Naar Menu

HomeProjectenboekIntroductieAnalyse van de woningbouwproductie

Peter Jansen, Peter Kroon

Analyse van de woningbouwproductie

Het gaat nog steeds zeer goed met de woningbouwproductie in Amsterdam. De doelstelling van het eind 2014 vastgestelde Actieplan woningbouw was nog een start bouw van 5.000 woningen per jaar vanaf 2018. Maar met de economische wind in de rug en door hard werken van alle in de bouw betrokken partijen, is het gelukt de afgelopen vier jaar al een start bouw van zo’n 7.000 (!) woningen per jaar te halen. In deze rapportage wordt niet gekeken naar start bouw per kalenderjaar, maar naar de opgeleverde woningen van augustus 2017 tot juli 2018. Omdat projecten soms net voor of net na een rapportageperiode worden opgeleverd, fluctueert het aantal opgeleverde woningen per rapportageperiode. Dat het aantal opgeleverde woningen in dit Projectenboek wat lager is dan in de vorige editie zegt daarom niet zoveel. De 5.845 opgeleverde woningen in afgelopen jaar is historisch gezien nog steeds zeer hoog. In 2017 zijn er weer 7.264 woningen in aanbouw genomen en voor 2018 ziet het er ook weer goed uit.

 

Tijdelijk minder opleveringen van studenten- en jongerenwoningen

In de periode augustus 2017 tot juli 2018 werden 5.845 woningen opgeleverd, verspreid over 84 projecten. Het grootste deel hiervan bestond uit nieuwbouwwoningen (68%). Bij de overige woningen was sprake van vernieuwbouw en/of transformatie van vastgoed met een andere bestemming naar een woonbestemming.

Het aantal woningen is dit jaar kleiner dan vorig jaar. De afname in het aantal opleveringen kondigde zich vorig jaar al aan door veel lagere startbouwcijfers van studenten- en jongerenwoningen. Juist voor deze doelgroepen waren de afgelopen jaren het aantal opleveringen historisch hoog, maar deze ‘piek’ heeft zich het afgelopen jaar niet doorgezet.

 

Aantal opgeleverde woningen en het aantal projecten 2010-2017

 

 

In de tabel is te zien dat er bij de reguliere woningen die niet voor een specifieke doelgroep zijn, sprake is van een forse stijging in het aantal opleveringen. De daling van het aantal opleveringen van de studenten- en jongerenwoningen is geen trend. In 2018 zijn er weer veel in aanbouw genomen. Het langjarige gemiddelde is goed, alleen valt het aantal opleveringen in deze periode wat lager uit.

 

Samenstelling opgeleverde woningen voor bijzondere doelgroepen op basis van respons

 

  2016/2017 2017/2018
 woningen voor studenten/jongeren 2.941  847
 woningen voor senioren/ouderen  190  372
 woningen voor kwetsbare groepen  
 (waaronder ook statushouders en  
 rolstoelgeschikte woningen)  154  184
 woningen niet specifiek gericht op  4.120  4.442
 een doelgroep  
 totaal  7.405  5.845

 

Samenstelling van de opgeleverde woningen
In vergelijking met vorig jaar steeg het aandeel opgeleverde sociale huurwoningen van 31% naar 38%. In 28 van de 84 projecten werden sociale huurwoningen gerealiseerd. In totaal gaat het om 2.239 sociale huurwoningen. Een voorbeeld van een groot project met sociale huurwoningen is Jeruzalem in stadsdeel Oost. Het betrof verbouw van eengezinswoningen. Een ander groot project met veel woningen in de sociale huur is het tijdelijke nieuwbouwcomplex Wasa Student Village in stadsdeel Nieuw-West.

 

Een speciale categorie woningen zijn eenlaagse appartementen in de sociale huur die aanpasbaar1 zijn. Deze kunnen zich op de grond bevinden, maar ook op een andere verdiepingshoogte indien deze met een lift bereikbaar is. Van de 475 woningen die voldoen aan bovenstaande kenmerken, en dus aanpasbaar ontwikkeld hadden kunnen zijn, blijkt 77% ook daadwerkelijk aanpasbaar gebouwd te zijn. Dit percentage is laag in vergelijking met vorige jaren. Acht van de tien projecten voldoen aan het aanpasbaarheidscriteria, maar bij de andere twee (grote) projecten ontbreekt in het ene geval een lift en in het andere geval zijn de badkamers te klein om aan de aanpasbaarheidscriteria te voldoen.

