Er zijn in de periode van augustus 2020 tot augustus 2021 5.896 woningen opgeleverd in de projectmatige bouw, iets minder dan in de voorgaande recordjaren maar nog steeds een zeer respectabel aantal. Een groot deel van de opgeleverde woningen valt in de betaalbare segmenten. De nadruk op betaalbaarheid van de nieuwbouw in samenhang met de hoge woningprijzen, leidt wel tot gemiddeld kleinere woningen. Die trend was al gaande en zet voorlopig door.

De duurzaamheidsprestaties van de nieuwbouw zijn de afgelopen jaren sterk verbeterd. Ook dit jaar zijn de gemiddelde prestaties weer goed, maar er is nu geen sprake van een nieuwe grote stap voorwaarts. Bij sommige duurzaamheidsaspecten was de gemeten prestatie al vrij goed waardoor er niet veel te verbeteren is (bijvoorbeeld bij het percentage projecten dat zonnepanelen toepast). Bij andere duurzaamheidsaspecten, zoals de energieprestatie en circulariteit, zijn verdere verbeteringen wel mogelijk en zijn die ook te verwachten door ingezet beleid en vernieuwingen vanuit de markt. Een deel van de opgeleverde projecten stamt echter nog uit een tijd met andere duurzaamheidseisen. Een beschrijving van enkele dit jaar nieuw gestarte projecten geven een indruk van de richting die het op gaat op duurzaamheidsgebied, en dat ziet er goed uit.

Opleveringen dalen iets maar blijven op hoog niveau
De 5.896¹ opgeleverde woningen zitten in 62 verschillende projecten. Bij 44 projecten gaat het om nieuwbouw en bij 18 projecten gaat het om verbouw en transformatie waarbij de bestemming van het gebouw is gewijzigd naar wonen. Hiervoor zijn de plattegronden van het oorspronkelijke gebouw ingrijpend gewijzigd. In een aantal projecten was naast verbouw sprake van deels nieuwbouw. In dit Projectenboek zijn de woningbouwprojecten met minder dan vier woningen, niet zijnde zelfbouwkavels, niet opgenomen. Dit betekent dat het absolute aantal opgeleverde woningen iets naar boven moet worden afgerond.

Over de opgeleverde woningen hebben de architecten en opdrachtgevers aan de hand van een vragenlijst gegevens aangeleverd die hieronder zijn geanalyseerd. Van 52 van de 62 projecten is naast de projectregistratie ook de (gedeeltelijk) ingevulde vragenlijst ontvangen zodat de resultaten een goed totaalbeeld geven van de opgeleverde woningen van het afgelopen jaar.

Het aantal opgeleverde woningen was iets minder dan vorig jaar maar historisch gezien nog steeds hoog. Tevens laat de tabel hierna zien dat het aantal woningen per project iets is gestegen.

Samenstelling van de woningproductie
Naast het aantal opleveringen is ook de verdeling van het de opleveringen over de woonsegmenten van belang. Ruim 60 procent van de projecten bevatte huurwoningen² , 74 procent van de woningen is een huurwoning.

In 2017 is de Woonagenda 2025 vastgesteld waarin bij nieuwbouw van woningen een programmaverdeling van 40 procent sociale huur, 40 procent middelduur en 20 procent vrije sector huur en koop als uitgangspunt werd genoemd. Het ontwikkelen van vastgoed is echter een langdurig proces, waarbij afspraken worden gemaakt die pas jaren later leiden tot opgeleverde gebouwen. Het aanpassen van de woningbouwprogrammering kost daarom tijd en is dus pas later zichtbaar bij de oplevering van woningen.
Hoewel een deel van de opgeleverde projecten is ontwikkeld met oude afspraken over de woningbouwprogrammering voldoet het percentage sociale huurwoningen met 36 procent bijna aan het huidige stedelijke uitgangspunt voor de woningbouwprogrammering van 40 procent sociale huur.

