Midden in de crisis, zo rond de zomer van 2012, was er onder vastgoeddeskundigen die over paradigma shifts en het einde van het kapitalisme schreven vrijwel niemand die echt geloofde dat we er weer snel bovenop zouden raken. Met de moed der wanhoop werd steeds een jaar vooruit voorspeld wanneer de woningmarkt weer voorzichtig zou aantrekken. Veelal was dit het mantra om het vertrouwen onder stakeholders en consumenten positief te beïnvloeden.

Wat wel opviel was dat er ineens verhoudingsgewijs meer studentenwoningen, sociale huurwoningen en middeldure huur appartementen werden gebouwd dan in de jaren daarvoor. De prijzen daalden, het bouwtempo bleek veel sneller te kunnen en ook van gemeentelijke kant werden planprocessen ingekort. Hoewel de woningproductie niet was stilgevallen gedurende deze magere jaren, met een laagste aantal start bouw in 2011 van 2044 woningen, kreeg vooral de koopmarkt een flinke dreun. Eind 2014 kwamen dan toch de eerste signalen dat er weer een run op woningen op komst was. Nog maar krap een jaar later, is de woningmarkt in Amsterdam plotseling geëxplodeerd; het aantal opleveringen ligt op 6.802 en het getal start bouw komt op het hoogste niveau sinds 1984, namelijk rond de achtduizend.

Nu de woningbouwproductie alle records slaat kunnen we terugblikkend concluderen dat Amsterdam veerkrachtig uit de crisis is gekomen. Het adagium ‘never waste a good crisis’ is door de meeste marktpartijen werkelijk toegepast om oude patronen te doorbreken en dichter bij de werkelijke vraag van de woningzoeker te komen, de zogenaamde eindgebruiker. Daarnaast biedt het Actieplan Woningbouw met 26 paragrafen, de beleidsmatige ruimte voor het versnellen van de woningbouwproductie.

Dat levert nu al een enorme diversiteit aan woningbouwprojecten op in alle delen van de stad. Aan de jarenlange dominantie van de Amsterdamse woningcorporaties in de nieuwbouwproductie is een einde gekomen en gedurende de crisis is structureel afscheid genomen van een klein aantal ontwikkelaars die niet tot productie kwam. Dat heeft de weg vrij gemaakt voor een veelheid aan nieuwe en vernieuwende ontwikkelaars, bouwers en beleggers.

Bij het Investeerdersloket Woningbouw was die nieuwe werkelijkheid al vanaf 2012 zichtbaar geworden door de vele partijen die zich er meldden om hun kwaliteiten aan de stad aan te bieden en hun financiële mogelijkheden toe te lichten.

Opvallend is verder de entree van buitenlandse investeerders en kapitaalkrachtige familiebedrijven. Ze vergroten het speelveld en de competitie onder marktpartijen door in voorheen minder populaire delen van de stad te investeren in nieuwbouw op een grotere schaal dan we gewend zijn. Zo is bijvoorbeeld de Duitse belegger IC Campus (betrokken bij vijf projecten) met studentenwoningen op het toneel verschenen en werken veel nieuwe Nederlandse partijen met (groten)deels buitenlands kapitaal.

Aan de gemeentelijke kant zijn vernieuwingen ingevoerd als de optieregeling, waarmee tempo gemaakt kan worden en eventueel niet bouwen gemakkelijker tot een verbreken van overeenkomst kan leiden. Verder is de grondprijs voor commerciële huur verlaagd, waarmee de huursector minder gemakkelijk wordt weggedrukt door de koopsector.

Wat er nu wordt gebouwd is pas het begin van een grote stroom projecten die de komende jaren op wezenlijk andere wijze tot stand zullen komen. Vanuit andere visies op de woningbehoefte en met een ander type opdrachtgevers. De enorme energie bij zelfbouwers en bouwgroepen werkt bijvoorbeeld aanstekelijk. Maar er zijn veel meer opmerkelijke ontwikkelingen.

Denk aan het nieuwe concept voor jongerenhuisvesting van Change=, bedacht door een ervaringsdeskundige in de uitzendbranche voor jongeren die het heeft aangedurfd zonder ervaring in vastgoed aan het project te beginnen. Of aan het tempo waarmee de Zuidas nu toch echt een gemengd woon/werk wijk aan het worden is met projecten als Summertime (AM/Bouwinvest/Search), Mahler 900 (G&S/Syntrus Achmea/Inbo), Zuidas blok 4 (AM/Bouwfonds/Achmea/KENK), The Square (WONAM/LEVS) en The Valley (OVG/MVRDV). Of de vernieuwende aanpak van de Theo Komenbuurt op Zeeburgereiland waar woningcorporatie De Alliantie zich als gebiedsontwikkelaar van een nieuwe woonbuurt heeft opgeworpen. De gemeente heeft deze partij meer ontwikkelruimte en minder strenge welstandsregels geboden. Of dit experiment ook de gewenste kwaliteit oplevert zal snel zichtbaar worden.