 

In de middeldure huur werden 1.316 woningen opgeleverd. Dat is iets meer dan vorig jaar. Een project waar veel middeldure huur is gerealiseerd, is De BrouwerIJ in stadsdeel Oost. Dit project bestaat uit 212 woningen in de middeldure huur en daarnaast uit koopwoningen.

 

Er werden 877 woningen opgeleverd in de dure huur. In twee grote projecten werden uitsluitend appartementen in de dure huursector gerealiseerd, namelijk Floor in stadsdeel Oost en Gershwin Brothers in stadsdeel Zuid.

 

Het aantal opgeleverde koopwoningen bedraagt 1.368. In 33 projecten werden uitsluitend koopwoningen gerealiseerd. Met 130 koopwoningen is Parkblok Houthaven het grootste project in deze categorie.

 

Kwaliteitskenmerken

De oppervlakte van het gemiddelde opgeleverde appartement (uitgezonderd de appartementen voor studenten en jongeren) bedraagt 65 m². Dat is kleiner dan het gemiddelde van 74 m² van vorig jaar. Het lagere gemiddelde komt vooral door de oplevering van veel kleine appartementen in de verbouw, met een gemiddelde woninggrootte van 52 m², maar ook door oplevering van compacte startersappartementen in de nieuwbouw. Een voorbeeld hiervan zijn de 192 appartementen in de Amstel Tower met een gemiddelde woninggrootte van 45 m². Over het algemeen zijn de opgeleverde appartementen in de nieuwbouw wel groter dan die in de verbouw.

 

De koopappartementen laten een ander beeld zien. Deze hebben een gemiddelde woninggrootte van 87 m². Het gaat hier om 1.107 appartementen. De opgeleverde grondgebonden woningen zijn met een gemiddelde oppervlakte van 129 m² ongeveer even groot als die van vorig jaar.

 

De meeste nieuwbouwappartementen hebben een buitenruimte (92%). Deze ontwikkeling liet zich vorig jaar ook al zien. Van de woningen beschikte 79% ook over een buitenruimte zoals een fietsenstalling. Alle opgeleverde nieuwbouw studentenappartementen beschikken niet over de bovengenoemde voorzieningen, dit is ook geen verplichting volgens het bouwbesluit.

 

Meeste nieuwbouw gebouwd buiten ring A10
Net als vorig jaar zijn de meeste woningen weer opgeleverd in stadsdeel Nieuw-West. In totaal gaat het om 2.056 woningen verdeeld over 20 projecten.

Dit jaar waren er relatief veel opleveringen in de stadsdelen Oost en West. Evenals de afgelopen jaren is het aantal opleveringen in stadsdeel Zuidoost gering.

 

Aantal opgeleverde woningen 2017-2018 in vergelijking met 2016-2017 per stadsdeel

 

 

Oplevering via selecties van de gemeente

Van alle opleveringen in 2017-2018 is 20,8%, 1.216 woningen, tot stand gekomen door selectie vanuit gemeente. Een deel daarvan, 16,4%, betreft CPO projecten. Daarmee is 17,3% door reguliere woningbouwtenders tot stand gekomen. Het overgrote resterende deel gaat om bouw op locaties waarvoor op een andere manier dan een openbare tender een gunning tot stand is gekomen, bijvoorbeeld omdat er al eerder of op een andere manier afspraken liepen, door transformatie, of op posities met eigen grond.

 

Opleveringen door CPO projecten:

De Hallen Blok 5 9
De Roze Hallen 14
Nova Zembla Lofts - De Werf 8
Ons Podium 49
WLG Smartlofts 30
Pondok 10
Het SchetsBlok 25
Noorderhof Zuid Blok E 35
Getijenveld Blok B 20
Totaal 200

 

Opleveringen door tenders:

The Future 17
Houthaven 4DEF70
Deftige Dames 87
Gershwin Brothers 160
Amstel Tower 192
De BrouwerIJ 310
Ivens Studio’s 125
Kaap 40
Lutmastraat 175 15
Totaal 1016

 

Duurzaamheid nader bekeken

Amsterdam vindt duurzaamheid zeer belangrijk en ook de nieuwbouw wordt geacht een bijdrage te leveren aan het behalen van de gemeentelijke duurzaamheidsambities. De duurzaamheidsambities van Amsterdam gaan verder dan de eisen in het Bouwbesluit. Deze hogere ambities zijn de laatste jaren in verschillende beleidsstukken vastgesteld (o.a. de Agenda Duurzaam Amsterdam, 2015).

