Er zijn in de periode van augustus 2023 tot augustus 2024 5.065 woningen opgeleverd in de projectmatige bouw. Dat is een daling ten opzichte van vorig jaar, toen bedroeg het aantal 6.561 woningen. Het sinds 2017 gehanteerde uitgangspunt voor nieuwbouw van 40% sociale huur, 40% middelduur en 20% vrije sector werkt door in de verdeling van de opgeleverde woningen. 60% van de opgeleverde woningen valt in de betaalbare segmenten.

Opleveringen nemen af

De 5.065 opgeleverde woningen zaten in 64 verschillende projecten. In dit Projectenboek zijn de woningbouwprojecten met minder dan vier woningen, niet zijnde zelfbouwkavels en met enkele bijzondere projecten daargelaten, niet opgenomen. Dit betekent dat het absolute aantal opgeleverde woningen iets naar boven moet worden afgerond.

Over de opgeleverde woningen hebben de architecten en opdrachtgevers gegevens aangeleverd die hieronder zijn geanalyseerd. Van 56 van de 64 projecten is naast de projectdocumentatie ook de ingevulde vragenlijst ontvangen. Dit boek weerspiegelt dus de informatie uit de vragenlijsten en hoeft niet overeen te komen met de visie van de gemeente. Bij 44 projecten gaat het om nieuwbouw en bij 12 projecten gaat het om verbouw of transformatie waarbij de bestemming van het gebouw is gewijzigd naar wonen.

Dit jaar is het project met het hoogste aantal woningen Nautisch NDSM, met 268 woningen ( 175 middeldure huurwoningen en 93 vrije sectorwoningen). Vorig jaar was project De Flier de grootste, met 397 woningen. Het gemiddelde aantal woningen per project steeg iets van 72 vorig jaar naar 79 dit jaar. Het totaal aantal opgeleverde woningen ligt wel onder het tienjaarsgemiddelde, 6.490 woningen.

Samenstelling van de woningbouwproductie

De meeste woningen werden opgeleverd in stadsdeel Noord. Dit jaar zijn het 1.357 woningen verdeeld over 14 projecten. In de stadsdelen Oost en Nieuw-West werden in respectievelijk 19 en 10 projecten 1.093 en 1.126woningen opgeleverd. Vorig jaar werden de meeste woningen opgeleverd in de stadsdelen Zuidoost en Oost.

Nautisch NDSM, met 268 woningen is het grootste project. Daarnaast zijn er de projecten zoals Jacob Geelbuurt Oost Fase 1 met 262 woningen, Fibonacci met 243 woningen, De Bongerd - Oeverzone met 228 woningen en renovatieproject Gentiaanbuurt Blok 6-10 met 229 woningen. In stadsdeel Centrum zijn net als vorig jaar in de buurt Oostenburg verschillende minder omvangrijke nieuwbouwprojecten opgeleverd, maar toch samen 330 woningen. Naast het aantal opleveringen is ook de verdeling van de opleveringen over de woonsegmenten van belang. Net als vorig jaar bevat circa 77% van de projecten huurwoningen. 75% van de opgeleverde woningen is een huurwoning. Vorig jaar was dit 79%.

In totaal hebben de woningcorporaties ruim 1.829 sociale huurwoningen opgeleverd, een respectabel aantal. 661 daarvan is bestemd voor jongeren en studenten. 53% van de corporatiewoningen bevat woningen voor doelgroepen. Dit jaar is het aandeel studenten of jongerenwoningen in totaal 36% van de sociale huurwoningen. Dit is een normaler percentage dan de 75% van vorig jaar.

Van de 680 jongeren- of studentenwoningen in alle projecten, zijn 638 jongerenwoningen en 42 studentenwoningen. Net als vorig jaar was het aantal jongerenwoningen groter dan het aantal studentenwoningen.

Ongeveer 13% van de projecten bevat op zijn minst enkele woningen voor senioren, ouderen of mensen met een zorgbehoefte of rolstoel. Project De Alan Turing heeft ook statushouders als doelgroep.

