Particulier opdrachtgeverschap voor vrije kavels op Steigereiland

Bart Truijens

Steigereiland is binnen IJburg aangewezen als het gebied dat ruimte moet bieden aan experimentele woonvormen. Het gaat om bijzondere vormen van opdrachtgeverschap, zoals collectieve initiatieven en particulier opdrachtgeverschap. In de Zuidbuurt van het Steigereiland zijn inmiddels, over vijf stroken verdeeld, 246 kavels door individuele particuliere opdrachtgevers bebouwd.

Het bouwen van je eigen woning op een vrije kavel is voor velen een nieuwe uitdaging. Vooral ook door de grote vrijheid die aan deze particuliere opdrachtgevers hierbij wordt gegeven. Kleinschalige projecten met een stedelijke uitstraling en grote variatie bepalen het beeld van deze wijk. Op Steigereiland is gebouwd zonder tussenkomst van een ontwikkelaar. Het gebied is welstandsvrij en de zelfbouwer kon kiezen wel of geen gebruik te maken van een architect of aannemer. Zij moesten alleen voldoen aan het Bouwbesluit en de regels uit bestemmingsplan en de uitwerkingen daarvan. Particulier opdrachtgeverschap geeft de bewoner veel invloed op zijn woning maar ook op de woonomgeving. Het heeft geleid tot vroegtijdige, grote betrokkenheid bij de wijk.

In eerdere jaren zijn drie stroken met 189 zelfbouwkavels op Steigereiland opgeleverd. Afgelopen jaar volgden de laatste twee stroken met 57 woningen. Deze woningen zijn gelegen aan de James Bradleystraat en langs en achter de Edmund Halleylaan. Volgend jaar worden de eerste drijvende woningen voor particulieren opdrachtgevers in de Noordbuurt van Steigereiland opgeleverd.

In deze laatste fase in de Zuidbuurt ging het om 57 kavels in vier types met een eigen plek in het stedenbouwkundige plan:

• 20 kavels met royale herenhuizen met maximaal vier lagen in een rij langs de ruime toegangslanen;
• 12 kavels met herenhuizen met maximaal drie lagen in een rijtje direct gelegen aan het water;
• 15 kavels voor vrijstaande woningen met maximaal twee lagen in het intiemere binnengebied;
• bijzonder in deze laatste strook zijn de 10 kavels voor vrijstaande woningen langs het water met drie lagen.

De belangstelling voor zelfbouw was bij deze strook onverminderd groot. De kavels zijn in één keer verkocht.

Keuzevrijheid, regels en ondersteuning
Omdat het gebied welstandvrij is, waren de zelfbouwers volkomen vrij in het ontwerp en keuze van de gevelmaterialen en kleuren. De zelfbouwer kon zelf zijn architect en aannemer kiezen, maar mocht ook eigenhandig ontwerpen en/of bouwen. Hij mocht de volledige envelop of een gedeelte daarvan bebouwen, gefaseerd bouwen of samen met de buren bouwen. Er moest alleen worden voldaan aan de wettelijke regels van het Bouwbesluit en het bestemmingsplan (uitwerkingsplan). In het uitwerkingsplan is onder meer vastgelegd de grootte en de plek van het huis op de kavel en het percentage van de voorgevel dat in de rooilijn moet staan. Dat biedt zekerheden aan de buren ten aanzien van de bezonning op hun kavel en leidt tot de vorming van gewenste straatwanden. De zelfbouwer mocht een onbebouwd kavel niet doorverkopen.

Bij de huizen in de rij heeft de gemeente de heipalen vooraf geheid, zodat voorkomen werd dat door heien schade ontstaat aan al gerealiseerde buurpanden of dat zelfbouwers elkaar met het heiwerk in de weg zitten. Verder heeft de gemeente een handboek Zelfbouw samengesteld en een helpdesk ingesteld voor technische en procedurele ondersteuning.

Milieu
Ten aanzien van het milieu gelden de eisen die algemeen voor IJburg gelden, zoals kruipruimteloos bouwen, het verbod op de toepassing van uitlogende materialen in de schil van het gebouw, en het FSC-keurmerk bij gebruik van hardhout. Om het duurzaam bouwen te stimuleren zijn er voor de zelfbouwers subsidiemogelijkheden ontwikkeld. Daarvan is in deze laatste stroken weinig gebruik gemaakt, omdat de wettelijke eisen en daarmee de subsidievoorwaarden zijn verzwaard. Toch zijn enkele zelfbouwers in aanmerking gekomen voor deze subsidies: het gaat om woningen die verregaand duurzaam zijn gebouwd, zowel op het gebied van energieverbruik als op het gebied van materiaalgebruik. Opvallend blijft, dat er net als in de eerdere stroken door deze groep niet-professionele bouwende particulieren weer veel en succesvol geëxperimenteerd is met nieuwe milieutechnieken.

De toekomst
De gemeente Amsterdam ziet particulier opdrachtgeverschap zowel voor individuen als voor collectieven als waardevolle aanvulling op de productie van woningen. De toekomstige bewoner wordt in de breedste zin en in een vroegtijdig stadium bij zijn nieuwe woning en woonomgeving betrokken. Landelijk neemt de belangstelling voor de mogelijkheden van kleinschaligere ontwikkeling en particuliere initiatieven toe. Zo heeft het Ministerie van VROM een Expertteam in het leven geroepen die gemeentes ondersteunt bij initiatieven waarin particulieren zelf bouwen en ontwikkelen. Zowel Amsterdam als Almere nemen deel aan dit Expertteam.

De OntwikkelingsAlliantie van de gemeente Amsterdam is inmiddels begonnen om particulier opdrachtgeverschap een groter aandeel te geven in de grootstedelijke projecten. Daartoe is het Team Schaalsprong Particulier Opdrachtgeverschap opgericht, welke begin 2011 een startconferentie organiseert voor planeigenaren en ontwikkelaars over de mogelijkheden van particulier opdrachtgeverschap. Dat wensen van de burger en woonconsument bij gebiedsontwikkeling meer centraal worden gesteld, lijkt een onomkeerbare tendens en biedt wellicht een antwoord op de stagnerende woningproductie en afzet.

Het komende jaar zullen de resterende 62 waterkavels voor drijvende woningen in de Noordbuurt van Steigereiland op de markt worden gebracht, terwijl er in een aantal grootstedelijke projecten en stadsdeelprojecten ook vrije kavels beschikbaar komt. Voor meer informatie kan de website www.landzeelucht.nl in de gaten worden gehouden.