Naar Menu

Home2018-2019Leuke groei

Ivo Hamelynck, Sabine Lebesque

Leuke groei

De internationale vastgoedmarkten worden momenteel gekenmerkt door een groeiende onzekerheid als gevolg van afzwakkende economische groei en politieke onzekerheid. Op het woondeel van die markten woedt in alle steden van de wereld de discussie over het middensegment, van Londen tot Kampala en van Kopenhagen tot Hongkong. Overal is het voor de normale werkende man of vrouw steeds moeilijker fatsoenlijke woonruimte te betalen. Ondertussen rolt de toerist in onverminderd grote aantallen de koffer over de Amsterdamse klinkers naar de plek van overnachting en zoeken jonge professionals, kenniswerkers, gezinnen en vele anderen ook hier veelal vergeefs naar een woning. Amsterdam, opnieuw dit jaar hoog scorend op vele internationale lijstjes, combineert een goed economisch tij met een hoge kwaliteit van leven, maar de vraag is of iedereen daar van kan profiteren.

 

Ondanks dat de woningvoorraad nog steeds voor meer dan de helft uit sociale huurwoningen bestaat, is er een tekort aan woningen in zo ongeveer ieder denkbaar segment en dan in het bijzonder voor de nieuwkomers en starters. De stad doet hard zijn best om dat tekort op te heffen. Het aandeel betaalbare woningen blijft nog achter bij de beleidsdoelen, en dat zorgt voor politieke spanning met de marktpartijen waarmee de ambitie op het gebied van middeldure en sociale huur wordt ingevuld. Sommige partners, met name de institutionele beleggers, geven aan binnen de vele bestuurlijke ambities op het gebied van onder meer huurbeperking en duurzaamheid weinig ruimte te zien om tot een goede investeringspropositie te komen. Het gesprek over de Amsterdamse situatie wordt op alle niveaus gevoerd.

 

Hoofdbrekers

Maar dat is niet het enige vraagstuk dat voor hoofdbrekens zorgt. Op landelijk niveau bedreigen actualiteiten zoals stikstofdepositie en PFAS de voortgang van projecten De grote hoeveelheid publieke en private ontwikkelactiviteiten zorgen aan de andere kant voor tekorten aan personeel en voor hoge kosten van materieel. Hoe die ontwikkelingen elkaar beïnvloeden is onzeker. Dat geldt ook voor de extreem lage rente, die ruimte geeft voor extra investeringen maar tegelijkertijd zijn invloed heeft op de zoektocht naar rendement voor onder meer pensioengeld. Toch blijft vastgoed voor beleggers aanhoudend interessant, vooral ten opzichte van andere beleggingscategorieën. In het tenderbeleid van de gemeente wordt marktconform, op het scherpst van de snede uitgevraagd. Dat betekent dat het aantal inzendingen voor tenders dit jaar lager is dan vorige jaren, maar nog steeds zijn alle tenders tot een resultaat gekomen en is er nog geen tender na het verlopen van de optieperiode teruggekomen. Maar het blijft spannend. Door de marktontwikkelingen op de voet te volgen, worden tenders, waarin geformuleerd de grondprijzen en de selectiecriteria, steeds aangepast aan de actualiteit. Zeker is dat de vraag naar woningen voorlopig nog vele malen groter is dan de behoefte, en dat er nog geen aanwijzingen zijn dat zich stabiliserende marktprijzen in grote mate onder druk komen. Op de kantorenmarkt is ontwikkeling die voorgaande jaren zichtbaar was bestendig gebleken: aanhoudende vraag, bij een geleidelijk groeiend aanbod. Transformatie van kantoren naar woningen wordt minder populair. Ook op het niveau van gebiedsontwikkeling is de tendens, zoals in Amstel III, om wel woningen toe te voegen maar geen vierkante meters kantoren uit de markt te nemen.

 

Metropoolregio Amsterdam

Dat Amsterdam is onderdeel van een groter organisme, de metropoolregio Amsterdam. De Amsterdamse markt ademt met rest van de regio, en de mensen die geen plek kunnen vinden in Amsterdam vinden die meestal wel elders in de regio. Daar is aanbod in verschillende milieus en op verschillende locaties, meestal redelijk goed ontsloten met openbaar vervoer en weg. Die locaties zijn in de meeste gevallen echter niet bedacht voor Amsterdammers. Die hebben met de overwaarde van een in Amsterdam verkochte woning een betere financiële uitgangspositie, en hun komst gaat daardoor gepaard met verdringing. Dat geeft de nodige discussie in de regio. Het feit dat de institutionele beleggers zich meer en meer op de rest van de regio richten om daar woningbouw te realiseren met het rendement dat in Amsterdam niet meer kan worden gehaald, geeft wellicht op termijn wat lucht. Aanscherping van de economische functie van de verschillende deelregio’s en steden kan helpen om de individuele aantrekkelijkheid van de gemeenten verder te vergroten. Dat draagt bij aan het evenwichtiger maken van de woon-werkpendel, die nu sterk is gericht op de hoofdstad. Het schaalniveau van de metropoolregio is belangrijk, maar niet het enige waarnaar gekeken moet worden. De goede openbaar vervoerverbindingen zorgen ervoor dat de Amsterdammer ook buiten de regio zijn heil zoekt, en bijvoorbeeld in Den Haag of Rotterdam in steeds grotere getalen een woning vindt.

