Sabine Lebesque, Bob van der Zande
Dit jaar vindt het evenement De Prijzen plaats in Zuidoost, het stadsdeel dat ‘aan de vooravond van staat van een ongekende bouwgolf’, zo kopte Het Parool. Vooral rond de Hogehilweg in Bullewijk is een enorme transformatie op komst, waarbij honderden nieuwe woningen en voorzieningen worden toegevoegd door zowel transformatie als nieuwbouw. Deze verdichtingsslag is typerend voor het tijdsframe waarin Amsterdam zich momenteel bevindt. De afgelopen periode zijn de schaarste op de woning- en kantorenmarkt en de drukte maximaal en tegelijkertijd doet Amsterdam het als stad waanzinnig goed als we het in een mondiaal perspectief bekijken.
Rond de Hogehilweg in Bullewijk Zuidoost is een enorme transformatie en verdichtingsoperatie gestart die de komend jaren vorm gaat krijgen.
De globalisering is in succesvolle steden nauwelijks meer tegen te houden. Op alle fronten is de druk op deze steden aan het toenemen, of het nou om Parijs, Barcelona, München of Amsterdam gaat. Onze stad staat nu op de mondiale zesde plaats in de toonaangevende Global Power City Index van de wetenschappelijke Mori Memorial Foundation gevestigd in Tokyo. Op basis van maar liefst 75 criteria is het duidelijk wat we dagelijks merken: Amsterdam is internationaal ongehoord populair geworden voor iedereen maar zeker voor internationals. Ook de toestroom vanuit de rest van Nederland neemt nog steeds toe: zowel bewoners, bedrijven als studenten. Jaarlijkse prijsstijgingen van woningen liggen al jaren op een ongekend niveau van rond de 20%. Goede kantoorruimte is schaars, de groei in de toeristenstroom kent nog geen einde.
De betaalbaarheid van woningen, zowel in de nieuwbouw als in de bestaande voorraad koopwoningen, is het gesprek van de dag. In populaire wijken is een vierkante meterprijs van ruim boven de 10.000 euro al lang geen record meer, en voor dat bedrag krijg je echt geen gouden badkranen. In alle negentiende- eeuwse buurten ligt de prijs al vaak tegen de 7.000 euro, ook zonder opknapbeurt. En daarmee lopen de Amsterdamse woningprijzen steeds verder uit de pas met het Nederlands gemiddelde. Deze huizengekte is er ook in het huursegment: voor een nieuw op te leveren blok aan de kop Weespertrekvaart in de wijk Amstelkwartier kwamen in korte tijd 5.500 aanmeldingen binnen voor 102 appartementen van 50 m2 voor een huurprijs van 725 euro. Want zo’n prijs is bijna te mooi om waar te zijn in deze tijden. Dit alles leidt ook tot waarschuwingen. Amsterdam is gestegen naar de vijfde plaats van een wereldwijde ranglijst van steden die het hoogste risico lopen op een huizenprijsbubbel. In hoeverre beleidsmaatregelen deze risico’s kunnen beteugelen, moeten we in de komende jaren gaan zien.
Thema’s voor gebiedsontwikkeling
Na de verkiezingen in mei is een nieuw college aangetreden van GroenLinks, D66, PvdA en de SP met het coalitieakkoord onder de titel Een nieuwe lente een nieuw geluid. Het gemeentebestuur laat hierin duidelijk zien wat ze daar tegenover wil stellen. Belangrijke kernwoorden zijn daarbij ‘kansen gelijkheid’, ‘open en tolerante stad’, ‘fijne buurten’, ‘leefbare stad’, ‘vrijheid en veiligheid’, ‘gezonde en duurzame stad’, ‘participatief en digitaal’ en veel aandacht voor groen. Allemaal thema’s die raken aan gebiedsontwikkeling en vastgoed waarmee we als stad aan de slag zullen gaan.In de paragraaf over bouwen en wonen staat betaalbaarheid voor lage en middeninkomens centraal. Verkend wordt of er modellen bedacht kunnen worden voor eeuwigdurende middenhuur, het segment dat nog een flinke achterstand heeft in te lopen, zodat de beleidsinvesteringen na een periode van 25 jaar niet weer wegvloeien door verkoop of verhuur in de vrije sector. In het Woningbouwplan 2018- 2022 dat recent is verschenen wordt richting gegeven aan de uitvoeringsagenda met accenten op betaalbaarheid, ongedeelde stad, groen, en duurzaamheid. Dit alles samen met de hoge bouwambitie van 7.500 woningen per jaar. Tegelijkertijd moet het Vereveningsfonds gezond blijven om juist de minder rendabele activiteiten te kunnen bekostigen, zoals een IJ-oever verbinding. Een pittige opgave, die niet politiek kan worden afgedwongen maar waarbij de marktpartijen zich comfortabel genoeg moeten voelen om deze ambities waar te maken.
