Bart Truijens
Steigereiland vormt de kraamkamer van de nieuwe wijk IJburg als het gaat om verschillende nieuwe vormen van bouwen en wonen. Naast drijvende woningen, platformwoningen, woonarken en collectieve woonvormen, vormt het bouwen van je eigen woning op een vrije kavel voor velen een nieuwe uitdaging. Vooral ook door de grote vrijheid die deze particuliere opdrachtgevers hierbij wordt gegeven. Er kan gebouwd worden zonder tussenkomst van een ontwikkelaar, het gebied is welstandsvrij en de zelfbouwer kan kiezen wel of geen gebruik te maken van een architect of aannemer. De gemeente Amsterdam heeft eerder ervaring opgedaan met het uitgeven van vrije kavels aan particulieren bij de Scheepstimmermanstraat op Borneo in het Oostelijk Havengebied.
Particulier opdrachtgeverschap geeft de bewoner de mogelijkheid veel invloed op zijn woning, maar ook op de woonomgeving uit te oefenen en het kan leiden tot grotere betrokkenheid bij de wijk. Het motto uit het programma-akkoord van het huidige college ‘mensen maken de stad’ komt daarin op een heel letterlijke wijze tot stand. In 2003 is de gemeente Amsterdam gestart met de uitgifte van vrije kavels in de Zuidbuurt van Steigereiland. In totaal gaat het om vijf stroken met 246 kavels, welke inmiddels allemaal zijn uitgegeven. De woningen van de eerst uitgegeven strook, strook 2, zijn in 2006 gereedgekomen en zijn in dit Projectenboek opgenomen. De woningen van de latere stroken worden de komende jaren opgeleverd.
Strook 2 bevat 87 kavels in drie types met een eigen plek in het stedenbouwkundige plan: - 45 kavels met royale herenhuizen over vier lagen in een rij langs de ruime toegangslanen; - 14 kavels met bescheiden herenhuizen over drie lagen in een rijtje direct gelegen aan het water; - 28 kavels voor vrijstaande woningen over twee lagen in het intiemere binnengebied.
De belangstelling voor zelfbouw kwam bij deze eerst uitgegeven strook aarzelend op gang. Niet alle beschikbare kavels zijn afgenomen door particulieren. Een deel van de beschikbare vierlaagse herenhuizen zijn in de achtervang gebouwd door ontwikkelaars. Deze woningen zijn consumentgericht ontwikkeld, aangeboden op de markt en ook allemaal verkocht. Voor de kavels in volgende stroken was een overmaat aan belangstelling. Daar konden alle kavels aan particulieren worden uitgegeven.
Om in aanmerking te komen voor een kavel, konden geïnteresseerden zich inschrijven onder betaling van inschrijfgeld. Door loting heeft een notaris een ranglijst samengesteld, waarmee de kavels door de gemeente werden toegewezen. Daarbij kreeg iedereen die was ingeloot de kavel van zijn eerste keuze aangeboden, voor zover deze niet al was vergeven aan een persoon hoger op de ranglijst. In dat geval kwam hij in aanmerking voor zijn volgende voorkeur. In deze fase kon de geïnteresseerde nog wel afzien van de kavel waarvoor hij was ingeloot, maar het inschrijfgeld verviel in dat geval aan de gemeente.
Keuzevrijheid en regels
De zelfbouwers zijn volkomen vrij gelaten bij het ontwerp en de keuze van de gevelmaterialen en kleuren. Ook is ervoor gekozen deze wijk welstandsvrij te maken. De zelfbouwer is ook vrij in de keuze van zijn architect en aannemer, maar mag ook eigenhandig ontwerpen en/of bouwen. Hij mag de volledige envelop of een gedeelte daarvan bebouwen, gefaseerd bouwen of samen met de buren bouwen.
Wel moet voldaan worden aan de wettelijke regels van het Bouwbesluit en het Bestemmingsplan (uitwerkingsplan). Daarin zijn onder meer de maximaal toegestane bouwmaten (de bouwenvelop) vastgelegd, de plek van de bouwenvelop op de kavel en het percentage van de voorgevel dat in de rooilijn moet staan. Dat biedt zekerheden aan de buren ten aanzien van de bezonning op hun kavel en leidt tot de vorming van gewenste straatwanden. Ook zijn er deadlines opgenomen in de erfpachtcontracten: het opnemen van een uiterste opleverdatum voorkomt dat er eindeloos bouwhinder blijft bestaan voor omwonenden en maakt het mogelijk dat de bewoners vooraf weten wanneer de gemeente de openbare ruimte realiseert. De zelfbouwer is wel verplicht zelf zijn kavel te bebouwen en te bewonen alvorens de woning te mogen verkopen. In geval de zelfbouwer tijdens de bouwvoorbereiding of tijdens het bouwproces om persoonlijke redenen alsnog van zijn kavel af wil, dan vervalt de kavel aan de gemeente en wordt deze aangeboden aan de eerstvolgende op de ranglijst. Het lucratief verkopen van een onbebouwde kavel is dus niet mogelijk.
Rol gemeente
Om te voorkomen dat de straat steeds opengebroken moet worden, heeft de gemeente de nutsvoorzieningen aangelegd voordat de kavels zijn geleverd aan de zelfbouwer. Daardoor was het mogelijk bouwwegen te realiseren met een hoogwaardige kwaliteit (klinkerbestrating). Deze bouwwegen vormen later tijdelijk de openbare weg voor de bewoners. Bij de huizen in de rij heeft de gemeente de heipalen vooraf geheid, zodat voorkomen werd dat door heien schade zou ontstaan aan al gerealiseerde buurpanden of dat zelfbouwers elkaar met het heiwerk in de weg zouden zitten. Als ondersteuning voert de gemeente afnamegesprekken met de zelfbouwers. Verder heeft de gemeente een handboek Zelfbouw samengesteld en een helpdesk ingesteld voor technische en procedurele ondersteuning.
