Overal in de stad zijn hijskranen te zien en worden woningen gebouwd, prijzen stijgen en investeerders staan in de rij om nieuwe woningen te realiseren. De woningmarkt is veel sneller op stoom gekomen dan verwacht. Nog maar een jaar geleden werd in deze rapportage geconcludeerd dat de woningmarkt veerkrachtig uit de crisis was gekomen: ‘alle seinen staan op groen’. En nu wordt er al weer gesproken over ‘gekte’ op de woningmarkt. Ondanks dat er veel nieuwe woningen worden opgeleverd is de druk op de woningmarkt hoog en dit heeft tot gevolg dat niet iedereen zich gemakkelijk een plek verovert op de Amsterdamse woningmarkt. Maar door die druk kijken huishoudens ook verder dan Amsterdam binnen de Ring A10 en dit betekent kansen voor investeringen in de stadsdelen Noord, Nieuw-West en Zuidoost en natuurlijk de regio.

De bouwproductie in Amsterdam is groot: in 2015 zijn er 8.376 woningen in aanbouw genomen en het jaar daarvoor ruim 5.000 woningen. Deze aantallen beginnen we nu terug te zien in het aantal opleveringen, er is immers tijd nodig om de woningen te bouwen. In 2015 zijn er ruim 4.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd en de komende jaren zullen er nog veel meer komen. Meer opleveringen betekent per definitie meer verhuizingen en dus meer doorstroming op de woningmarkt. In 2014 hebben 145.000 huishoudens een nieuwe woning betrokken in Amsterdam, in 2015 waren dat er 152.000. De verwachting is dat de dynamiek als gevolg van het aantal opleveringen verder zal toenemen en daarmee zal de druk op de woningmarkt verlicht worden. Er kan weer verhuisd worden. Deze nieuwbouw bedient verschillende doelgroepen. In de Analyse van de Woningbouwproductie 2015-2016 wordt zichtbaar dat er in Amsterdam sociale huurwoningen, koopwoningen, middeldure huurwoningen én dure huurwoningen worden bijgebouwd. Ook de komende jaren wordt er gebouwd in al deze segmenten. Gedurende de crisis zijn er veel kleine woningen voor studenten- en jongerenwoningen ontwikkeld, nu de woningmarkt is aangetrokken zien we dat er weer meer wordt geïnvesteerd in koopwoningen en vrije sectorhuurwoningen.

Koopwoningen

Sinds 2013 zijn de prijzen van koopwoningen in Amsterdam met 24% toegenomen en prijzen zijn op veel locaties hoger dan vóór de crisis. De stijging komt onder andere door de lage rente en de blijvend grote instroom van nieuwkomers in Amsterdam en wordt verder aangewakkerd door het grote vertrouwen dat bewoners en investeerders hebben in de woningmarkt. De Makelaarsvereniging Amsterdam constateert dat de dynamiek in de koopsector snel is toegenomen en nu zelfs groter is dan voor de crisis. Deze ontwikkeling heeft als gevolg dat delen van Amsterdam voor sommige groepen minder toegankelijk zijn geworden. Huishoudens met een middeninkomen hebben minder keuze op de koopmarkt. Voor eenpersoonshuishoudens (55% van de huishoudens in Amsterdam) die genoegen nemen met een kleine woning hoeft dit geen probleem te zijn. Voor gezinnen die een grotere koopwoning zoeken is het minder makkelijk geworden om een geschikte woning te vinden, maar in de stadsdelen Noord, Nieuw-West en Zuidoost zijn nog grotere woningen met een koopprijs tot € 250.000 te vinden en ook in de nieuwbouw worden betaalbare koopwoningen gebouwd. Vooral in de regio zijn veel geschikte en betaalbare koopwoningen voor gezinnen en het is ook niet gek dat het aantal gezinnen dat naar de regio trekt, na een tijdelijke dip gedurende de crisis, weer is aangetrokken. Tegelijkertijd neemt het aantal gezinnen in Amsterdam ook toe, door de blijvende instroom van studenten en jongeren in deze stad. Deze toestroom leidt tot nieuwe gezinsvorming en een deel van die gezinnen wil graag in de stad blijven wonen. Hierdoor zijn er volop kansen voor grotere woningen (zowel appartementen als eengezinswoningen) in Amsterdam, vooral in de stadsdelen buiten de Ring, Noord en IJburg.

