Er zijn in de periode van augustus 2021 tot augustus 2022 7.585 woningen opgeleverd in de projectmatige bouw. Een forse stijging ten opzichte van vorig jaar, toen bedroeg het aantal 5.896 woningen. Het sinds 2017 gehanteerde uitgangspunt voor nieuwbouw van 40% sociale huur, 40% middelduur en 20% vrije sector werkt steeds meer door in de verdeling van de opgeleverde woningen. Meer dan de helft van de opgeleverde woningen valt in de betaalbare segmenten. De nadruk op betaalbaarheid van de nieuwbouw in een tijd van hoge woningprijzen, leidde dit jaar niet tot opmerkelijk gemiddeld kleinere woningen.

Opleveringen blijven op hoog niveau

De 7.585¹ opgeleverde woningen zaten in 71 verschillende projecten. Bij 59 projecten gaat het om nieuwbouw en bij 12 projecten gaat het om verbouw of transformatie waarbij de bestemming van het gebouw is gewijzigd naar wonen. Hiervoor zijn de plattegronden van het oorspronkelijke gebouw ingrijpend gewijzigd. In twee projecten was naast verbouw sprake van deels nieuwbouw. In dit projectenboek zijn de woningbouwprojecten met minder dan vier woningen, niet zijnde zelfbouwkavels, niet opgenomen. Dit betekent dat het absolute aantal opgeleverde woningen iets naar boven moet worden afgerond. Over de opgeleverde woningen hebben de architecten en opdrachtgevers gegevens aangeleverd die hieronder zijn geanalyseerd. Van 68 van de 71 projecten is naast de projectdocumentatie ook de ingevulde vragenlijst ontvangen. Dit boek weerspiegelt dus de informatie uit de vragenlijsten en hoeft niet overeen te komen met de visie van de gemeente.

Dit jaar is het project met het hoogste aantal woningen Lieven 6 en 8, met 538 woningen voor studenten en jongeren. Opvallend aan Lieven 6 en 8 is dat het slechts 300 meter weg ligt van het grootste project van vorig jaar, Poeldijkstraat. Nog opvallender is dat de opdrachtgever van beide projecten dezelfde is: Woonstichting Lieven De Key. Het aantal opgeleverde woningen is historisch gezien hoog; het lag meer dan een kwart boven het tienjarig gemiddelde. Het record uit 2016-2017, met 7.620 opgeleverde woningen, is net niet gebroken. Vermeldingswaardig is dat het gemiddelde aantal woningen per project in 2021-2022 het tienjaars-record brak met gemiddeld 107 woningen per project. Het gemiddelde aantal woningen per project per jaar had overigens in de afgelopen tien jaar een licht positief verband met de totale productie. Voor de fijnproevers, een R-kwadraat van 0,38.

Samenstelling van de woningbouwproductie

Naast het aantal opleveringen is ook de verdeling van de opleveringen over de woonsegmenten van belang. Circa 71% van de projecten bevat huurwoningen². Ongeveer 79% van de opgeleverde woningen is een huurwoning.

In 2017 is de Woonagenda 2025 vastgesteld waarin bij nieuwbouw wordt ingezet op een groot aandeel in het betaalbare segment³. Het ontwikkelen van vastgoed is echter een langdurig proces waarbij afspraken worden gemaakt die pas jaren later leiden tot opgeleverde gebouwen. Het aanpassen van de woningprogrammering kost daarom tijd en is dus pas later zichtbaar bij de oplevering van woningen. Het percentage sociale huurwoningen van het aantal opgeleverde woningen 2021-2022 bedraagt 37%, bijna het huidige stedelijke uitgangspunt voor de woningbouwprogrammering van 40% sociale huur.

Het aandeel middeldure woningen van de opgeleverde woningen bleef steken op 16%.

46% van de woningen zijn vrije sectorwoningen. Dit betreft zowel koopwoningen als vrije sector huurwoningen.

