Prille indrukken van drie jaar inzet op zelfbouw

Toen Maarten van Poelgeest begin 2011 aankondigde de komende jaren kavels voor duizend zelfbouwwoningen beschikbaar te stellen was het nog koffiedik kijken of dit zou gaan lukken. De setting waar deze uitspraak werd gedaan was een gemeentelijke conferentie De particulier aan zet!. Het publiek bestaande uit ambtenaren, bestuurders, corporaties en een aantal deskundigen besprak de toekomst van particulier opdrachtgeverschap in Amsterdam. De kavels voor duizend woningen werden symbool voor de ambitie zelfbouw een substantieel onderdeel van de Amsterdamse bouwproductie te laten worden. Kwantiteit is daarbij niet het hoofddoel. Zelfbouw gaat om het verbreden van mogelijkheden om in eigen regie, volgens eigen idee en met zelf gekozen partners de eigen woning te ontwikkelen en bouwen. Met het op grotere schaal aanbieden van zelfbouwkavels krijgen ook andere dan de voorheen gebruikelijke partijen een kans om in Amsterdam te ontwikkelen. Zo kunnen nieuwe samenwerkingsverbanden ontstaan. Hierdoor worden niches op de woningmarkt bediend die jaren veronachtzaamd zijn omdat deze voor grote traditionele ontwikkelaars niet interessant waren.

Bijna drie jaar later zijn er drie zelfbouwmarkten gehouden en is het gelukt kavels voor 1000 woningen te vinden. Drie jaar is een korte periode in de wereld van de ruimtelijke ordening, waarin doorlooptijden van 5 tot 9 jaar tot voor kort gebruikelijk waren. Toch zijn er behoorlijk wat resultaten geboekt. Vrijwel alle kavels aangeboden op de markten 2011 en 2012 zijn in optie. Veel van de individuele kavels die op de eerste zelfbouwmarkt in oktober 2011 zijn aangeboden zijn gestart met bouwen. De eerste woningen op het Zeeburgereiland zijn inmiddels opgeleverd en andere verrijzen in rap tempo, als bakens voor het langsvarende scheepsverkeer. Ook voor de schippers is er wat te beleven. De ontwikkelingen gaan nu zo snel dat het uitzicht elke maand weer anders is. In de Bosrankstraat (Buiksloterham) slaan buren de handen ineen om gezamenlijk de fundering aan te besteden. Nieuwe ontwikkelingen, kennis en ervaringen delen zij op hun blog www.bsh5.nl . Ook de eerste bouwgroepprojecten in de Houthaven starten binnenkort met bouwen.

In totaal 26 bouwgroepen zijn bezig met de ontwikkeling van ruim vijfhonderd woningen. De Amsterdamse zelfbouwers slagen er in een flinke ontwikkeling op gang te brengen ondanks een woningmarkt met onzekerheden, onduidelijke economische vooruitzichten en banen die op de tocht staan. De meeste projecten zijn nog in ontwikkeling maar vooruitlopend op de oplevering is wel een aantal trends te ontdekken:

Individueel wordt collectief en collectief wordt individueel

Het gemeentelijk kavelaanbod bestaat uit individuele kavels en kavels of bestaand vastgoed voor groepen. Dit suggereert een scheiding tussen individualistische ontwikkelingen en gezamenlijke ontwikkelingen. In de praktijk blijkt dat op individueel aangeboden kavels niet automatisch de zelfbouwers ieder voor zich aan de slag gaan. Op meerdere plekken zoeken individuele bouwers elkaar op om gezamenlijk met elkaar aan te besteden. De Turkse bouwers in Getijenveld hebben samen materialen geïmporteerd uit Turkije. De zelfbouwers van de Bosrankstraat besteden niet alleen als groep hun fundering aan, ze zijn ook met de gemeente in gesprek gegaan over de inrichting van hun straat en ze zijn op zoek naar nieuw inkoopvoordeel. Ook wanneer dat blok overstijgend is. Bij de inkoop van zonnepanelen doet de naburige rij zelfbouwkavels (kavel 3) gewoon mee. Op bouwgroepkavels ligt een collectieve ontwikkeling voor de hand. Hier wordt juist gezocht naar zoveel mogelijk individuele invulling. Op de meeste locaties worden casco-concepten ontwikkeld. De initiatiefnemers zijn hier vaak architecten, kleine ontwikkelaars en aannemers. Zij verkavelen het bouwvolume in individuele, boven en naast elkaar gestapelde ruimtes. Toekomstige bewoners krijgen binnen een gegeven kader de ruimte voor eigen woonwensen. Het casco hoeft echter niet een neutrale of functionele uitstraling te hebben. Volgens Keuzeruimte.nl (Amstelkwartier) moet het casco juist karakter hebben zoals een kerk of een pakhuis. Veel ontwikkelingen in de Houthaven (Blok 0) werken volgens dit principe. De Hoofden heeft lofts ontwikkeld met een vrije hoogte van 5 meter, en in een aantal gevallen onderling schakelbaar. Deze individualisering sluit collectiviteit niet uit, het is eerder een aanvulling op wat binnen de individuele kaders niet te realiseren valt. In het PUUUR blok wordt een gezamenlijk dakterras en een eigen fitness & sauna gerealiseerd. In Buiksloterham reserveert Noord4us 250 m2 als collectieve ruimte, waar bij de functie nader te bepalen is door de deelnemers aan het project.