Het uitgangspunt 40 procent middeldure woningen is niet gehaald. Dit woonsegment bleef steken op 19 procent. Overigens is aan de cijfers voor de start bouw voor dit jaar 2021 al te zien dat de oplevering van middeldure woningen de komende jaren sterk zal toenemen maar dit valt buiten het domein van deze documentatie.

Het project met de meeste middeldure koopwoningen betreft Hof van Spartaan Oost. Dit project telt 119 middeldure koopwoningen. Het project met de meeste vrije sector huurwoningen is The David in Nieuw-West met 250 woningen en ligt (net) buiten de ring. Het project met de meeste koopwoningen, 130, ligt binnen de ring: Cruquius Kavel 1.3.

Dit jaar is het aandeel opgeleverde woningen dat bestemd is voor specifieke doelgroepen lager dan in het jaar ervoor. Vorig jaar werden er relatief veel studenten- en jongerenwoningen opgeleverd; 32 procent van de woningen was bestemd voor deze doelgroepen. Dit hoge percentage werd gehaald door onder andere de oplevering van OurDomain South East - East House met bijna 1.000 woningen.

Dit jaar is het aandeel studenten- en jongerenwoningen 22 procent. Poeldijkstraat is het grootste project hierin met 500 woningen. Samen met de nabijgelegen studenten/jongerenwoningen in de verschillende fases van project Lieven vormt dit een stevige impuls voor de levendigheid in de Delflandpleinbuurt.

In totaal hebben de woningbouwcorporaties bijna 1.900 sociale huurwoningen opgeleverd. Het grootste deel daarvan is bestemd voor jongeren en studenten.

Van de 5.417 opgeleverde woningen zijn 598 te typeren als jongeren- of studentenwoning, 208 als jongerenwoningen en 390 als studentenwoningen. Ongeveer 27 procent van de projecten bevat op zijn minst enkele woningen voor senioren, ouderen of mensen met een zorgbehoefte of rolstoel. 13 procent van de projecten herbergt ook woningen voor statushouders.

Kwaliteitskenmerken woning

Woonkwaliteit hangt van meer af dan de doelgroep of het woonsegment. De gewogen gemiddelde woninggrootte bedraagt 67 m². Eengezinswoningen zijn echter hierbij tweemaal zo groot als appartementen, 133 m² tegenover 64 m². Deze verhouding in combinatie met de gemiddelde oppervlakte laat zien hoe groot het aandeel appartementen is in de totale oplevering. Slechts 3 procent van de opgeleverde woningen was een eengezinswoning.

De gemiddelde oppervlakte van de opgeleverde reguliere appartementen (dat wil zeggen: uitgezonderd de appartementen voor specifieke doelgroepen als studenten en jongeren) was met 74 m² iets kleiner dan het jaar ervoor toen deze uitkwam op 77 m².

De opgeleverde reguliere nieuwbouwappartementen in de sociale huur zijn gemiddeld 55 m². De middeldure huurwoningen zijn gemiddeld wat kleiner dan de reguliere sociale woningen, namelijk 53 m². Dit komt omdat gemeente en woningcorporaties afspraken maken over de gemiddelde woninggrootte van sociale huurwoningen. Middeldure huurwoningen worden in principe marktconform ontwikkeld. Hier wordt ondertussen wel wat meer sturing aan gegeven, maar dat zal pas op termijn in de cijfers zijn terug te zien.

De gemiddelde grootte van de opgeleverde vrije sector huurwoningen is 78 m². Daarmee zijn ze duidelijk groter dan de sociale- en middensegment huurwoningen. De gemiddelde oppervlakte van een koopappartement in de vrije sector is zelfs meer dan 100 m². Dit maakt deze nieuwbouw koopwoningen wel duur.

Ruimere sociale huurappartementen zijn onder andere gerealiseerd in het project Afzelia met een gemiddelde oppervlakte van 80 m². Eengezinswoningen sociale huur komen alleen voor in het project LOOF Amsterdam en deze zijn 96 m² groot.