 

Schaalsprong OV

Om een antwoord te bieden op de groei van de stad en van de regio is een aantal grotere investeringen nodig. Binnen de gemeente Amsterdam wordt het komende decennium circa 3 miljard geïnvesteerd om de groei van de stad te faciliteren met een uitbreiding en versterking van openbaar vervoer, fietsvoorzieningen en groen. Investeringen in zware HOV (Hoogwaardig Openbaar Vervoer) voorzieningen maken nog geen onderdeel uit van dat bedrag, en die zijn wel hard nodig om de verdere groei mogelijk te maken. Het sluiten van de kleine ring en de het doortrekken van de Noord/Zuidlijn worden momenteel onderzocht. Dit zijn investeringen die naar verwachting niet alleen voor Amsterdam een meerwaarde kunnen hebben maar voor de hele regio. Tegelijkertijd ook investeringen die zich niet direct terugverdienen, en daarom oplossingen vergen die mogelijk anders zijn dan tot nu toe gebruikelijk.
De sterke druk op steden leidt ook tot de opkomst van alternatieve vormen van mobiliteit, zoals (e-)fietsen, e-scooters en elektrische auto's. Ontwikkelaars en beleggers spelen een steeds grotere rol bij het faciliteren en stimuleren van het gebruik van deze nieuwe vormen van mobiliteit. Hoe zal deze trend zich de komende jaren verder vormgeven en waar liggen de prioriteiten? Dat gaan we zien.

 

Leuke stad

Groei in goede banen leiden is al een behoorlijke opgave, maar zorgdragen voor léuke groei is dat helemaal. Een stad met hoge leefkwaliteit maken vergt investeringen in maatschappelijke voorzieningen, groen en ruimte voor de Amsterdammer om te bewegen, maar ook ruimte om een eigen invulling te geven aan de stad en hem daarmee Amsterdams te maken en te houden. Toch begint die leukheid bij aantrekkelijke gebouwen in een goed vormgegeven stedelijke omgeving. Dat is waar de projecten in dit boek over gaan.

 

Tenders 2019

In 2019 zijn negen tenders gepubliceerd. Opvallend is het grote aantal middeldure huurwoningen en maatschappelijke voorzieningen dat in de selecties is uitgevraagd. Na het winnen van een tender wordt een optiecontract aangeboden waarna een periode van uitwerking volgt. De resultaten van de tenders zullen over een paar jaar zichtbaar zijn in de vorm van opgeleverde projecten. Alle tenders, afgesloten, open en nog te openen, kunt u vinden op www.amsterdam.nl/ondernemen/ investeren/woningbouw/investeerdersloket/tenderprogramma/

 

Een selectie van de winnaars van tenders dit jaar:

 

Amstelkwartier

tweede fase Kavel 6a
Winnaar: AM, Office Winhov

 

Riverfront heeft een wisselende hoogte van vier of vijf bouwlagen. Het luxe woongebouw, bestaande uit drie exclusieve penthouses, 14 dubbele benedenhuizen en 42 appartementen, ligt aan de Amstel en het Bella Vistapark. Het gebouw beschikt straks over een eigen warmte-koudeopslag (WKO) en zonnepanelen en heeft daardoor een zeer laag energieverbruik met een EPC van -0,47.

 

Amstelkwartier

tweede fase Kavel 8a
Winnaar: NL-Development, Van Egmond, architecten

Het programma omvat 5.800 m² bvo middeldure huurwoningen uitgevoerd in 55 appartementen met ondergrondse parkeergarage en een kinderdagverblijf met speelplein op de bovenste etage. Alle appartementen worden minimaal driekamerwoningen met een huur van maximaal circa € 900. De locatie ligt aan de Duivendrechtsevaart vlakbij de Amstel. Het project wordt duurzaam en energieneutraal uitgevoerd.

 

Zuidas

Kavel 2a
Winnaar: VORM Ontwikkeling, MVS

Binnen het complex De Puls is het grootste deel van de woningen, ruim 150, middeldure huur. Daarnaast beschikt het gebouw over kantoorvloeren variërend van 800 tot 2.000 m2. Alle voorzieningen die het complex te bieden heeft, zoals horecaconcepten, bowling en bioscoop, zijn binnen handbereik van de bewoners en gebruikers van De Puls en iedereen die een bezoek wil brengen aan de Zuidas. Het gebouw is volledig zelfvoorzienend en energieneutraal. Het ontwerp zet in op maximaal gebruik van openbaar vervoer, (elektrisch) fiets- en voetverkeer en heeft een parkeergarage die alleen toegankelijk is voor elektrische deelauto’s.

 

Centrumeiland

Kavel 04-09

Winnaar: Building4you Developments - lb

Het programma betreft 2.300 m² bvo koopwoningen in medeopdrachtgeverschap. Op deze kavel is ruimte voor 10 tot 14 woningen inclusief inpandig parkeren.

 

Kavel 07-01

Winnaar: CrowdBuilding - lo

Bij CrowdBuilding gaat het bouwen van een community uit voor het bouwen van een gebouw. Dit past goed bij deze bijzondere Medeopdrachtgeverschaptender, waarbij een ontwikkelaar samen met zelfbouwers het gebouw ontwikkelt. Het programma omvat 40 woningen met een ondergrondse parkeergarage, gemeenschappelijke ruimtes en een inpandige fietsgarage. Het appartementencomplex krijgt tuinen op de begane grond, de eerste en de tweede etage. Daarnaast zullen in de serres aan de straatkant inpandige bomen komen. Het duurzame ontwerp wordt rainproof ontwikkeld met een EPC van -0,15.

 

Kavel 08-02

Winnaar: Kondor Wessels Vastgoed - r

Het programma betreft 5.400 m² bvo koopwoningen in medeopdrachtgeverschap. Op deze kavel is ruimte voor 28 tot 35 woningen inclusief inpandig parkeren.

  


Over deze site

Disclaimer