Naar Menu

Home2008-2009Particulier opdrachtgeverschap

Door Bart Truijens

 

Steigereiland vormt de kraamkamer van de nieuwe wijk IJburg als het gaat om verschillende nieuwe vormen van bouwen en wonen. Naast drijvende woningen, platformwoningen, woonarken en collectieve woonvormen vormt het zelf bouwen van je eigen woning op een vrije kavel voor velen een nieuwe uitdaging. Vooral ook door de grote vrijheid die deze particuliere opdrachtgevers hierbij wordt gegeven.

Particulier opdrachgeverschap

Op Steigereiland kan gebouwd worden zonder tussenkomst van een ontwikkelaar. Het gebied is welstandsvrij en de zelfbouwer kan kiezen wel of geen gebruik te maken van een architect of aannemer. Eerder heeft de gemeente Amsterdam ervaring opgedaan met het uitgeven van vrije kavels aan particulieren bij de Scheepstimmermanstraat op Borneo. In voorgaande jaren zijn de eerste twee stroken zelfbouwkavels op Steigereiland opgeleverd, dit jaar volgt de derde van de vijf stroken. In totaal gaat het om 219 kavels die inmiddels allemaal zijn uitgegeven.

Particulier opdrachtgeverschap geeft de bewoner de mogelijkheid veel invloed op zijn woning maar ook op de woonomgeving uit te oefenen en het kan leiden tot grotere betrokkenheid bij de wijk. Het motto uit het programakkoord van het huidige college ‘mensen maken de stad’ komt daarin op een heel letterlijke wijze tot stand.

In 2008 is de derde strook met woningen door particulier opdrachtgevers gereed gekomen en in dit Projectenboek opgenomen. De woningen van deze strook zijn gelegen tussen de Cornelis Zillesenlaan en William Barlowlaan. De woningen van de laatste twee stroken worden het komende jaar opgeleverd.

De derde strook bevat 66 kavels in drie types met een eigen plek in het stedenbouwkundige plan:

36 kavels met royale herenhuizen met maximaal vier lagen in een rij langs de ruime toegangslanen;

12 kavels met herenhuizen met maximaal drie lagen in een rijtje direct gelegen aan het water;

18 kavels voor vrijstaande woningen met maximaal twee lagen in het intiemere binnengebied.

De belangstelling voor zelfbouw was groot bij deze strook. Alle kavels zijn aan particulieren uitgegeven. Er is geen gebruik gemaakt van de achtervang door een professionele partij. Om in aanmerking te komen voor een kavel, konden geïnteresseerden zich inschrijven onder betaling van inschrijfgeld. Door loting heeft een notaris een ranglijst samengesteld aan de hand waarvan de kavels door de gemeente zijn toegewezen. Daarbij kreeg iedereen die was ingeloot de kavel van zijn eerste keuze aangeboden voor zover deze niet al was vergeven aan een persoon hoger op de ranglijst. In dat geval kwam hij in aanmerking voor zijn volgende voorkeurskeuze. In deze fase kon de geïnteresseerde nog wel afzien van de kavel waarvoor hij was ingeloot, maar het inschrijfgeld verviel in dat geval aan de gemeente.

 

Keuzevrijheid en regels

De zelfbouwers zijn volkomen vrij bij het ontwerp en de keuze van de gevelmaterialen en kleuren. Ook is ervoor gekozen deze wijk welstandsvrij te maken. De zelfbouwer is vrij in de keuze van zijn architect en aannemer, maar mag ook eigenhandig ontwerpen en/of bouwen. Hij mag de volledige envelop of een gedeelte daarvan bebouwen, gefaseerd bouwen of samen met de buren bouwen.

Wel moest voldaan worden aan de wettelijke regels van het Bouwbesluit en het bestemmingsplan (uitwerkingsplan). Daarin is onder meer de grootte van de bouwenvelop, de plek van de bouwenvelop op de kavel en het percentage van de voorgevel dat in de rooilijn moet staan vastgelegd. Dat biedt zekerheden aan de buren ten aanzien van de bezonning op hun kavel en leidt tot de vorming van gewenste straatwanden. Ook zijn er deadlines opgenomen in de erfpachtcontracten: het opnemen van een uiterste opleverdatum voorkomt dat er eindeloos bouwhinder blijft bestaan voor omwonenden.

