buitenruimte. Maar als de tijdelijke nieuwbouwwoningen voor specifieke doelgroepen buiten beschouwing worden gelaten beschikt 95% van de opgeleverde nieuwbouwwoningen over een privé-buitenruimte. Overigens beschikken bijna alle tijdelijke woningen wel over een gemeenschappelijke buitenruimte.

 

De gemiddelde woonoppervlakte van een nieuwbouw eengezinswoning is 123 m². In Houthaven Pier 2 is de gemiddelde woonoppervlakte 160 m².

 

Driekwart van de opgeleverde nieuwbouwwoningen beschikt over een bergruimte buiten de woning. Bij bijna 40% van de nieuwbouwwoningen is er een gemeenschappelijke fietsenberging.

 

Veel opleveringen in stadsdeel Oost

De meeste woningen werden opgeleverd in stadsdeel Oost. Dit waren er bijna 2.600 verdeeld over 22 projecten. Dit jaar werden er weer meer woningen opgeleverd in stadsdeel Zuidoost dan de jaren ervoor.

 

Totaal aantal opgeleverde woningen en het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen per stadsdeel

 

 

Percentages woningbouw door gronduitgifte selecties gemeente

Van alle woningen (6.991) die in deze publicatie zijn opgenomen (inclusief die van de CPO- en PO-projecten) is in totaal 30,3 % tot stand gekomen door middel van een gronduitgifte door de gemeente. Opgesplitst is dat 2,1% voor PO-projecten, 3,6% voor CPO-projecten en 24,6% door gemeentelijke selectieprocedures voor reguliere woningbouw. Sommige van deze selecties zijn al lang geleden gehouden, zoals Xavier uit 2002; sommige waren besloten selecties, zoals voor De Steltloper; en sommige selecties hebben verschillende fasen gekend (Pontsteiger). Maar het merendeel van de selecties is het resultaat van het tenderbeleid dat sinds 2015 is vastgesteld. Het percentage ligt dit jaar relatief hoog door grote projecten als Rhapsody in West, STATE Amsterdam en Pontsteiger. De andere 69,7 % van alle opleveringen is op andere wijze tot stand gekomen: door posities die al bestonden voordat de gemeente besloot alle gronduitgiften door openbare selectie uit te geven, door transformatie of op locaties met eigen grond.

 

 

Werken aan een duurzame stad

Voor de gemeente Amsterdam is duurzaamheid een prioriteit. Voor de nieuwbouw zijn de laatste jaren hoge ambities in verschillende beleids- en ambitiestukken vastgesteld (o.a. de Agenda Duurzaam Amsterdam, 2015, Routekaart Amsterdam Klimaatneutraal 2050, 2019). De duurzaamheidsambities van Amsterdam gaan bij nieuwbouw verder dan de eisen in het Bouwbesluit. Samen met enkele andere gemeenten heeft Amsterdam van het Rijk toestemming3 gekregen bij woningbouw een Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) van 0,2 op te leggen door middel van de Crisis- en herstelwet in plaats van de EPC 0,4 in het bouwbesluit. Daarnaast stimuleert Amsterdam extra duurzaamheid in de nieuwbouw met het gemeentelijke tenderbeleid. Bij de selectie van de ontwikkelende partij weegt het selectiecriterium ‘duurzaamheid’ altijd voor tenminste 30 % mee. Dus, hoe duurzamer het door een ontwikkelaar ingediende plan, hoe groter de kans dat hij de tender wint. Ook bij een-op-een afspraken is het aspect duurzaamheid altijd onderdeel van de afspraken.

 

Van woningbouwinitiatief tot oplevering van woningen is een langdurig proces. Er zitten jaren tussen het moment dat de gemeente (duurzaamheids)afspraken maakt met een ontwikkelaar en het moment dat een gebouw wordt opgeleverd. De landelijke eisen en de duurzaamheidsambities van de gemeente Amsterdam worden regelmatig aangescherpt. Bij de projecten die nu worden opgeleverd zijn bij de start van het project duurzaamheidsafspraken gemaakt die op dat moment haalbaar waren. Het komt voor dat deze projecten naar hedendaagse maatstaven niet (meer) heel ambitieus zijn. Bij nieuwe projecten gelden de nieuwe wettelijke eisen en worden zoveel mogelijk afspraken gemaakt die aansluiten bij de actuele gemeentelijke ambities. De nieuwe projecten die ‘de pijplijn’ in gaan zijn daardoor vaak duurzamer dan de projecten die nu worden opgeleverd. De gemiddelde duurzaamheidsscore van de opgeleverde nieuwbouw verbetert door dit proces wel gestaag, maar loopt altijd wat achter bij de meest actuele ambities.

