Sabine Lebesque, Bob van der Zande
Het lijkt bijna een vanzelfsprekendheid dat het Amsterdam voor de wind gaat wat de stedelijke groei betreft. Op alle fronten van het ontwikkelen van vastgoed is er sprake van drukte, haast, competitie en nieuwe inzichten. De opgeleverde aantallen woningen blijven hoog en de prijzen per vierkante meter, zowel in de huur als de koop, bereiken records. We koesteren deze dynamiek en werken graag aan verdere groei. Maar dat deze groei ook minder positieve kanten heeft, is dit jaar meer dan daarvoor op de agenda komen te staan. Want voorwaardelijk aan die groei is inclusiviteit en bereikbaarheid en dat alles binnen realistische financiële middelen. Een overzicht van enkele ontwikkelingen.
Winnende ontwerp tender Bijlmerbajes
Planvorming
Met vastgestelde visies Koers 2025 en Ruimte voor de Stad is in beeld gebracht dat er plek is om 5000 woningen per jaar bij te bouwen en dat het ‘laadvermogen’ van de stad nog zeker 200.000 woningen omvat. Ook is duidelijk dat de druk op de stad niet meer opgelost kan worden door te bouwen op nieuwe uitleggebieden. Deze zijn immers binnen de gemeentegrenzen, met uitzondering van de tweede fase IJburg, niet meer voorradig. Groei betekent in het geval van Amsterdam dus verdichting en transformatie. Over de hele linie kan worden geconcludeerd dat de woningen kleiner worden en de gebouwen hoger. Dit jaar is er veel discussie geweest over de Sluisbuurt, waar een programma van 5500 woningen is voorgesteld in een stedenbouwkundig plan waarbij laagbouw, hoog en echte hoogbouw (naar Amsterdamse begrippen) elkaar afwisselen. Het debat erover werd op alle niveaus gevoerd, zowel publiekelijk en intern, en heeft uiteindelijk geleid tot het vaststellen van het plan door de gemeenteraad in september dit jaar. Kort daarna is tevens het stedenbouwkundig plan voor Elzenhagen Zuid (1800 woningen) vastgesteld en is het concept stedenbouwkundig plan voor Hamerkwartier (6500 woningen) vrij gegeven voor inspraak. Daarmee staat Noord, mede door de ontwikkelingen die al gaande zijn rond NDSM en Buiksloterham, aan de vooravond van een serieuze schaalsprong. Richting Zuidoost is de grootschalige transformatie van Amstel III onder de noemer Amstelstad in een ontwikkelvisie vastgelegd met ruimte voor enorme private ontwikkelingen. Daarmee staat Zuidoost, nadat het gebied aanvankelijk minder leek te profiteren van de groei van de stad, midden in de belangstelling van een zeer divers palet aan investeerders. Een ander voorbeeld van voortgang in de planvorming is de presentatie van de visie voor Havenstad. Daarmee krijgt de uitbreiding van de stad door middel van de transformatie van het havengebied voor de langere termijn richting.
De stap naar meer controle op de woningmarkt wordt in vele steden in Europa en daarbuiten gezet, maar bijna nergens is de dominantie van de overheid door de actieve rol bij grondproductie zo groot als hier. Vanwege het tekort aan betaalbare woningen voor het lagere en middensegment heeft het gemeentebestuur een aantal maatregelen voorgesteld in de zogenaamde Woonagenda die deze zomer is vastgesteld. Een daarvan is dat voortaan nieuwe projecten een programmatische verdeling van 40-40-20 moeten hebben (40% sociaal, 40% middensegment en 20% vrije sector koop of huur). Er is een spelregelkaart voor uitzonderingen. Vastgoedpartijen herkennen daarin zeker de voorrang voor de betaalbaarheid en respecteren deze duidelijke beleidsmaatregel omdat het rust kan brengen in de markt. Maar tegelijkertijd zetten ze ook vraagtekens bij de haalbaarheid. Op de lange termijn zal een dergelijke prioritering van serieuze invloed zijn op de grondinkomsten, en dus op investeringsmogelijkheden in voorzieningen, infrastructuur, sport etc. Het is aan de politiek zich hierover verder uit te spreken. Inmiddels speelt de Metropoolregio Amsterdam een steeds grotere rol in het beleid van verstedelijking van onze hoofdstad. De ‘mindmap’ van mensen die een woning of werkruimte zoeken is aan het expanderen, zowel naar de randen van de stad als naar aanliggende stedelijke gebieden als Zaanstad, Diemen en Haarlemmermeer. Dat biedt natuurlijk kansen voor een meer ontspannen verstedelijking, maar het noopt de betrokken bestuurders en ambtenaren wel om steeds meer af te stemmen. In Diemen is met Holland Park het bewijs geleverd dat er in veel hogere dichtheden kan worden gebouwd dan eerder voor mogelijk werd gehouden zo aan de rand van de stad. En diverse typologieën in een mix van eengezinswoningen, ruime appartementen, wonen in het groen en in binnenstedelijke gebieden in Almere, Haarlem, Haarlemmermeer en Zaanstad geven de opening naar meer keuzevrijheid.