Het aandeel middeldure woningen van de opgeleverde woningen bedraagt 23%. Dit is een daling ten opzichte van vorig jaar, toen bedroeg het aandeel 28%, maar een stijging ten opzichte van het jaar dáárvoor, toen was het 16%. De meeste middeldure woningen zijn opgeleverd in Nieuw-West met 423 woningen in onder andere de projecten Caritas en Fortitudo en The Ox. In stadsdeel Oost zijn 308 middeldure woningen opgeleverd.

32% van de woningen zijn vrije sectorwoningen. Dit betreft zowel koopwoningen als vrije sector huurwoningen. Dit betekent een daling ten opzichte van dit percentage vorig jaar toen het 42% was. De ervaring leert dat dergelijke percentages altijd fluctueren en dat er niet snel een trend uit kan worden afgeleid.

De meeste vrije sectorwoningen zijn opgeleverd in Noord. Dat waren er 504, waarvan 228 in het project De Bongerd - Oeverzone. In dit project alleen koopwoningen. Het project The Newton met onder anderen 79 vrije sector huurwoningen, in stadsdeel Zuid, is het project met de meeste vrije sector huurwoningen. In elk stadsdeel bedraagt het aandeel transformatie of verbouw minder dan de helft.

Hierna een overzicht van het totaal aantal opgeleverde woningen en het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen per stadsdeel.

Woningkenmerken

Dit jaar bedraagt de gemiddelde woninggrootte 68 m2 volgens de enquête, 2 m2 meer dan vorig jaar. De gemiddelde oppervlakte van eengezinswoningen steeg tot 161 m2. Vorig jaar bedroeg dit nog 152 m2, een lichte stijging dus. De verhouding tussen deze gemiddelde oppervlakten laat zien hoe klein het aandeel eengezinswoningen is in de totale oplevering, namelijk slechts 6%. De overige woningen zijn appartementen.

De gemiddelde oppervlakte van de opgeleverde reguliere appartementen (dat wil zeggen: uitgezonderd de appartementen voor specifieke doelgroepen zoals studenten en jongeren) is met 65 m2 iets lager dan het jaar ervoor toen deze uitkwam op 67 m2. Het gemiddelde per woningcategorie wijkt hier vanaf:

• In de sociale huur (van corporaties en van marktpartijen samen) zijn de oppervlaktes van appartementen (exclusief de doelgroepwoningen, dus exclusief studenten en jongerenwoningen) gemiddeld 59 m2. De gemiddelde oppervlakte van appartementen van corporaties exclusief de doelgroepwoningen bedraagt 60 m2.
• De gemiddelde woninggrootte van middeldure huurappartementen exclusief doelgroepen is kleiner, 57 m2. Hier wordt ondertussen ook sturing aan gegeven.
• In de vrije sector zijn de woningen gemiddeld het grootst. De gemiddelde oppervlakte van een koopappartement is 81 m2. Dit maakt nieuwbouw koopwoningen relatief duur. Overigens was dit gemiddelde vorig jaar 97 m2. De gemiddelde woninggrootte van de opgeleverde dure huurwoningen is met 67 m2, bijna gelijk aan vorig jaar, 68 m2, en een stuk kleiner dan van de vrije sector koopwoningen. Het aantal vrije sector huurwoningen is in tegenstelling tot vorig jaar kleiner dan het aantal koopwoningen.

Ruimere sociale huurappartementen werden onder andere gerealiseerd in de projecten Jacob Geelbuurt Oost Fase 1 en Stadsveteraan, met respectievelijk een gemiddelde oppervlakte van 65 m2 en 66 m2. De eengezinswoningen in de sociale huur in project Fridtjof Nansenhof zijn met een gemiddelde van 106 m2 het grootst in deze categorie.

De gemiddelde nieuwbouwwoning is met 68 m2 iets groter dan de gemiddelde woning in een transformatieproject (die zijn gemiddeld 65 m2). Ten opzichten van vorig jaar is de gemiddelde oppervlakte van nieuwbouwwoningen iets afgenomen, was 71 m2, en van de transformatiewoningen toegenomen, was 48 m2.