Vrije sector huur

De vrije sector huur is enorm in ontwikkeling. Er worden steeds meer vrije sector huurwoningen gebouwd en mede door liberalisatie van de sociale voorraad neemt het aantal woningen in dit segment snel toe. Ondanks die toename is het aandeel vrije sector huur in de gehele voorraad nog altijd klein: in 2015 was 6% van de voorraad een middeldure huurwoning en 6% een dure huurwoning. Dat, terwijl de vraag naar dit soort woningen alleen maar toeneemt. Veel jonge mensen willen of kunnen geen woning kopen, mede door de flexibilisering van de arbeidsmarkt. Bovendien hebben middeninkomens sinds 1 juli 2015 vrijwel geen toegang meer tot de sociale sector, terwijl deze groep vaak ook geen woning kan kopen. Door de hoge huren per vierkante meter zijn middeldure huurwoningen binnen de Ring klein. Op de Zuidas is bijvoorbeeld het project Square opgeleverd waar de meeste appartementen een oppervlakte hebben van 55 m² met een huurprijs vanaf € 800. Maar in andere delen van de stad is het mogelijk om betaalbare huurwoningen te realiseren voor gezinnen: in Zuidoost is het project Emerald opgeleverd met eengezinswoningen van 129 m² en huurprijzen tussen de € 950 en € 1.000 euro per maand. De grote vraag naar middeldure huurwoningen betekent ook dat huishoudens verder kijken dan alleen Amsterdam binnen de Ring of de Ringzone. Op dit moment verhuren de vrije sector huurwoningen in Noord, Nieuw-West en Zuidoost goed. In de regio is het aanbod aan vrije sector huur nog beperkt, terwijl ook hier de vraag toe neemt. De veranderingen in de arbeidsmarkt zijn structureel en dat betekent dat er, ondanks dat koopwoningen door de lage rente nu erg aantrekkelijk worden gevonden, ook op de lange termijn in de regio behoefte is aan meer keuze aan vrije sector huurwoningen. In de steeds intensievere samenwerkingsverbanden tussen stad en regio staat de druk op de woningmarkt en de wijze waarop de regio hiervan mede kan profiteren bovenaan de actielijst.

Sociale sector huur

Door de dynamiek op de woningmarkt komen er ook meer sociale huurwoningen beschikbaar, meer huishoudens kunnen namelijk doorstromen naar de marktsector en laten daarmee een bestaande sociale huurwoning achter. Maar niet iedereen zal die stap kunnen zetten, daarom is het belangrijk dat er ook sociale huurwoningen worden toegevoegd aan de voorraad. In 2015 zijn er ruim 4.000 woningen met een huur onder de € 710 in aanbouw genomen. Om ervoor te zorgen dat er voldoende sociale huurwoningen zijn in de stad hebben corporaties en de gemeente Amsterdam in de Samenwerkingsafspraken afgesproken om te streven naar een dynamisch evenwicht waarbij nieuwbouw en afname van sociale huur op elkaar worden afgestemd. Het streven is om jaarlijks 1.200 sociale huurwoningen in aanbouw te nemen, waarvan 400 studentenwoningen. Een mooi voorbeeld is Windkracht 9 op het Zeeburgereiland, met 54 sociale huurwoningen met een oppervlakte tussen de 49 m² en 69 m².

Aantrekkingskracht van de stad

Veel mensen willen op dit moment in Amsterdam wonen, werken en zijn bereid hierin te investeren. Maar we weten niet hoe de woningmarkt zich de komende jaren zal ontwikkelen, met name voor de koopmarkt geldt dat de invloed van de lage rente groot is en de voorspelbaarheid beperkt. Ook het vertrouwen in de markt kan door een plotselinge gebeurtenis wegzakken en daarmee de investeringsbereidheid doen kantelen. Tegelijkertijd lijkt de aantrekkingskracht van de stad structureel, een ontwikkeling die eveneens zichtbaar is elders in de westerse wereld. De bevolkingstoename van gemiddeld 10.000 inwoners per jaar was al een feit voordat de prijzen stegen en de verkopen weer aantrokken. Grote steden zijn de groeimotor van de postindustriële kenniseconomie en trekken daardoor veel migranten aan uit binnen- en buitenland. Ook de toename van het aantal hoger opgeleiden en daarmee gewijzigde culturele oriëntatie leidt tot een toename van de aantrekkelijkheid van de stad voor (middenklasse) gezinnen. De populariteit van Amsterdam en de Amsterdamse regio staat vast, de woningprijzen maken dit duidelijk. Het wordt meer en meer duidelijk dat het accommoderen van de vraag dè opgave is voor de hele regio.

Percentage huishoudens met kinderen jonger dan 4 jaar verhuisd van Amsterdam naar een andere gemeente, 2008-2015

Bron: CBS

¹ Woningcorporaties moeten jaarlijks minimaal 80 procent van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen van maximaal 35.739 euro (2016). Maximaal 10 procent mogen ze toewijzen aan huishoudens met een inkomen tussen de 35.739 en 39.874 euro. De overige 10 procent mag door woningcorporaties vrij worden toegewezen.
² ‘De stad als magneet’, Planbureau voor de Leefomgeving 2015.