De zelfbouwer is wel verplicht zelf zijn kavel te bebouwen en te bewonen alvorens de woning te mogen verkopen. In geval de zelfbouwer tijdens de bouwvoorbereiding of tijdens het bouwproces om persoonlijke redenen alsnog van zijn kavel af wil, dan vervalt de kavel aan de gemeente en wordt aangeboden aan de eerstvolgende op de ranglijst. Het lucratief verkopen van een onbebouwd kavel is dus niet mogelijk.

 

Rol gemeente

Om te voorkomen dat de straat steeds opengebroken moet worden, heeft de gemeente de nutsvoorzieningen aangelegd voordat de kavels zijn geleverd aan de zelfbouwer. Daardoor was het mogelijk bouwwegen te realiseren met een hoogwaardige kwaliteit (klinkerbestrating). Deze bouwwegen vormen later tijdelijk de openbare weg voor de bewoners. Bij de huizen in de rij heeft de gemeente de heipalen vooraf geheid, zodat voorkomen werd dat door heien schade ontstaat aan al gerealiseerde buurpanden of dat zelfbouwers elkaar met het heiwerk in de weg zitten. Als ondersteuning voor de zelfbouwers voert de gemeente afnamegesprekken met hen. Verder heeft de gemeente een Handboek Zelfbouw samengesteld en een helpdesk ingesteld voor technische en procedurele ondersteuning.

 

Milieu

Ten aanzien van het milieu gelden de eisen die algemeen voor IJburg gelden, zoals kruipruimteloos bouwen, het verbod op de toepassing van uitlogende materialen in de schil van het gebouw, en het FSC-keurmerk bij gebruik van hardhout. De Basiskwaliteit Woningbouw Amsterdam (BWA), die voor alle projectmatige bouw in Amsterdam verplicht is, is bij zelfbouw niet verplicht gesteld maar wordt wel geadviseerd. De verplichte aansluiting op Stadswarmte (middentemperatuur) en de vaste IJburg-eisen, maken dat bij zelfbouw grotendeels voldaan wordt aan de duurzaam bouwen paragraaf van de BWA. De richtlijnen voor aanpasbaarheid worden alleen geadviseerd, het gaat immers om een zelfbouwende bewoner.

Om het duurzaam bouwen verder te stimuleren zijn er voor de zelfbouwers twee subsidiemogelijkheden ontwikkeld. De eerste is een premie op een betere EPC dan wettelijk vereist, de tweede is een premie Duurzaam Bouwen. De voorwaarde daarvoor is dat de woning moet voldoen aan de Maatlat Duurzame Woningbouw, die ook wordt gehanteerd door SenterNovem bij de aanvraag voor Groenverklaring/Groenhypotheek. Van deze strook zijn 12 van de 66 aan particulieren uitgegeven kavels in aanmerking gekomen voor de EPC-premie (18%) en 7 van de 66 voor de premie Duurzaam Bouwen (11%). Dat is een flinke daling ten opzichte van het percentage verstrekte EPC-premies in de vorige strook (50%), terwijl dat percentage voor de premie Duurzaam Bouwen bijna gelijk bleef.

Is er in deze strook dan minder energiezuinig gebouwd? Nee, zeker niet. De gemiddelde EPC van deze derde strook is zelfs beter (=lager) dan van de eerste twee stroken. De daling van het percentage uitgekeerde EPC-premies is volledig het gevolg van de aanscherping van de wettelijk vereiste EPC in januari 2006. Was de gemiddelde EPC van de kavels die in aanmerking kwamen voor de EPC-premie in allebei de eerdere stroken nog 0,78, voor de strook die dit jaar gereed kwam lag de EPC van de woningen die een premie kregen gemiddeld op 0,66 !