 

De duurzaamheidsprestaties bij opgeleverde nieuwbouwwoningen4

In de in dit Projectenboek beschreven periode zijn 53 projecten met nieuwbouwwoningen opgeleverd met in totaal 5.791 woningen. Bij 28 van die projecten (55 %) zijn met de ontwikkelaar duurzaamheidsafspraken gemaakt die verder gingen dan het bouwbesluit. Dit is een verbetering, het jaar daarvoor was dat bij 40% van de projecten. De meeste afspraken zijn gemaakt over een lagere EPC dan wettelijke vereist (bij 19 projecten) en over aardgasvrij bouwen5 (16 projecten). Over gebruik van duurzame materialen en waterberging op het perceel zijn bij respectievelijk 7 en 6 projecten afspraken gemaakt.

Bij 4 projecten zijn afspraken gemaakt over de flexibiliteit/ veranderbaarheid/multifunctionaliteit van het gebouw. Als een gebouw gemakkelijk gebruikt kan worden voor verschillende functies dan zal er bij een eventuele toekomstige functieverandering minder snel sloopnieuwbouw of een grote verbouwing nodig zijn, en dat is duurzamer.

 

Bij de projecten Rhapsody in West (239 appartementen en enkele voorzieningen) en Houthaven Pier 2 (61 eengezinswoningen) zijn de meeste extra duurzaamheidsafspraken gemaakt. Bij beide projecten waren dat een lagere EPC, aardgasvrij, het gebruik van duurzame materialen, de flexibiliteit/veranderbaarheid/ multifunctionaliteit van het gebouw, én waterberging op perceel middels een groene gevel.

 

Naast de nieuwbouwwoningen zijn er ook 1.054 woningen gerealiseerd in 38 projecten door transformatie van bestaande gebouwen. Bij slechts 6 van die projecten (95 woningen) zijn afspraken gemaakt over duurzaamheid.

 

Bij het transformatieproject Herengracht 437 (7 woningen) is een groen dak toegepast en een warmteterugwininstallatie geplaatst.

 

Steeds betere energieprestatie bij de nieuwbouw

De wettelijke eisen voor de energieprestatie van nieuwbouwwoningen worden steeds scherper. De EPC voor woningen in het Bouwbesluit ging in 2011 van 0,8 naar 0,6 en per 1 januari 2015 is de EPC-eis in het Bouwbesluit 0,4. Amsterdam heeft vanaf 18 februari 2019 een scherpere EPC van 0,2 ingevoerd voor alle nieuwbouwwoningen. Amsterdam stimuleert ontwikkelaars om in te zetten op een lagere EPC dan wettelijk verplicht. Een EPC van 0,15 was al sinds 2015 een gemeentelijke ambitie en die ambitie is door het nieuwe college aangescherpt. We zien nu graag gebouwen die netto helemaal geen energie meer nodig hebben of zelfs energie leveren en proberen ontwikkelaars te stimuleren zich hiervoor maximaal in te spannen. Nieuwe wettelijke eisen gelden steeds op het moment van indienen van de aanvraag omgevingsvergunning. Door de tijd die zit tussen de datum van indiening van de vergunningsaanvraag en oplevering kunnen er nog woningen worden opgeleverd met een EPC score die hoger is dan de huidige EPC-eis in Amsterdam.

 

Projecten waarbij goede duurzaamheidsafspraken zijn gemaakt zien we steeds meer terug bij de opgeleverde projecten. Vier jaar geleden was de gemiddelde EPC score van alle nieuwbouwwoningen nog 0,58. Inmiddels is dit gedaald naar 0,28 (!)6. Dat is aanmerkelijk beter dan de bouwbesluiteis van 0,4 die in de rest van Nederland geldt. Omdat de nieuwe projecten die nu een omgevingsvergunning aanvragen allemaal een EPC score van 0,2 of lager (moeten) hebben en vaak ook inzetten op een extra inspanning op duurzaamheidsgebied, zal deze dalende trend zich voortzetten (zie tabel).