De gemiddelde woninggrootte van nieuwbouwwoningen is 66 m², dat is kleiner dan die van de transformatiewoningen met 70 m².

Naast oppervlakte spelen ook andere kwaliteitsaspecten een rol. Wat betreft de aspecten bergruimte en buitenruimte zijn er grote verschillen tussen de woningen.

Bijna een derde, 32 procent, van de woningen heeft een relatief grote bergruimte. Daartegenover staat dat in ruim de helft, 56 procent, van de woningen alleen plek is in een gemeenschappelijke fietsenberging. Een belangrijk deel van deze 56 procent bestaat overigens uit studenten- of jongerenwoningen. Het ontbreken van een berging is in die zin passend bij de doelgroep. Er is dus maar een kleine groep woningen waarvoor geen of slechts een kleine bergruimte is gerealiseerd.

Twee derde van de opgeleverde woningen heeft een grote privé buitenruimte. Ongeveer 27 procent van de woningen heeft een gemeenschappelijke buitenruimte. De overige woningen beschikken over een kleine buitenruimte (privé of gemeenschappelijk), of hebben geen buitenruimte. Evenals bij de gemeenschappelijk fietsenberging is bij de gemeenschappelijke buitenruimte het gewicht van het project Poeldijkstraat hierin groot.

Ongeveer 21 procent van de woningen heeft een verblijfsruimte met een netto hoogte van 2,80 meter of meer. Door veel bewoners wordt dit ervaren als een extra kwaliteit. Woningen in project Oostenburg Kavel 2 hebben bijvoorbeeld een hoger plafond.

Ongeveer driekwart van de projecten zijn te bezoeken door rolstoelgebruikers. Dat wil nog niet zeggen dat rolstoelgebruikers ook zouden kunnen wonen in al deze woningen. Aspecten die belangrijk zijn voor rolstoelgebruikers zijn vaak maar deels beschikbaar in veel woningen. Er zijn bijvoorbeeld projecten waarbij er voldoende ruimte is in het toilet maar niet in de badruimte.

Bij een klein deel van de opgeleverde woningen waren de bewoners nauw betrokken bij de indeling en uitrusting of fungeerden ze als (mede-)opdrachtgever. Binnen deze beperkte groep waren de meeste toekomstige bewoners vaker nauw betrokken in plaats van dat ze fungeerden als (mede-) opdrachtgever. Betrokkenheid van toekomstige bewoners was er bij de grotere projecten Baken van Narva, De Voortuinen en Terrazza.

Kwaliteitskenmerken woonomgeving
Kleine woningen kunnen toch aantrekkelijk zijn voor bepaalde doelgroepen als er aanvullende voorzieningen worden aangeboden. Bijna twee derde van de projecten bevat naast wonen ook andere bestemmingen. De meest voorkomende is winkelruimte. Een deel van deze ruimten is direct van meerwaarde voor de bewoners zoals atelierruimten of de selfservice wasserette bij het project Noorderkwartier.

Veel opleveringen in stadsdeel Noord en Nieuw-West
De meeste woningen werden evenals vorig jaar opgeleverd in stadsdeel Noord. Dit waren 1.756 woningen verdeeld over 17 projecten. In stadsdeel Nieuw-West werden bijna net zoveel woningen opgeleverd, 1.614; deze waren verdeeld over 10 projecten.

Bij Nieuw-West valt verder op dat het aandeel transformatie in het totaal fors is. Dit komt met name door project The David dat werd gerealiseerd in een voormalig kantoorgebouw van IBM.

Hieronder een overzicht van het totaal aantal opgeleverde woningen en het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen per stadsdeel.

_{1] Dit is zonder de woningen gerealiseerd in zelfbouw (58)
2] Veel projecten hiervan bestonden uit een mix van koop- en huurwoningen. Doordat de projecten met alleen koopwoningen gemiddeld een klein aantal woningen bevat, komt het percentage huurwoningen van het totaal hoger uit.}