Habraken was zijn tijd ver vooruit
Vrijwel alle bouwgroepen gaan uit van een casco concept. Het raamwerk van het gebouw wordt collectief gerealiseerd, dat spaart kosten. De invulling wordt door de bewoners zelf bepaald.

Ruim vijftig jaar geleden was Habraken met zijn publicatie De dragers en de mensen, het einde van de massawoningbouw zijn tijd ver vooruit. De drager is volgens Habraken een constructie die geen woning of gebouw is, maar bouwgrond in de lucht. De samenleving bouwt de drager waarna het individu geheel vrij is om de kolomvrije overspanning naar eigen wens en smaak op en in te vullen. De taak van de architect zou bestaan uit het ontwerpen van dragers als constructief systeem, het ontwerpen van de door de industrie vervaardigde woningonderdelen, en het ontwerpen van de individuele woning in samenspraak met de bewoner. Het verschil met de visie van Habraken is dat bij zelfbouwprojecten de drager bij zelfbouw niet gebouwd wordt door de samenleving, maar door de initiatiefnemers of dit nu een architect, een aannemer of groep particulieren is.

Zelfbouw is meer dan particulier opdrachtgeverschap

Het begrip zelfbouw spreekt tot de verbeelding en iedereen weet wat ermee wordt bedoeld. Net zoals iedereen zich meteen een voorstelling kan maken bij het begrip huis. Voor de een is dit het klassieke huis met puntdak en schoorsteen is en voor de ander een penthouse in Hongkong. De invulling van het begrip is bij iedereen anders. Zo is het ook met zelfbouw. Zelfbouw wordt geassocieerd met vele vormen van bouwen met zeggenschap voor de toekomstige bewoner: individueel of collectief particulier opdrachtgeverschap, medeopdrachtgeverschap, eigenbouw of kleinschalig opdrachtgeverschap. Allemaal namen voor ontwikkelvormen waar niet één (grote) partij opdrachtgever is. Wat betreft de invulling van het begrip zelfbouw is sprake van rekkelijken en preciezen. De preciezen vinden dat collectieve zelfbouw alleen bedoeld is voor ‘echte groepen’, particulieren die zich verenigd hebben om gezamenlijk opdrachtgever te zijn. De rekkelijken rekenen ook vormen van medeopdrachtgeverschap hiertoe. De gemeentelijke definitie van zelfbouw overigens ook. De discussie of iets een echt ‘CPO’ project is of een vorm van medeopdrachtgeverschap is interessant, maar niet altijd relevant. Interessant is juist dat onder de noemer zelfbouw veel verschillende ontwikkelprocessen kunnen ontstaan. Kern van het begrip zelfbouw is een woning en bouwproces geheel of gedeeltelijk bepaald door de toekomstige bewoner.

Hoge plafonds

Er worden in zelfbouwprojecten meer hoge plafonds gemaakt dan voorheen in seriematige bouw. Dat is logisch want hogere plafonds hebben veel voordelen: Het daglicht komt dieper in de woning, je hebt letterlijk meer ruimte om je heen en je bouwt er makkelijk een entresol in wanneer je gezinssamenstelling verandert.

Opmerkelijk is dat het jarenlang onmogelijk was hierover afspraken te maken met traditionele projectontwikkelaars. De meerkosten van een hoog plafond werden niet gecompenseerd door een hogere verkoopprijs van de woning. Ofwel volgens de deskundigen was de consument niet bereid meer te betalen voor een hoger plafond. Vreemd want bij gewilde negentiende-eeuwse woningen en jaren dertig woningen wordt dit steevast als kwaliteit benoemd. Gelukkig is bij zelfbouw een hoog plafond juist een ‘sellingpoint’, de koper is veel directer bij het ontwerp betrokken en de extra ruimte wordt tegen kostprijs gebouwd. Soms passen de royale ruimtes bij het gebied. Zoals in de Buiksloterham met haar industriële karakter waar architect BNA Hans Oudendorp het wonen met hoge verdiepingen als vanzelfsprekend ziet in het initiatief Nova Zembla.