 

De gemeente Amsterdam stimuleert extra duurzaamheid in de nieuwbouw met haar beleid. Volgens het gemeentelijk tenderbeleid weegt het selectiecriterium ‘duurzaamheid’ voor tenminste 30% mee bij de selectie van de ontwikkelende partij. Dus, hoe duurzamer het door een ontwikkelaar ingediende plan, hoe groter de kans dat hij de tender wint. Bij een-op-een afspraken is het aspect duurzaamheid altijd onderdeel van de afspraken.

 

Bouwen is een langdurig proces. Er zitten jaren tussen het moment dat de gemeente afspraken maakt met een ontwikkelaar en het moment dat een gebouw wordt opgeleverd. Bij veel van de projecten die nu worden opgeleverd zijn bij de start nog geen duurzaamheidsafspraken gemaakt die verder gingen dan het toenmalige Bouwbesluit, of zijn afspraken gemaakt die naar hedendaagse maatstaven niet heel ambitieus zijn. Omdat bij nieuwe projecten de nieuwe normen gelden en betere afspraken worden gemaakt, verbetert de gemiddelde duurzaamheidsscore van de nieuwbouw die wordt opgeleverd gestaag, maar loopt altijd wat achter bij de meest actuele ambities.

 

Het aantal opgeleverde nieuwbouwprojecten waarbij extra duurzaamheidsafspraken zijn gemaakt is toegenomen ten opzichte van het jaar ervoor. Van 55 nieuwbouwprojecten (in totaal 3.388 nieuwbouwwoningen) waarvan informatie is gekregen over extra duurzaamheidsafspraken met de gemeente, was bij 22 projecten (1.682 woningen) sprake van extra duurzaamheidsafspraken. In de meeste gevallen (bij 16 projecten) betrof het afspraken over een lagere Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC ) of over aardgasvrije woningbouw (bij 13 projecten).

 

Bij 9 projecten zijn afspraken gemaakt over het gebruik van duurzame materialen. Verder zijn bij nog 5 projecten afspraken gemaakt over flexibiliteit/veranderbaarheid van het gebouw en bij 3 projecten over waterberging op het perceel.

 

Bij de opgeleverde woningen die zijn gerealiseerd in al bestaande bouw zijn nog nauwelijks extra duurzaamheidsafspraken gemaakt. Onder de 27 projecten in de bestaande bouw waarvan informatie is geleverd, is slechts bij één project - Warmoesstraat 98, Beursstraat 33 - een afspraak gemaakt en wel over een lagere EPC.

 

De energieprestatie van de nieuwbouw

De EPC voor woningen in het Bouwbesluit ging in 2011 van 0,8 naar 0,6 en per 1 januari 2015 is de EPC-eis in het Bouwbesluit 0,4. Amsterdam stimuleert ontwikkelaars om in te zetten op een EPC van 0,152. De nieuwe eisen gelden steeds op het moment van indienen van de aanvraag omgevingsvergunning. Door de tijd die zit tussen de datum van indiening van de vergunningsaanvraag en oplevering, kunnen er nu nog woningen worden opgeleverd met een EPC score die hoger is dan de huidige EPC-eis in het Bouwbesluit. Projecten waarbij er wél actuele eisen en goede extra duurzaamheidsafspraken zijn gemaakt zien we nu steeds meer terug bij de opgeleverde projecten. Drie jaar geleden was de gemiddelde EPC score van alle nieuwbouwwoningen nog 0,58, inmiddels is deze 0,43. In de hier behandelde periode zijn al 13 nieuwbouwprojecten opgeleverd met een EPC van 0,15 of lager. De trend richting een steeds lagere gemiddelde EPC score in de Amsterdamse nieuwbouw zet duidelijk door (zie de tabel).

 

Gemiddelde EPC score nieuwbouwwoningen Amsterdam

 

 

Opvallend is dat 5 van de 13 projecten met een EPC van 0,15 of lager in de Houthaven zijn gerealiseerd.