In totaal hebben de woningcorporaties ruim 2.400 sociale huurwoningen opgeleverd. Een substantieel deel hiervan is bestemd voor jongeren en studenten. 22% van de woningbouwprojecten bevat woningen voor doelgroepen. 943 woningen zijn studenten- of jongerenwoningen. Dit jaar is het aandeel studenten- of jongerenwoningen in totaal 12%. Lieven 6 en 8 is het grootste project hierin met 538 woningen.

Van de 943 jongeren- of studentenwoning, zijn 268 jongerenwoningen en 675 studentenwoningen. Ongeveer 11% van de projecten bevat op zijn minst enkele woningen voor senioren, ouderen of mensen met een zorgbehoefte of rolstoel⁴. Twee projecten hebben ook statushouders als doelgroep. In project Startblok Wormerveerstraat wonen statushouders gemengd met jongeren.

Woningkenmerken

Dit jaar bedraagt de gewogen gemiddelde woninggrootte 66 m². Dit betekent een minimale daling ten opzichte van het gewogen gemiddelde vorig jaar, 67 m². De gemiddelde oppervlakte van eengezinswoningen steeg tot 146 m². Vorig jaar bedroeg dit nog 133 m², een forse stijging dus. De verhouding tussen de gemiddelde oppervlakten laat zien hoe klein het aandeel eengezinswoningen in de totale oplevering. Minder dan 2% van de opgeleverde woningen was een eengezinswoning. De overige woningen zijn appartementen.

De gemiddelde oppervlakte van de opgeleverde reguliere appartementen (dat wil zeggen: uitgezonderd de appartementen voor specifieke doelgroepen zoals studenten en jongeren) is met 72 m² iets hoger dan het jaar ervoor toen deze uitkwam op 71 m². Het jaar daarvoor bedroeg dit overigens 74 m². De opgeleverde nieuwbouwappartementen in de sociale huur van zowel corporaties als marktpartijen exclusief doelgroepen zijn kleiner dan gemiddeld met een gemiddelde woninggrootte van 47 m². Gemeente en woningcorporaties maken overigens afspraken over de gemiddelde woninggrootte van sociale huurwoningen. De gemiddelde woninggrootte van middeldure huurwoningen is groter, 57 m². Hier wordt ondertussen ook sturing aan gegeven.

De gemiddelde oppervlakte van een koopappartement is 98 m². Dit maakt deze nieuwbouw koopwoningen relatief duur. De gemiddelde woninggrootte van de opgeleverde dure huurwoningen is met 78 m² een stuk kleiner dan van de vrije sector koopwoningen, maar nog steeds groter dan het gemiddelde van alle opgeleverde woningen.

Ruimere sociale huurappartementen werden onder andere gerealiseerd in het project De Vrijheid met een gemiddelde oppervlakte van 71 m². De eengezinswoningen sociale huur in project Bakemabuurt Zuid Blok 0, 8, 10a en 10b zijn gemiddeld 90 m² groot.

De gemiddelde woninggrootte van nieuwbouwwoningen is 65 m², dat is vergelijkbaar met die van de transformatiewoningen met 64 m².

Naast oppervlakte van de woning zijn er ook andere kwaliteitsaspecten die we hier belichten, namelijk buitenruimte, parkeerplekken, verdiepingshoogte, rolstoeltoegankelijk en bewoners betrokkenheid.

Wat betreft de aanwezigheid en kwaliteit van bijvoorbeeld bergruimte en buitenruimte is er veel verschil tussen woningen.
Een vijfde, 20%, van de woningen heeft een relatief grote bergruimte buiten de woning. Daartegenover staat dat er voor bijna driekwart, 74%, van de woningen alleen plek is in een gemeenschappelijke fietsenberging. Een deel van deze 74% bestaat overigens uit studenten- of jongerenwoningen. Het ontbreken van een berging is begrijpelijk bij die doelgroep gezien de beperkte oppervlakte en huurprijs van deze woningen. Er is maar een minimale groep woningen waarvoor geen of slechts een kleine bergruimte is gerealiseerd.

Ruim de helft van de opgeleverde woningen heeft een grote privé buitenruimte. Ongeveer 19% van de woningen heeft een gemeenschappelijke buitenruimte. De overige woningen beschikken over een kleine buitenruimte of hebben geen buitenruimte.

