Amsterdamse woningen zijn populair. De krapte op de woningmarkt kan er toe leiden dat minder ‘courante’ woningvragers niet meer aan bod komen. In het coalitieakkoord Een nieuwe lente een nieuw geluid is als doel gesteld dat er wordt ingezet op nieuwe woonconcepten. Voor ouderen en alleenstaanden, voor kwetsbare groepen en gezinnen, voor jongeren en doorstromers. Ook partijen in de bouw die, op basis van bewezen concepten, grote aantallen produceren worden uitgedaagd om zich meer te richten op nieuwe stedelijke leefvormen. Om een thuis te maken voor eenzame alleenstaanden of om concepten te bedenken die te ruim wonende kleine huishoudens verleiden om te verhuizen naar een compactere woning.

Maar wanneer is er eigenlijk sprake van een nieuw woonconcept? Moet er meer experimenteerruimte komen? Of is het voldoende om in vergetelheid geraakte concepten als levensloopbestendig wonen, collectief wonen of meergeneratiewonen weer af te stoffen en te voorzien van een hedendaags jasje? Het komende jaar wordt er met corporaties en marktpartijen onderzocht welke (nieuwe) woonconcepten een antwoord kunnen geven op de vraagstukken die op dit moment op de woningmarkt spelen. Zelfbouw kan daarbij voor inspiratie zorgen.

Andere woonvormen

Zelfbouw is de afgelopen jaren een kraamkamer gebleken van vernieuwing van zowel woonvormen als van ontwikkelprocessen waarbij meer invloed gegeven wordt aan de toekomstige bewoners. Sinds de eerste zelfbouwmarkt in 2011 tot oktober 2019 zijn er in totaal kavels voor meer dan 3.000 zelfbouwwoningen aangeboden. Daarop zijn vele nieuwe maar ook al lang bekende woonconcepten ontwikkeld. Bijzondere voorbeelden zijn: De Roze Hallen, een collectief woongebouw voor oudere lhbt’ers, vorige jaar genomineerd voor de Zuiderkerkprijs en Pondok een woonwerkgebouw met een plint vol buurtvoorzieningen en ruime ruige casco’s om naar eigen inzicht af te bouwen. En niet te vergeten de drijvende duurzame woonbuurt Schoonschip. Maar ook de meergeneratiewoningen die gebouwd zijn op de ‘Samen in het klein’ kavels in Buiksloterham en Amstelkwartier zijn voorbeelden van naar andere woonvormen vormgegeven maatschappelijke ontwikkelingen. In dit Projectenboek zijn 13 collectieve zelfbouwprojecten opgenomen, samen goed voor 255 woningen. Ook zijn er twee projecten met sociale huurwoningen waar de bewoners veel zeggenschap hebben gehad, Tugela Blok 5 en de Palmstraat 78-88, samen 107 sociale huurwoningen, plus 88 (casco) koopwoningen. Bijna tien jaar aan zelfbouwontwikkelingen hebben naast vele verschillen ook een aantal constanten in de zelfbouwproductie zichtbaar gemaakt.

Een mix aan woninggroottes

Vrijwel geen zelfbouwer woont hetzelfde als de buren. Vooral bij projecten gerealiseerd in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) varieert de woninggrootte binnen één woongebouw vaak sterk. Woningen gaan van 40 m² tot soms wel 200 m² gebruiksoppervlak (GO), vaak aaneengeschakeld en om elkaar heen gevouwen als de blokjes in het spel Tetris, een klassieker uit de computergamewereld die ook een klassieker lijkt te gaan worden in de collectieve zelfbouwwereld. BSH20F (37-170 m² GO) in Buiksloterham en De Oude Modeschool (44-218 m² GO) hebben daarbij het breedste spectrum. In BSH20F heeft dit geresulteerd in een mooi verpakte zeer efficiënte 3D-verkaveling van verschillende woningtypen en een parkeergarage. Waar bij sommige zelfbouwprojecten de geliefde plekken op de bovenste verdieping ook terecht komen bij mensen met een kleiner budget zoals het penthouse van 40 m² bij BlackJack (Buiksloterham, opgeleverd in 2015/2016) is bij Zeeburgereiland Blok 6 een vrijstaande dakvilla gerealiseerd.