Betaalbaarheid en bereikbaarheid
De markt trekt aan in de hele Metropoolregio Amsterdam, tot in Lelystad. De ambitie ligt op een jaarlijkse productie van gemiddeld 15.000 woningen voor de komende zeven jaar. Hydepark (van ontwikkelaar Snippe) zet straks Hoofddorp op zijn kop, Purmerend denkt meer in verdichting van het centrum, en de Floriade zet Almere in de schijnwerpers, ook al staat het project op scherp door hogere kosten. De noodzaak om gezamenlijk tot een betere beheersing van met name de betaalbaarheid te komen van de woningmarkt staat in de MRA bovenaan voor de meeste bestuurders. De keuze om de woningproductie vooral door verdichting van locaties rondom openbaar vervoerknooppunten te realiseren is gelijkgestemd. Bereikbaarheid is daarmee een top issue geworden, zeker in de lobby richting het Rijk. Voor de realisatie van de nieuwbouw in de MRA van jaarlijks 5.000 woningen in de sociale sector is de door rijksmaatregelen beperkte investeringscapaciteit van woningcorporaties een ander zwaar onderhandelingspunt geworden. De Noord/Zuid metrolijn is deze zomer in Amsterdam geopend, maar meer investeringen in openbaar vervoer richting de regiogemeenten en tussen de regiogemeenten onderling zijn hard nodig en daarvoor is ook Den Haag aan zet.
Van kantorenleegstand naar kantoren schaarste
Na een periode van serieuze leegstand tijdens de crisis is er nu sprake van een gebrek aan verhuurbare kantoorruimte, wat ook tot een enorme prijsopdrijving leidt. Niet alleen is veel lege kantoorruimte getransformeerd naar woningen maar er is ook veel gemoderniseerd en opnieuw verhuurd. Kantoren hebben in het derde kwartaal van 2018 met 27,4% wereldwijd de sterkste waardestijging doorgemaakt en Amsterdam liet daarmee steden als Madrid, Berlijn en Milaan ruim achter zich. Het vastgoed in andere steden als Londen en Parijs is nog steeds flink duurder, maar Amsterdam is bezig die achterstand in te halen. Voorlopig op overzichtelijke schaal wordt er weer kantoorruimte op voorraad gebouwd, om daarmee de schaarste op te kunnen vangen en het gezonde percentage leegstand niet onder de 6% te laten dalen.
Amsterdam heeft een integraal duurzaamheidsbeleid. Onderwerpen als een duurzame energie voorziening, regenbestendigheid, circulair bouwen, grondstoffen inzameling en schone lucht krijgen een steeds dominantere plek in de nieuwbouw. Speerpunten hierbinnen zijn een lage EPC (0,15), een lage MPG (0,6-0,8) en een waterbergend vermogen van 60 mm. In tenders weegt duurzaamheid minimaal 30% mee in de totale score en wordt de markt uitgedaagd in te zetten op maximale duurzaamheid. Hoewel beleid altijd een paar jaar voorloopt op realisatie zijn er toch al projecten gerealiseerd die het huidige beleid in praktijk brengen. Voorbeelden daarvan zijn PATCH22, De Spakler, het hotel QO Amsterdam en Pontsteiger. In de pijpleiding zitten de recent getenderde locaties in Sloterdijk- Centrum, die variëren in hoogte van 40-90 meter en allen energieneutraal zijn. Op Centrumeiland is de eerste tender uitgeschreven waarbij circulariteit het belangrijkste selectiecriterium was (zie onder). En de ontwikkelingen in het Bajeskwartier, waarbij een circulaire aanpak centraal staat, wekken hoge verwachtingen. De sloop van de eerste toren is inmiddels gestart. Ook op MRA niveau is een flinke slag op het gebied van duurzaamheid gaande: zowel wat betreft de energietransitie, klimaatadaptatie als veel meer circulair bouwen lopen nu stevige initiatieven en onderzoeken.