 

De verklaring hiervoor is dat de Houthaven een van de zogenoemde ‘Excellente Gebieden’ is, waarbij met toestemming van het Rijk al eerder een EPC norm van 0,15 is vastgesteld. De daar actieve ontwikkelaars hebben aangetoond dat zij in staat zijn een lagere EPC te realiseren.

 

Het project met de beste score in de hele stad was The Future in de Houthaven van Peter Tuin Holding. Dit project heeft een EPC van -1,4 (!)

 

De kavel voor dit appartementencomplex met 17 woningen heeft de gemeente Amsterdam getenderd met als enige selectiecriterium duurzaamheid. Doel daarbij was om er achter te komen welke EPC score haalbaar is in de gestapelde bouw met de in Amsterdam gehanteerde grondprijssystematiek met genormeerde stichtingskosten. Vele inschrijvers op die tender dienden plannen in met een EPC score van ruim onder nul. De winnaar van de tender wist een EPC van -1.4 te realiseren, een indrukwekkende energieprestatie.

 

Andere projecten met een vermeldenswaardige energieprestatie waren:

  • Nova Zembla Lofts - De Werf van Coöperatief Nova Zembla Lofts - De Werf (EPC 0,0)
  • De BrouwerIJ van VORM Ontwikkeling (EPC 0,06)
  • Woudt van MPO (EPC 0,064)
  • Kaap van Brolan (EPC 0,1)

Duurzaam hout

Gebruik van hout in nieuwbouw is heel goed vanuit het oogpunt van duurzaamheid. Hout is een licht, sterk en 100% circulair materiaal en het slaat ook nog CO2 op. Natuurlijk is het wel van belang dat het gebruikte hout duurzaam wordt geproduceerd. Niet duurzaam geproduceerd hout kan leiden tot ontbossing, verschraling van de biodiversiteit en soms ook woestijnvorming.

Er zijn verschillende keurmerken voor duurzaam hout, maar volgens maatschappelijke organisaties en wetenschappers biedt alleen het keurmerk van de Forest Stewardship Council (FSC) de garantie dat bij de productie van het hout objectieve en meetbare minimumeisen zijn gehanteerd. De gemeente Amsterdam beschouwt daarom ook alleen het FSC-certificaat als betrouwbaar en roept alle ontwikkelaars en bouwbedrijven op alléén hout met het FSC-keurmerk te gebruiken.

 

Wat kosten betreft is er nauwelijks of geen verschil met niet FSC-hout. Het is vooral een kwestie van goed opnemen in het werkproces. Ook als een opdrachtgever FSC-hout in zijn programma van eisen opneemt en de architect dat vervolgens in zijn bestekken voorschrijft, blijft toezicht op de naleving hiervan door de directievoerder essentieel, want helaas is dit nog steeds geen vanzelfsprekendheid in de bouw. E

 

lk jaar analyseert de gemeente Amsterdam het gebruik van hout bij bouwprojecten op basis van door projecten aangeleverde informatie. Dit jaar is bij 29 nieuwbouwprojecten aangegeven dat er hout is toegepast. Dat hout is voor verschillende gebouwonderdelen gebruikt. Relatief vaak wordt het gebruikt voor buitenkozijnen en voor de onderdelen skelet, vloeren en binnenkozijnen (bij respectievelijk 16 en 20 projecten). Maar ook voor gevelbekleding (bij 9 projecten) en voor hekken/ vlonders (8 projecten) wordt regelmatig hout toegepast. Van de in totaal 53 gerapporteerde houttoepassingen geven ontwikkelaars aan dat er in 43 gevallen, dus in ruim 81%, gebruik is gemaakt van FSC-hout.

 

Bij 5 houttoepassingen is aangegeven dat er helaas geen FSC-hout is gebuikt en in 5 gevallen is geen informatie gegeven.

 

Van die 43 toepassingen waarbij is aangegeven dat FSC-hout is gebruikt, heeft de ontwikkelaar in 37 gevallen ook CoCnummers doorgegeven. Helaas blijkt ook dit jaar weer dat de hoofdaannemers de administratie van het hout vaak weinig zorgvuldig hebben uitgevoerd. Hoofdaannemers die het goed hebben gedaan waren Bouwbedrijf M.J. de Nijs en Zonen (een bedrijf dat het gebruik van FSC-hout al jaren zorgvuldig administreert), Nico de Bont en UBA Bouw.