De druk op de woningmarkt en de investeringsbereidheid van de bekende beleggers en de vele nieuwe partijen (ontwikkelaars en bouwers met eigen vermogen, nieuwe investeerders en fondsmanagers) zorgt voor een nieuwe dynamiek in gebieden die tijdelijk in de ruststand stonden: NDSM-terrein, Overhoeks, Ringzone West met projecten bij het August Allebéplein, Station Lelylaan en Koningin Wilhelminaplein, het Cruquiusgebied, Amstelstation en Amstelkwartier. Daarnaast is de jacht op lege kantoorgebouwen die in aanmerking komen voor transformatie naar wonen zowel binnen als buiten de Ring, in volle gang. En dan gaat het niet alleen om vastgoed cowboys maar zeker ook om de institutionele beleggers en familiekapitaal dat zijn ogen op bestaand vastgoed heeft gericht.

Opvallend is de sterk gestegen belangstelling voor de transformatie van Sloterdijk Centrum (inclusief de Haarlemmerwegstrook richting Westerpark). De ambitie om van dit monofunctionele kantorengebied een swingend gemengd stedelijk gebied te maken leek niet lang geleden een mission impossible maar wordt recent door veel meer marktpartijen serieus genomen. De transformatie was al gaande met de komst van hotels en shortstay- appartementen, nu is de voorbereiding gestart om zo’n 2000 woningen toe te voegen op vier kavels met een gemengd programma.

Het afgelopen jaar kan daarmee gekenmerkt worden als het jaar waarin de woningmarkt met volle kracht uit de crisis is geklommen. In de komende twee jaar liggen projecten voor acht tot tienduizend woningen per jaar in de pijplijn, en het is aan alle partijen om ervoor te zorgen ze te laten slagen. Met het huidige elan en de druk op de stad staan de seinen op groen!

Overhoeks De Strip van start
Achter de Toren Overhoeks, die nu verbouwd wordt tot toren A’DAM, komen de bouwplannen voor De Strip tot realisatie. Deze zomer is de eerste paal geslagen van de eerste woontoren, een project van project met 147 huurappartementen van ontwikkelaar AM en vermogensbeheerder (MN) naar ontwerp van Paul de Ruiter. Een derde van de woningen is ontwikkeld volgens het Friends-concept waarbij twee mensen samen kunnen wonen, waarmee wordt ingespeeld op de vraag naar betaalbare woonruimte onder singles, starters en afgestudeerden.

Koers 2025
Om de groei van de stad te faciliteren werkt Amsterdam aan een nieuwe ontwikkelstrategie. Er worden nu veel woningen gebouwd en daardoor loopt het aantal locaties om te bouwen snel terug. Om ook de komende jaren aan de grote woningbehoefte in Amsterdam te kunnen voldoen, zijn zogenaamde versnellingslocaties aangewezen. De gemeenteraad heeft al groen licht gegeven voor Centrum Eiland IJburg en de Sluisbuurt Zeeburgereiland en zal binnenkort beslissen over Winkelcentrum Amsterdam Noord, Elzenhagen Zuid, Sloterdijk Centrum, Jan Evertsenstraat, Zuidas Ravel en de Bijlmerbajes. Daarnaast wordt gewerkt aan de strategie Ruimte voor de Stad: Koers 2025 om zorg te dragen voor een vergroting van het aanbod van locaties voor nieuwbouw in de periode vanaf 2019. In 2016 is het stuk gereed en volgt een consultatieronde met de stad. Daarna wordt de definitieve ontwikkelstrategie voorgelegd aan de Gemeenteraad.

Tenders 2015

De gemeente geeft nieuwe woningbouw- locaties uit via openbare tenders. In 2015 leverde dat de volgende resultaten op:

• Tender Stadsblok Kop Weespertrekvaart gewonnen door de combinatie Bouwinvest en Vorm Ontwikkeling;
• Tender Houthaven 4ab, gewonnen door Vorm Ontwikkeling;
• Tender Groenmarkt gewonnen door de combinatie Edwin Oostmeyer/HBB/ Ronald Janssen architecten/BastiaanJongerius architecten;
• Tender Metrostationslocatie Postjesweg, gewonnen door de combinatie Heutink Groep/Olaf Gipser Architects & Ulrich Architectuur;
• Tender Jan van Schaffelaarplantsoen, gewonnen door de combinatie M.J. de Nijs Projectontwikkeling/CBRE Global lnvestors/Tangram Architekten.

Pontsteiger in aanbouw

In de Houthaven is na lange stagnatie de bouw in volle gang. De eerste strook Blok 0 is inmiddels gerealiseerd met CPO-projecten (zie ook elders in deze uitgave), verschillende tenders zijn dit jaar in de markt gezet en het prestigieuze Pontsteiger gebouw is in aanbouw genomen door Ontwikkelcombinatie Dura Vermeer Vastgoed/M.J. De Nijs Projectontwikkeling met Bouwinvest naar ontwerp van Arons en Gelauff architecten. In 2017 staat hier een stoelvormig gebouw met daarin 366 woningen. Naast driehonderd vrijesectorappartementen in het lage gedeelte en in de torens komen in het brugdeel, dat beide torens vanaf zestig meter hoogte verbindt, 66 luxe koop¬appartementen, met een supersonisch penthouse op de bovenste verdieping. On-Amsterdams omdat het gebouw negentig meter hoog is, maar toch passend in de ontwikkelingen rond het IJ.