Het gemeentelijk parkeerbeleid stuurt richting beperkte realisatie van extra parkeerplekken. Voor zover de enquête is ingevuld is er gemiddeld één autoparkeerplaats per drie woningen gerealiseerd⁵. Dit klinkt nationaal gezien laag maar hangt samen met de beschikbaarheid van openbaar vervoer, deelauto’s, (fiets)voorzieningen en de vaak korte en daarom goed befietsbare woon-werkafstand voor veel mensen.

Ongeveer 18% van de woningen heeft een verblijfsruimte met een netto hoogte van 2,80 meter of meer. Door veel bewoners wordt dit ervaren als een extra kwaliteit. De studentenwoningen in DC van Hall hebben bijvoorbeeld een plafond van 3 meter of hoger.

Alle nieuwbouwwoningen zijn te bezoeken door rolstoelgebruikers. Dat wil nog niet zeggen dat rolstoelgebruikers ook zouden kunnen wonen in al deze woningen. Aspecten die belangrijk zijn voor rolstoelgebruikers zijn vaak maar deels beschikbaar. Er zijn bijvoorbeeld projecten waarbij er voldoende ruimte is in het toilet maar niet in de badruimte.

Bij een klein deel van de opgeleverde woningen waren de toekomstige bewoners nauw betrokken bij de het bepalen van de indeling en uitrusting. Bij een nog kleiner deel fungeerden ze als opdrachtgever. Betrokkenheid van toekomstige bewoners is er bij enkele middelgrote projecten, zoals het verbouwproject Holtblokken Fase 1. Als bewoners zelf opdrachtgever waren dan betrof het doorgaans vrij kleine projecten met weinig woningen.

Kwaliteitskenmerken woonomgeving

Kleine woningen kunnen aantrekkelijker zijn voor bepaalde doelgroepen als er aanvullende voorzieningen worden aangeboden. Ruim driekwart van de woningen is gesitueerd in projecten waarbij naast wonen ook andere bestemmingen zijn gerealiseerd. De meest voorkomende bestemming is commerciële ruimte (meestal winkelruimte). Het realiseren van additionele voorzieningen kan een impuls zijn voor de leefbaarheid van de gehele buurt. Dat kan zijn een lunchroom met terras die het niveau snackbar overstijgt zoals in de Delflandpleinbuurt.

Veel opleveringen in stadsdeel Noord

De meeste woningen werden evenals vorig jaar opgeleverd in stadsdeel Noord. Dit zijn 2.409 woningen verdeeld over 18 projecten. In stadsdeel Oost werden ook veel woningen opgeleverd, 1.971, deze waren verdeeld over 23 projecten.

In elk stadsdeel bedraagt het aandeel transformatie minder dan de helft. Hieronder een overzicht van het totaal aantal opgeleverde woningen en het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen per stadsdeel.

_{1] Dit is exclusief de 49 zelfbouwwoningen en uitgaand van de door de projecten zelf aangeleverde informatie. De in de analyse genoemde gemiddelden zijn per onderwerp op basis van de projecten waarvoor informatie beschikbaar is.}

_{2] Veel projecten hiervan bestonden uit een mix van koop- en huurwoningen. Doordat de projecten met alleen koopwoningen gemiddeld een klein aantal woningen bevat komt het percentage huurwoningen van het totaal hoger uit.}

_{3] In de woonagenda wordt een programmaverdeling van 40% sociale huur, 40% middeldure huur en 20% vrije sector huur en koop als uitgangspunt genoemd. Hierop zijn onder bestuurlijk vastgestelde voorwaarden uitzonderingen mogelijk.}

_{4] De ervaring leert dat de geënquêteerde woningen die ‘normaal’ levensbestendig zijn (toegankelijk via een lift of begane grond, geen drempels, et cetera) vaak niet als zodanig worden geoormerkt. Het percentage woningen dat geschikt is voor vitale ouderen ligt dus hoger.}

_{5] Deze verhouding is berekend exclusief de jongeren- of studentenwoningen.}