Kleine woningen zijn zowel in nieuwbouw als in transformatieprojecten gerealiseerd. Voorbeelden hiervan zijn Het Nieuwe Bajesdorp met 35 m2 en Stepstone met ook 35 m2. De projecten Het Nieuwe Fort en Veldzigt zijn dit jaar de projecten met de hoogste gemiddelde woonoppervlakten, met respectievelijk 200 en 190 m2.

Kwaliteitskenmerken van de woningen

Naast oppervlakte van de woning zijn er ook andere kwaliteitsaspecten die we hier belichten, namelijk buitenruimte, parkeerplekken, verdiepingshoogte, rolstoeltoegankelijk en bewoners betrokkenheid.

Wat betreft de aanwezigheid en kwaliteit van bijvoorbeeld bergruimte en buitenruimte is er veel verschil tussen woningen. Circa 16% van de woningen heeft een relatief grote bergruimte buiten de woning. Voor 63% van de woningen is er plek in een gemeenschappelijke fietsenberging. 7% van het totaal aan opgeleverde woningen heeft helemaal geen berging.

Circa 70% van de opgeleverde woningen heeft een grote privé-buitenruimte (groter dan 3 m2 en groter dan 5% van de gebruiksoppervlakte). 7% beschikt over een kleine privé-buitenruimte. Ongeveer 14% van de woningen heeft een gemeenschappelijke buitenruimte. De overige woningen, 3%, beschikken niet over een buitenruimte.

De gemeente Amsterdam hanteert relatief lage parkeernormen. Voor zover de enquête is ingevuld is er gemiddeld één autoparkeerplaats per drie woningen gerealiseerd. Dit klinkt nationaal gezien laag maar hangt samen met de beschikbaarheid van openbaar vervoer, deelauto’s, (fiets)voorzieningen en de vaak korte en daarom goed befietsbare woon-werkafstand voor veel mensen.

Ongeveer 18% van de woningen heeft een verblijfsruimte met een netto hoogte van 2,80 meter of meer. Door veel bewoners wordt dit ervaren als een extra kwaliteit. De jongerenwoningen in Stepstone hebben bijvoorbeeld een plafond van 2,80 meter of hoger.

Bij enkele van de projecten is aangegeven dat de woningen vanaf de openbare weg niet bereikbaar zijn voor rolstoelgebruikers. Dit speelt bij verbouwof transformatieprojecten. Nieuwbouwwoningen behoren te kunnen worden bezocht door rolstoelgebruikers. Dat wil nog niet zeggen dat rolstoelgebruikers ook zouden kunnen wonen in al deze woningen. Aspecten die belangrijk zijn voor rolstoelgebruikers zijn vaak maar beperkt beschikbaar. Er zijn bijvoorbeeld projecten waarbij er voldoende ruimte is in de woonkamer maar niet in de slaapkamer.

Bij een kwart van de opgeleverde woningen zijn de toekomstige bewoners betrokken geweest bij de het bepalen van de indeling en uitrusting. Betrokkenheid van de bewoners is er bij een groot project als bij Gentiaanbuurt Blok 6-10. Bij een kleiner deel van de woningen fungeerden de latere bewoners zelf als opdrachtgever (zelfbouw). Als bewoners zelf opdrachtgever waren dan betrof het doorgaans vrij kleine projecten zoals CPO Blok 07-09.

Projecten met ook andere bestemmingen dan wonen Bij de 37% van de projecten is aangegeven dat er naast woningen ook andere bestemmingen in het gebouw zijn gerealiseerd. Deze andere bestemmingen zijn erg divers. Zeker bij complexen met zeer kleine woningen kan de aantrekkelijkheid van de woning worden vergroot als er aanvullende voorzieningen worden aangeboden. Het realiseren van additionele voorzieningen in een complex kan ook een impuls zijn voor de leefbaarheid van de gehele buurt.

Aantal opgeleverde woningen naar enkele kenmerken en stadsdelen