Bouwen tegen kostprijs

Zijn al die individuele woonwensen kostbaar? Bij CPO-projecten betaalt de bewoner de kostprijs voor de opstal. Op de kwaliteit van de bouw en de aanbesteding heeft de groep zelf invloed. De grondwaarde is bepaald volgens het gemeentelijke residuele grondprijsbeleid. Er zijn op zelfbouwkavels 15 middeldure koopwoningen (VON prijs tussen € 175.000 en € 297.000) gerealiseerd, een aandeel van 6,4% van het totale aantal zelfbouwwoningen. Dat is een relatief klein aandeel, dat mede het gevolg is van de residuele grondwaardebepaling. Bij de reguliere bouw ligt dit aandeel met 2,9 % echter nog lager. Vooral de gemiddelde oppervlakte van 75 m² GO de middeldure koopwoningen van Go West is opvallend en duidelijk groter dan de middeldure koopwoningen die door commerciële partijen gerealiseerd worden.

Ruimte voor ontmoeting

Een ander elk jaar terugkerend kenmerk is de ruimte die zelfbouwers ontwerpen voor ontmoeting. Van ruimere trappenhuizen en ontvangsthallen, zoals de lobby bij Urban Garden, tot een daktuin gereserveerd voor groen en feestjes van Go West. CPO De Hallen - Knallen voor de Hallen heeft een gedeeld gastenappartement. De Oude Modeschool beschikt, mede dankzij de al gegeven structuur van de oude modeschool over een grote gezamenlijke lounge, een gastenverblijf/ buurtkamer, een dakterras en een collectieve binnentuin. Bij het Broekmanhuis wordt de collectieve ruimte en een deel van de tuin gebruikt voor buurtactiviteiten zoals tuinieren in de buurtmoestuin en activiteiten met kinderen uit de buurt. CPO Sciencepark huisvest zelfs de buurtregisseur. Deze houdt spreekuur in de gemeenschappelijke ruimte.

Zorgvuldig ingepast in de omgeving

Bij zelfbouw overheerst bij velen het beeld van Belgische taferelen, individuele expressie ten koste van de eenheid in het straatbeeld. De collectieve zelfbouwprojecten die het afgelopen jaar zijn opgeleverd laten echter (wederom) zien dat zij prima binnen de ruimtelijke kaders en welstandsvoorschriften passen. Vaak nog met een verwijzing naar ondergelegen stedenbouwkundig plan. Zoals de verwijzing naar het Algemeen Uitbreidingsplan van Van Eesteren in het project KKL03 Samenwerkers met een gevel van prefab elementen met een hedendaags ‘sfumato’. Samen met de twee buurpanden vormen ze een strakke kop van het bouwblok aan de Jan Tooropstraat.

CPO Sciencepark spant de kroon wat betreft inpassing op een complexe locatie. Ingeklemd tussen een weg, de hoogbouw van de buren en een dijk is een compact blokje gebouwd waarin ook rekening gehouden is met voldoende daglichttoetreding en ruime buitenruimtes. Niet zichtbaar op locatie zelf maar wel van grote invloed op het ontwerp zijn de eisen die voortkomen uit het bouwen op een dijk.

Investeren in architectuur en duurzaamheid.

De meeste zelfbouwers investeren in kwaliteit. Dat zit hem in materiaalkeuze en detaillering. Bijvoorbeeld de speciaal voor het project gebakken gevelstenen van CPO De Hallen - Knallen voor de Hallen en een uitklapbaar balkon bij CPO De Hallen Noord. Op het gebied van duurzaamheid zijn de meeste zelfbouwers ambitieuzer dan gemiddeld. Naast passieve oplossingen als zonwerende balkons hebben de meeste nieuwbouwprojecten een EPC lager dan 0,2, en dat is onder de norm van het bouwbesluit op het moment van indienen vergunningaanvraag.