 

Gemiddelde EPC score nieuwbouwwoningen Amsterdam

 

 

Er waren 16 projecten met een EPC van 0,15 of lager. Van alle nieuwbouwwoningen had ruim 30% een EPC van 0,15 of lager.

 

De beste score van de stad had het appartementencomplex Rhapsody in West met een negatieve EPC van -0,037. Ook het project De Steltloper in het Oostelijk Havengebied scoorde met een EPC van 0,039 bijzonder goed.

 

In de categorie eengezinswoningen had het project Kade Noord met een EPC van 0,0 de beste score. De 47 woningen zijn op twee na allemaal in de middeldure koop, waren ook aardgasvrij en er is gebruik gemaakt van FSC-hout.

 

In de bestaande bouw

Regels en mogelijkheden zijn bij het realiseren van woningen in te transformeren bestaande gebouwen anders dan bij nieuwbouwwoningen. Woningen gerealiseerd in bestaande gebouwen hebben meestal een minder goede EPC score dan de nieuwbouwwoningen. Bij meer dan de helft van de transformatieprojecten is de primaire energiebron een individuele HR-ketel. Bij slechts 8 van de 38 projecten in de bestaande bouw is een EPC score opgegeven. Die score varieert tussen de EPC 0,4 en 1,2.

 

Gebruik van duurzaam hout blijft een aandachtspunt

Hout is een zeer duurzaam bouwmateriaal, het is 100% circulair en het slaat CO2 op. Het is wel belangrijk dat het gebruikte hout duurzaam wordt geproduceerd, met respect voor de natuur en voor de mensen die leven in houtwinningsgebieden en/of werkzaam zijn in de houtsector.

Er zijn verschillende labels voor duurzaam hout, maar volgens maatschappelijke organisaties en wetenschappers biedt alleen het keurmerk van de Forest Stewardship Council (FSC) de garantie dat bij de productie van het hout objectieve en meetbare minimumeisen zijn gehanteerd. Daarom roept de gemeente Amsterdam alle ontwikkelaars en bouwbedrijven al jaren op alléén hout met het FSC-keurmerk te gebruiken7. Wat kosten betreft is er nauwelijks verschil met hout zonder FSCkeurmerk, dus ontwikkelaars kunnen gemakkelijk kiezen hier hun verantwoordelijkheid te nemen.

Belangrijk bij toepassing van FSC-hout is het goed borgen in het werkproces. Ook als een opdrachtgever FSC-hout in zijn programma van eisen opneemt en de architect dat vervolgens in zijn bestekken voorschrijft, blijft goed toezicht op de naleving hiervan door de directievoerder essentieel.

 

Bij 55 opgeleverde woningbouwprojecten (in nieuwbouw en in bestaande bouw) is aangegeven dat er hout is toegepast. Bij 69% van die projecten is aangegeven dat er FSC-hout is toegepast. Daar zijn bij twee op de drie projecten correcte CoC-nummers van de hoofdaannemer, onderaannemer of leverancier gegeven. Overigens is alleen wanneer het CoCnummer van de hoofdaannemer correct gegeven is voor honderd procent aantoonbaar dat gecertificeerd hout is toegepast. Bij één op de drie is wel aangegeven dat FSC-hout is gebruikt, maar er zijn geen kloppende CoC-nummers, of helemaal geen CoC-nummers, ingevuld. Daardoor kan niet worden gecontroleerd of ook werkelijk FSC-hout is gebruikt. Bij 17 projecten is aangegeven dat het toegepaste hout geen FSC-hout keurmerk heeft.

 

Het beeld bij gebruik van duurzaam hout blijft daarmee hetzelfde als vorig jaar. Een groot deel van de ontwikkelaars is er mee bezig en dat is goed. Maar de verantwoording moet vaak nog een stuk zorgvuldiger. Het aandeel ontwikkelaars dat nog niets doet om duurzaam hout te gebruiken bij hun project is in het afgelopen jaar helaas niet gedaald.