Opvallend is dat er door deze groep niet-professionele bouwende particulieren ook in deze strook weer veel en succesvol geëxperimenteerd is met nieuwe milieutechnieken op het gebied van warmte. De zelfbouwers van deze en eerdere stroken hebben veel kennis en enthousiasme over dit onderwerp uitgewisseld. In deze strook hebben verschillende zelfbouwers eveneens gebruik gemaakt van de warmtepomptechniek voor zowel verwarming als koeling van de woning en in enkele gevallen zelfs voor de productie van warm tapwater. In een flink aantal gevallen is gebruik gemaakt van warmteterugwinning uit het douchewater ten behoeve van de voorverwarming van het warm tapwater. Ook is er weer een aantal woningen waarbij gewerkt is met natuurlijke materialen zoals leem.

 

Het resultaat

Bij deze strook zijn in de lanen twee lange straatwanden ontstaan met de vierlaagse herenhuizen. Net als bij de vorig jaar opgeleverde strook is de diversiteit van deze door particulieren gebouwde gevels enorm. Dat de wijk welstandvrij is, is goed te zien en heeft geleid tot een bijzonder resultaat. Ook hier kun je zeggen dat het ensemble van gevels de gevarieerdheid toont van de ruggen van boeken in een boekenkast: allemaal huizen, maar individueel herkenbaar door verschillen in hoogte, kleur en lay-out. Een huis wat je, zelfs op afstand, zo kunt aanwijzen en waarvan je kunt zeggen: "kijk daar woon ik".

Ook de tendens uit de vorig jaar opgeleverde strook dat er bij de kavels met de kleinere en lagere vrijstaande woningen in de intiemere binnenstraat een veel grotere diversiteit aan vormen, materialen en kleuren is te vinden dan in de allereerste strook, zet zich in deze strook door.

Via de helpdesk is de gemeente goed in staat de ontwikkelingen en waarderingen van de zelfbouwende burger op Steigereiland te volgen. Ook bij deze strook was er levendig contact tussen de toekomstige buren via een door een van de zelfbouwers ingerichte webpage. Niet alleen de ervaring met de ontwikkeling en de bouwwerkzaamheden aan de woning worden daar onderling uitgewisseld, maar ook nieuwe technische mogelijkheden en het opzoeken van de grenzen van wat mogelijk is. De zelfbouwers gaven aan het proces van zelfbouwen moeilijk en tijdrovend te vinden, maar ook wel heel erg leuk. Dat noodzakelijk overleg met de toekomstige buren leidt tot een vroegtijdige kennismaking en verhoogt de kans op levendigheid in de wijk aanzienlijk.

De resultaten en ervaringen van de zelfbouwers van de eerste stroken zijn tijdens een bijeenkomst in 2008 gedeeld met de zelfbouwers van de nu opgeleverde strook, die toen nog volop aan het ontwerpen en bouwen waren. Deze bijeenkomst gaf zowel de collega-zelfbouwers als de gemeente de gelegenheid kennis te nemen van de problemen en uitdagingen waar zelfbouwers mee geconfronteerd worden.

De gemeente Amsterdam ziet particulier opdrachtgeverschap zowel voor individuen als voor collectieven als waardevolle aanvulling in de woningproductie, waarmee de bewoner in de breedste zin en in een vroegtijdig stadium wordt betrokken bij zijn nieuwe woonomgeving. De gemeente onderzoekt en stimuleert de mogelijkheden om in de toekomst meer vrije kavels uit te geven. In enkele stadsdelen zijn projecten voor particuliere zelfbouw in voorbereiding, terwijl ook mogelijkheden voor zelfbouw op het Zeeburgereiland en in de tweede fase van de ontwikkeling van IJburg steeds waarschijnlijker worden. Tot besluit is de eerste fase van 38 drijvende woningen door particuliere opdrachtgevers op Steigereiland in uitvoering en zullen de overige waterkavels op Steigereiland binnen enkele jaren op de markt worden gebracht.

 

  


Over deze site

Disclaimer