 

Bij projecten met andere hoofdaannemers zijn vaak CoCnummers opgegeven die hoorden bij een toeleverancier of onderaannemer. Hierdoor is het misschien wel aannemelijk dat FSC-gecertificeerd hout is toegepast, maar is het niet met zekerheid aan te tonen. Bij andere projecten klopten CoCnummers niet en zes keer is helemaal geen CoC-nummer aangeleverd.

Conclusie is dat de grote meerderheid van de ontwikkelaars inmiddels duidelijk inzet op gebruik van FSC-hout, en dat is positief. Maar er is nog weinig vooruitgang op het gebied van de zorgvuldige administratie, daar moeten vele hoofdaannemers nog echt een stap zetten.

 

Milieu Prestatie Gebouwen (MPG)

De MPG is een meeteenheid van de duurzaamheid van de in een gebouw gebruikte materialen. Omdat de energieprestaties van gebouwen steeds lager worden, wordt de MPG van een gebouw steeds belangrijker als maat voor de duurzaamheid. Hoe lager de MPG, hoe duurzamer het materiaalgebruik.

 

Sinds 2013 is er een verplichting om MPG berekeningen te maken bij nieuwbouwprojecten, maar tot voor kort was daaraan nog geen norm verbonden. Bij de huidige opgeleverde projecten zijn slechts 6 MPG scores doorgegeven, variërend tussen de 0,39 en 0,56. De mediane score was 0,48, een verbetering ten opzichte van vorig jaar (0,75). Deze score valt ook ruim onder de grenswaarde van 1,0 die sinds 1 januari 2018 in het Bouwbesluit is opgenomen. Bouwaanvragen die na 1 januari 2018 worden ingediend, moeten voorzien zijn van een milieuprestatieberekening waarvan de uitkomst ten hoogste 1,0 bedraagt. We zullen de ontwikkeling in de MPG scores van projecten de komende jaren blijven volgen.

 

Verder interessant

Elektrische oplaadpunten

Van 55 nieuwbouwprojecten is informatie gegeven over het realiseren van elektrische oplaadpunten bij parkeerplekken. Bij 18 projecten was dit het geval, bij nog eens 8 projecten zijn nu nog geen oplaadpunten gerealiseerd, maar zijn wel voorbereidingen getroffen voor aanleg daarvan in de toekomst. Bij 29 projecten is nog geen rekening gehouden met elektrisch vervoer.

 

Regen en zonneschijn

Bij ruim driekwart van de nieuwbouwprojecten zijn zonnepanelen toegepast. En bij ruim een kwart van de nieuwbouwprojecten zijn rainproof maatregelen genomen.

 

 

 

1 Een woning waarvan de entree vanaf de straat bereikbaar is met een niveauverschil van maximaal 20 mm of een woning bereikbaar met lift of hellingbaan. Entreeruimte minimaal 1,50 x 1,50 m of 1,35 x 1,85 m. Verkeersruimte minimaal 1,10 m breed. Woning gelijkvloers of met vaste trap. Badruimte zonder wc minimaal 1,70 x 1,70 m excl. opstelruimte wasmachine. Bad/toiletcombi minimaal 1,70 x 2,40 of 2,10 x 2,10 m. Toiletdeur in lange zijde en slotzijde bij toiletpot. Hoofdslaapkamer minimaal 13 m² en 3,00 m breed. 1 Een woning waarvan de entree vanaf de straat bereikbaar is met een niveauverschil van maximaal 20 mm of een woning bereikbaar met lift of hellingbaan. Entreeruimte minimaal 1,50 x 1,50 m of 1,35 x 1,85 m. Verkeersruimte minimaal 1,10 m breed. Woning gelijkvloers of met vaste trap. Badruimte zonder wc minimaal 1,70 x 1,70 m excl. opstelruimte wasmachine. Bad/toiletcombi minimaal 1,70 x 2,40 of 2,10 x 2,10 m. Toiletdeur in lange zijde en slotzijde bij toiletpot. Hoofdslaapkamer minimaal 13 m² en 3,00 m breed.
2 In 2018 heeft Amsterdam van het Rijk toestemming gekregen om een EPC van 0,2 verplicht te kunnen stellen bij nieuwbouwwoningen,
in plaats van de landelijk wettelijk vastgestelde EPC van 0,4.

 

 

  


Over deze site

Disclaimer