 

Bij project De Keizer 2, 42 woningen, deels nieuwbouw, deels transformatie, heeft M. J. de Nijs Projectontwikkeling verschillende soorten hout toegepast voor buitenkozijnen, gevelbekleding, hekken/schermen/vlonders/terrasdelen en ‘anders’ (bijv. skelet/vloeren/binnenkozijnen). Al het hout was correct geadministreerd FSC-hout.

 

Milieu Prestatie Gebouwen (MPG)

De MPG is een meeteenheid van de duurzaamheid van de in een gebouw gebruikte materialen. Hoe lager de MPG, hoe duurzamer het materiaalgebruik. Sinds 2013 is er een verplichting om MPG berekeningen te maken bij nieuwbouwprojecten. Er was echter lang geen wettelijke norm waaraan voldaan moest worden. Wellicht dat daardoor slechts vijf van de ontwikkelaars van projecten die nu zijn opgeleverd in staat waren een MPG score door te geven. Sinds 1 januari 2018 geldt voor de MPG een maximum grenswaarde van 1,0 bij aanvraag van een omgevingsvergunning. In de toekomst zullen de scores dus wel bekend zijn.

 

De weinige doorgegeven MPG scores van dit jaar zaten allemaal rond de 0,6, wat op zich een goede prestatie is. Gezien het kleine aantal zegt dit nog weinig over de milieuprestatie van de nieuwbouw in Amsterdam in zijn totaliteit. In de komende jaren zullen steeds meer ontwikkelaars de MPG score van hun project kunnen doorgeven. We zullen dat goed bijhouden zodat we kunnen zien of het materiaalgebruik duurzamer wordt.

 

Verder interessant

Het percentage projecten waarbij elektrische oplaadpunten bij parkeerplekken zijn gerealiseerd is met 31% ongeveer gelijk aan vorig jaar. Wel is het percentage projecten waarbij al voorzieningen zijn getroffen voor de aanleg van oplaadpunten in de toekomst gestegen, van 15% vorig jaar naar 27% nu. Hierdoor is het percentage projecten waarbij rekening is gehouden met een toename van het aantal elektrische auto’s gestegen van 47% vorig jaar naar 58%.

 

Een deel van de parkeerplekken onder de Pontsteiger is voorzien van oplaadpunten voor elektrisch vervoer.

 

In 72% van de nieuwbouwprojecten zijn zonnepanelen (fotovoltaïsche cellen) toegepast. Warmteterugwinning uit douchewater is in 10 projecten toegepast.

 

Op de daken van Rhapsody in West liggen 1.454 zonnepanelen, dat is circa 6 per appartement.

 

Bij 54% van de nieuwbouwprojecten zijn rainproof maatregelen genomen. Vorig jaar was dat nog bij een kwart van de nieuwbouwprojecten. De meest populaire rainproof maatregel is het vegetatiedak/waterberging dak. Driekwart van de rainproof projecten koos voor deze oplossing. 6 projecten hadden een groene gevel.

 

Urban Garden, een project met 12 nieuwbouwwoningen, is een voorbeeld van een project dat waterbergend groen heeft aan de gevel en op het dak.

 

Aantal opgeleverde woningen naar enkele kenmerken en stadsdelen

 

 

1] Dit is inclusief 145 zelfbouwwoningen, die voor het eerst dit jaar bij het totaal worden meegerekend.
2] In tegenstelling tot de breder gecommuniceerde productiecijfers van de gemeente Amsterdam gaat het hier om opgeleverde woningen en niet over het aantal in aanbouw genomen woningen.
3] Vanaf 18 februari 2019 stelt Amsterdam met toestemming van het Rijk een EPC van 0,2 verplicht bij nieuwbouwwoningen.
4] Uitgaand van de door de projecten aangeleverde informatie.

5] Op 1 juli 2018 is aardgasvrij bouwen een wettelijke voorwaarde geworden voor het krijgen van een bouwvergunning. Voor die datum werden hierover aparte afspraken gemaakt.
6] Gemiddelde EPC 0,28 bij de 4.028 appartementen en gemiddelde EPC 0,25 bij de 538 eengezinswoningen.

  


Over deze site

Disclaimer