Winnende ontwerp tender Sluishuis
Nieuwe kantoren
De transformatie van bestaande gebouwen lijkt wel routine geworden. Zo snel als bijna ieder type kantoor, niet alleen maar de architectonisch waardevolle gebouwen, is hergebruikt ten behoeve van woningbouw, had niemand een paar jaar geleden kunnen voorzien. Met als gevolg dat kantoren en bedrijfsruimte steeds meer verdrongen worden. Geconstateerd is dat er een omslagpunt is bereikt en dat voor een zorgvuldig economische groei van de stad ruimte voor productiviteit even essentieel is. Wat die nieuwe productiviteit moet zijn, met het oog op duurzaamheid en verstedelijking, is geanalyseerd in de visie Ruimte voor de economie van morgen, opgesteld door Economie. Daarin is onderbouwd dat een mix van wonen en werken noodzakelijk is voor de toekomst van Amsterdam. Terwijl de leegstand van de crisis tot dit jaar beleidsmatig werd bijgestuurd door een rem op nieuwe kantorenontwikkelingen, is nu een nieuwe fase ingegaan, met het inplannen van extra kantorenmeters. Er zijn zelfs plannen om weer tenders uit te schrijven zonder dat een huurder vooraf vereist is. Voor ontwikkelaars en beleggers is een mix geen grote belemmering, al zijn hun fondsen vaak nog per segment gestructureerd en gewenste rendementen divers.
Winnende tender Kavel 42A IJburg
Het probleem van de verdringing van werken ten gunste van wonen wordt ook in andere Europese steden gevoeld. Reden om de Europese ontwerpprijsvraag Europan (13 landen, 44 locaties) deze editie het thema Productive City mee te geven. Amsterdam heeft met vijf locaties deelgenomen: Piarcoplein, Transformatorweg, H-Buurt, Papaverdriehoek en Sluisbuurt. 113 architecten en stedenbouwkundigen uit heel Europa tot veertig jaar hebben zich gebogen op de voor ieder van de vijf locaties andere opgaven. Dat heeft een rijkdom aan ideeën opgeleverd die samen met de presentatie van de winnaars aan het begin van 2018 gedeeld zullen worden met een breder publiek.
Grondpolitiek
Dat de beschikbaarheid van grond sterk is afgenomen zagen we al van verre aankomen. Daarom wordt er nu op veel grotere schaal naar transformatie van (deels) verouderde bedrijfs- en kantorengebieden gekeken. In plaats van gebieden met grote rijen bedrijfsdozen en kantoren op eilandjes zouden op veel plekken in de stad dynamische, hoog stedelijke en gemengde buurten en wijken moeten komen. De oude manier waarop de gemeente met een zekere powerplay gebieden opkocht en het slopen en bouwrijp maken zelf ter hand nam, begint plaats te maken voor meer strategische keuzes waarbij de vastgoedpartijen voorop kunnen lopen in de gebiedsontwikkeling. Natuurlijk worden waar mogelijk WVG-regimes (Wet Voorkeursrecht Gemeenten) op te transformeren bedrijfsgebieden gevestigd om zo nog wel de gemeentelijke regie te houden. Maar door met juridisch-planologische sturing goede afspraken te maken over de te delen kosten, blijkt vooralsnog dat er goed zaken te doen is met vastgoedontwikkelaars en beleggers nieuwe stijl. Een voorbeeld is het Draka-terrein (Hamerkwartier), dat in particuliere handen is en in samenwerking met de gemeente wordt herontwikkeld. Dat de verdere gezonde ontwikkeling van de stad mede afhankelijk is van infrastructurele ingrepen is dit jaar meer dan ooit op de agenda gekomen. Het besluit serieus verder te gaan met bruggen over het IJ is een uitwerking van het signaal dat bereikbaarheid en verdichting nauw met elkaar in verband staan, essentieel voor de huidige en toekomstige gebiedsontwikkeling.