De eerste contouren van Strandeiland zijn zichtbaar. Op deze voorlopig laatste uitbreiding van IJburg zullen uiteindelijk 8.000
woningen verrijzen.
Een serieuze bedreiging voor de productieve periode waarin Amsterdam zich bevindt, zijn de bijzonder hard oplopende bouwkosten, en dit is niet alleen een lokaal probleem. De personeelstekorten zorgen voor gebrek aan handjes. Materiaal, heipalen, bouwkranen en logistieke problemen op de binnenstedelijke bouwplaatsen, leiden tot vertragingen die niet waren ingecalculeerd. Aannemers kunnen het werk niet meer aan, en aanbestedingen verlopen soms moeizaam of zelfs helemaal niet. Een aantal projecten in de stad loopt hierdoor vertraging op. Het vereist professionaliteit en creativiteit van de bouwsector om deze nieuwe problemen het hoofd te bieden. Prefabricage, verduurzaming, en andere nieuwe technieken zouden een oplossingsrichting kunnen zijn.
Afgelopen jaar zijn er zeven tenders op de markt gekomen waarbij de gunning met name bepaald werd door een mix van duurzaamheid, architectonische kwaliteit en programmatische invulling met een accent op middensegment huurwoningen. De uitvragen van de gemeente waren uitdagend en prikkelend op deze aspecten. De winnende partijen gaven met hun inschrijvingen blijk van hoge ambities met mooie ontwerpen en goed doordachte duurzaamheidsconcepten. Ook waren er verrassende programmatische oplossingen. Het optiecontract biedt met de optieperiode voldoende ruimte om de beloftes van de winnaars van de marktpartijen te borgen en te komen tot bouwaanvragen passend bij die beloftes. Alle tenders, afgesloten, open en nog te openen, kunt u vinden op www.amsterdam.nl/ondernemen/investeren/woningbouw/investeerdersloket/tenderprogramma/
Eerste deel van de A10 strook
Locatie:Zuidas
Winnaar: AM, Team V architectuur, Bouwinvest, De Key, ZOKU Residential, Bosch Slabbers i.s.m. HABO GWW
Ontwerp: Crossover wordt omhuld door een gevelraster van gerecyclede nougat-kleurige baksteen met verschillende invullingen, afhankelijk van de interne functie en de externe context. Eén invulling is de ‘comfortbox’. Deze integrale geveloplossing aan de zuidkant van het gebouw zorgt voor geluidswering langs de A10, spuiventilatie in de woningen en duurzame energieopwekking met PV-gevelpanelen.
Silo’s
Locatie: Zeeburgereiland
Winnaar: Vink Bouw Nieuwkoop, Grayfield, architectenbureau TANK adviesbureau iLINQ en Brouwerij ’t IJ
Ontwerp: de betonnen silo’s van elk 23 meter hoog, krijgen een houten opbouw van nog eens 15 meter. Er komt een divers programma met een kinderspeelvoorziening, wellness, eventspace en eenkamerhotel, foodlab, brouwcafé, horeca, kantoorruimtes en drie openbare dakterrassen.
Kavel 3 D
Locatie: Buiksloterham
Winnaar: Edwin Oostmeijer projectontwikkeling, Marc Koehler Architects, Boom Landscape
Ontwerp: Poppies is ingebed in de buurt en ontwikkeld in samenwerking met bewoners en bedrijven. Het is een flexibel en modulair woningconcept gebaseerd op Open Bouwen en is volledig rainproof. Het is een optimaal duurzaam plan met een CPG score van >=9 en een EPC score <=-0,34 doordat duurzaam opgewerkte energie wordt gekoppeld aan accu’s van elektrische deelauto’s en fietsen. Bovendien bestaat het bouwmateriaal voor 80% uit gerecycled en hernieuwbaar materiaal.
Locatie: Centrumeiland Oost
Winnaar: BuildingForLife (Hogerwal), Cascada, RAU en SeARCH, DS landschapsarchitecten, DGMR, Woldendorp Wildervank Veilig Ontwerp Ruimte & Infra
Ontwerp: het architectonisch ontwerp van het gebouw heeft door het gebruik van natuurlijke duurzame materialen een stedelijke, stoere uitstraling. De grond is uitgegeven via de Roadmap Circulaire Gronduitgifte. Daarnaast worden alle materialen via MADASTER gedocumenteerd, geregistreerd en gearchiveerd. Hieronder een selectie van winnaars in 2018.