Milieu
Ten aanzien van het milieu gelden de eisen die algemeen voor IJburg gelden, zoals het verbod op kruipruimteloos bouwen, op de toepassing van uitlogende materialen in de schil van het gebouw en het FSC-keurmerk bij gebruik van hardhout. De Basiskwaliteit Woningbouw Amsterdam (BWA), die voor alle projectmatige bouw in Amsterdam verplicht is, is bij zelfbouw niet verplicht gesteld maar wordt wel geadviseerd. De verplichte aansluiting op Stadswarmte (middentemperatuur) en de vaste IJburg-eisen maken dat bij zelfbouw grotendeels voldaan wordt aan de duurzaam bouwen paragraaf van de BWA. De ontwerppunten voor aanpasbaarheid worden alleen geadviseerd, het gaat immers om een zelfbouwende bewoner.
Om het duurzaam bouwen verder te stimuleren zijn er voor de zelfbouwers twee subsidiemogelijkheden ontwikkeld. De eerste is een premie op een betere EPC dan wettelijk vereist, de tweede is een premie Duurzaam Bouwen. De voorwaarde daarvoor is dat de woning moet voldoen aan de Maatlat Duurzame Woningbouw, die ook wordt gehanteerd door SenterNovem bij de aanvraag voor Groenverklaring/Groenhypotheek. Tot nu toe zijn 18 van de 46 aan particulieren uitgegeven kavels in aanmerking gekomen voor de EPC-premie en 7 van de 46 voor de premie Duurzaam Bouwen.
Opvallend is dat er door deze groep niet-professionele bouwende particulieren veel en succesvol geëxperimenteerd wordt met nieuwe milieutechnieken op het gebied van warmte. Verschillende zelfbouwers hebben gebruik gemaakt van de warmtepomptechniek voor zowel verwarming als koeling van de woning en in enkele gevallen zelfs voor de productie van warm tapwater. Bovendien is er, naast de inmiddels meer traditionele balansventilatie, in een aantal gevallen gebruik gemaakt van warmteterugwinning uit retourlucht ten behoeve van de opwarming van het warm tapwater. En in veel gevallen is gebruik gemaakt van warmteterugwinning uit het douchewater ten behoeve van de voorverwarming van het warm tapwater. Ook is er een woning te vinden waarbij de gevel is opgebouwd uit geperst stro en afgewerkt met een pleister/ leemlaag. Deze woning scoort vooral goed op het punt van ‘vernieuwbare grondstoffen’, dat zijn grondstoffen die zich binnen honderd jaar vernieuwen, zoals hout, stro en cellulose.
Het resultaat
Via de helpdesk is de gemeente goed in staat de ontwikkelingen en waarderingen van de zelfbouwende burger op Steigereiland te volgen. Direct na uitgifte ontstond er al een levendig contact tussen de toekomstige buren via een door een van de zelfbouwers ingerichte webpagina. Niet alleen de ervaring met de ontwikkeling en de bouwwerkzaamheden aan de woning worden daar onderling uitgewisseld, maar ook nieuwe technische mogelijkheden en het opzoeken van de grenzen van wat mogelijk is. De zelfbouwers gaven aan het proces van zelfbouwen moeilijk en tijdrovend te vinden, maar ook wel heel erg leuk. Dat noodzakelijk overleg met de toekomstige buren leidt tot een vroegtijdige kennismaking en het verhoogt de kans op levendigheid in de wijk aanzienlijk.
Als je door het gereedgekomen deel wandelt, valt allereerst de verscheidenheid aan kleuren en materialen op; het gebied is niet voor niets welstandsvrij. Vergelijk deze gevarieerdheid eens met de tussengevoegde consumentgerichte woningen, die onder dezelfde voorwaarden in de achtervang zijn gebouwd door ontwikkelaars. De discussie over wat mooi en lelijk is, is zeker zo levendig als het website-verkeer tussen de zelfbouwers. Een aantal zelf gebouwde panden glimt mee door de pracht van zijn buurman.
Opvallend is ook dat verscheidenheid en originaliteit in ontwerp vooral te zien is bij de ruimere woningen. Bij de tweelaagse vrijstaande woningen lijkt toch vooral gezocht naar het zo volledig benutten van de bouwenvelop; het leidt tot een verzameling vierkante blokkendoosjes met een enkel uitgesneden hoekje als verbijzondering. Bij de drielaagse herenhuizen in de rij is al wat meer variatie te zien, met name in de vlakverdelingen van de gevels en parkeervoorzieningen op niveau van het maaiveld. De meeste architectonische variaties zie je echter pas ontstaan bij de herenhuizen met overmaat, de vierlaagse herenhuizen aan de lanen. Vooral in de volgende stroken kan hier nog veel van worden verwacht.
De gemeente Amsterdam ziet particulier opdrachtgeverschap zowel voor individuen als voor collectieven als waardevolle aanvulling op de productie van woningen, waarmee de bewoner in de breedste zin en in een vroegtijdig stadium wordt betrokken bij zijn nieuwe woonomgeving. De gemeente onderzoekt en stimuleert de mogelijkheden om in de toekomst meer vrije kavels uit te geven.