Het aanbod wordt steeds diverser

Op de eerste zelfbouwmarkt, oktober 2011, werden drie kaveltypen aangeboden: kavels voor vrijstaande woningen, voor individuele woningen in een rij en voor bouwgroepen (in een rij). De kavels lagen verspreid over vijf locaties in de stad. De daaropvolgende jaren is het aanbod steeds diverser geworden met de introductie van vrijstaande woningen, bestaand vastgoed en kluswoningen. In de grootte van bouwgroepkavels ontstond meer variatie; het aanbod varieerde van kavels voor tien tot veertig woningen. En ook de spreiding over de stad is breder geworden; alle stadsdelen, met uitzondering van het Centrum hebben inmiddels zelfbouwkavels aangeboden. In juni 2013 werden vijf kaveltypen verspreid over zeventien locaties aangeboden. Ook steeds meer andere partijen zoals corporaties bieden zelfbouwkavels of kluswoningen aan. Een paar voorbeelden zijn: De Flat in Zuidoost en de kluswoningen in de U.J. Klarenstraat in Nieuw-West.

Nieuwe rolopvattingen

Belangrijk aan de zelfbouwopgave is dat alle partijen een andere rol in het bouwproces innemen, of tenminste een andere werkwijze ontwikkelen. Zelfbouw vraagt van de gemeente dat zij haar huiswerk goed doet zodat het bouwproces voor de zelfbouwers niet onnodig lang hoeft te duren. De kavelregels moeten duidelijkheid bieden over wat wel en wat niet mogelijk is op een kavel. Dat geeft niet alleen de zelfbouwer beter zicht op de mogelijkheden maar is ook prettig voor de buren. De gemeentelijke organisatie is voor de meeste particulieren geen gesneden koek. En ook de wereld van de bouw -aannemers, adviseurs en financiers, is voor velen een onbekend terrein. Het is zowel voor de gemeentelijke organisatie als voor particulieren en professionals nog zoeken naar de juiste rolverdeling en andere werkwijzen. Dat kan leiden tot botsingen tussen de systeemwereld van de gemeente en de ondernemende, persoonlijke wereld van de zelfbouwers.

Initiatiefnemers lopen risico’s maar ontdekken door het zelfbouwproces ook nieuwe mogelijkheden. Een architect kan zich bevrijden van de op rendement beluste projectontwikkelaar. Door zelf te bepalen waarop bezuinigd moet worden, kan het ontwerp beter op de financiële middelen worden afgestemd. Het betekent ook dat de rol van de architect zich verbreedt tot makelaar, procesmanager, groepsbinder marketier en financieel deskundige. In naast het gebruikelijke leveren van tekeningen en onderhandelen met de aannemer betekent dit de dialoog aangaan met de verschillende klanten, de financiën van het project op orde moeten brengen. Niet elke architect wil of kan dit allemaal, zo ontstaan op veel plekken ook samenwerkingen met aannemers, kleine ontwikkelaars en financiële adviesbureaus. Een mooi voorbeeld van het verbreden van de rol van architecten tot gebiedspromotor en tegelijkertijd het bundelen van kennis en netwerken is beleefbuiksloterham.nl. Op initiatief van Black Jack (BNB architecten en B06) zijn de bouwgroepen van Kavel 21 en de winaars van de duurzame tender Buiksloterham gaan samenwerken om het gebied te promoten.

We willen meer bestaand vastgoed voor zelfbouw!

Juist bestaande panden hebben een enorme aantrekkingskracht op particulieren. Het al aanwezige pand maakt het mogelijk een voorstelling te maken van de toekomstige woning. Hier speelt uiteraard locatie, locatie, locatie maar ook karakter, karakter, karakter. Bij het gemeentelijk aanbod voor nieuwbouwlocaties is het leeuwendeel van de initiatiefnemers een professional met een groep geïnteresseerden. Bij het bestaand vastgoed ligt het precies omgekeerd Hier melden zich veel groepen particulieren, aangetrokken door de locatie en het pand. De vraag overtreft op dit moment het aanbod. Hier ligt dus nog een opgave voor de gemeente, maar ook voor alle andere vastgoedeigenaren met leegstaande gebouwen, om meer bestaand vastgoed voor zelfbouw op de markt te brengen.

Gewoon zelfbouw?

Op 26 november was er weer een zelfbouwconferentie, dit keer met de naam Gewoon zelfbouw. Daar is de vraag gesteld of we na drie jaar al constateren dat zelfbouw gewoon is? De ontwikkelingen de afgelopen jaren laten zien dat er langzaam een stroom van anders georganiseerde projecten aan het ontstaan is waarbij sturing op programma en eindbeeld minder centraal staat en de informele netwerken meer ruimte krijgen wat kan leiden tot vernieuwing. Het gezelschap dat de conferentie bezocht was in ieder geval gemêleerder dan het publiek van de conferentie drie jaar geleden. Dit keer waren ook particulieren, architecten, aannemers en andere bij zelfbouw betrokkenen aanwezig.