Royale casco’s

Ook wat betreft verdiepingshoogte scoren zelfbouwprojecten elk jaar hoger dan gemiddeld. Veel specifieke woonwensen een plek geven in één gebouw kan paradoxaal genoeg vragen om generieke casco’s met een zekere overmaat. Mede omdat een groep gedurende het ontwerpproces nog van samenstelling kan wisselen. Bijkomend voordeel hiervan is de flexibiliteit van het casco op lange termijn.

Bovenstaande kwaliteiten van zelfbouw worden ook vaker zichtbaar in meer reguliere projectontwikkeling. Casco bouw wordt steeds meer door andere partijen gerealiseerd. Weliswaar niet tegen kostprijs maar hierdoor hebben kopers wel de mogelijkheid het interieur zelf te bepalen. Het zorgvuldig vormgegeven projectmatig ontwikkelde gebouw Frame Amsterdam, op de kop van Blok 0 in de Houthaven, is de afsluiting van een rij waarin verder voornamelijk zelfbouwprojecten staan. Met een dragende gevel en extra verdiepingshoogte is geïnvesteerd in een gebouw met een levensduur van minimaal 100 jaar, waarin verschillende (toekomstige) invullingen mogelijk zijn. Het sluit daarmee aan op de principes van het open bouwen. Deze zijn in de jaren zestig geformuleerd door Prof. N.J. Habraken, waarbij onderscheid gemaakt werd tussen drager en inbouw. Onder andere om de voordelen van (massa)productie te combineren met het maatwerk dat nodig is om aan individuele (of collectieve) woonwensen tegemoet te komen.

De principes van het open bouwen waren tevens inspiratiebron voor een aantal naastgelegen zelfbouwprojecten in Blok 0 en elders in de stad gerealiseerde zelfbouwprojecten. Een aantal architecten heeft een nieuw samenwerkingsverband opgericht onder de naam van Open Building NL. Het onderwerp Open Building staat tevens centraal bij de vierde architect in residence bij ARCAM, Marc Koehler.

Nieuwe vormen van zelfbouw: wooncoöperaties

Gezien de inzet op verdere verdichting van de stad was al een verschuiving zichtbaar van individuele zelfbouw naar vormen van collectieve zelfbouw. De komende jaren zal er een verschuiving komen van zelfbouwmogelijkheden voor koopwoningen naar mogelijkheden voor wooncoöperaties. Een wooncoöperatie kan een woonvorm zijn om huurwoningen met een sociale of middeldure huur te realiseren en blijvend in het sociale of middeldure huursegment te houden. Bij wooncoöperaties zijn bewoners verantwoordelijk voor het beheer en onderhoud van de huurwoning, het woongebouw en eventuele omgeving.

Uit het onderzoek Wonen in (de regio) Amsterdam (WIA/ WiRA) blijkt al een aantal malen dat de wens om zelf te bouwen niet beperkt is tot huishoudens met bovenmodale inkomens. De geïnteresseerden zijn een afspiegeling van de Amsterdamse bevolking. Mede om die reden heeft het college in 2016 drie pilotlocaties aangewezen voor wooncoöperaties. De eerste locatie, het Centrumeiland is al in ontwikkeling. De winnaar van de tender Wooncoöperatie de Warren is van plan in 2020 te starten met de bouw. Daarnaast is dit jaar wooncoöperatie De Nieuwe Meent geselecteerd voor de locatie Archimedesplantsoen. Op 17 september 2019 heeft het college het actieplan Wooncoöperaties vastgesteld. Hierin is de ambitie geformuleerd dat over twintig jaar 10% van de woningvoorraad bestaat uit wooncoöperaties (ca. 40.000 woningen). Voor de korte termijn is het de bedoeling dat er 15 tot 20 wooncoöperatieprojecten starten binnen twee jaar. De voorbereidingen om deze beleidsdoelen te realiseren worden komende periode getroffen.