Winnende team tender CPO N-kavel Sloterdijk-Centrum
De tendersystematiek die in de crisis is ontstaan om vooral de voortgang te bewaken waarbij de optiebieding een noviteit was als financiële prikkel, heeft steeds vaker plaatsgemaakt voor een wijze van selecteren waarbij kwaliteit of programma doorslaggevende criteria zijn. Aan de hand van een tenderformat worden de criteria geld (grondprijs en optiebieding), programma, kwaliteit (architectuur en stedenbouw) en duurzaamheid als communicerende vaten wisselend ingezet, afhankelijk van locatie en de context van de opgave. Dit betekent dat er ook steeds vaker twee selectierondes zijn, om daarmee de inspanning voor inschrijvers in een eerste ronde bewust te minimaliseren. Intern binnen Grond en Ontwikkeling wordt steeds beter ingezet op consistentie in het beleid rond tenderen, door een gesloten cirkel tussen de projectverantwoordelijken, het Adviesteam Selectie Marktpartijen en het Team Ruimtelijke Kwaliteit. Daarmee wordt zoveel mogelijk duidelijkheid verschaft aan de marktpartijen.
Naast het selecteren aan de voorkant van de ruimtelijke kwaliteit wordt ook steeds vaker het programma doorslaggevend. En dan niet alleen de woningplattegrond, maar meer het woonconcept erachter, voor welke doelgroep en met welke faciliteiten, die bij voorkeur open staan voor meer mensen dan de bewoners alleen. Een voorbeeld van een project met een meer maatschappelijk accent dat dit jaar is opgeleverd is het project Change= in Nieuw-West (f04), waarbij jongeren worden geaccommodeerd in een groot 'smart building' waaraan betaalbaarheid en community-vorming ten grondslag liggen. Maar ook programma’s voor ouderen, zorgbehoeftigen (Baak 54, m07) en ‘friends’ verhuringen (meer mensen op een huurcontract) zoals in B’Mine (n08) doen steeds meer hun intrede.
Duurzaamheid
In het programma-akkoord is vastgesteld dat minstens dertig procent van de te behalen punten in een tender op basis van duurzaamheid besteed moeten worden. Daarmee loopt Amsterdam vooruit op het rijksbeleid dat is vastgelegd in het Bouwbesluit. In voorgaande jaren werd er vaak alleen op de EPC score getoetst. De energie-neutrale woontoren De Spakler (m12), dit jaar opgeleverd, is daarvan een mooi resultaat. Voortschrijdend inzicht heeft ertoe geleid dat bij tenders nu ook andere vormen van duurzaamheid gestimuleerd worden, zoals circulair bouwen, of de BREEAM toets. Experimenten worden daarbij niet uit de weg gegaan. Het bewustzijn over de klimaatdoelstellingen moet nu echt omgezet worden naar de praktijk.
Resultaten tenders
Afgelopen jaar zijn er spannende ontwerpen gepresenteerd die het hoge ambitieniveau tonen van zowel de gemeente als de investeerders. Zo is het plan voor het Sluishuis (VORM, Besix RED/BIG, Barcode Architects) een eyecatcher bij de toegang tot IJburg. Verderop bij de binnenhaven van IJburg is voor Kavel 42A, het plan voor Jonas geselecteerd (Amvest/Orange Architects), waarbij naast veel woningen in een breed publiek programma is voorzien.
In Sloterdijk-Centrum zijn twee tenders op de N-kavel tot een uitkomst gekomen, waarmee het wonen in dit nog vooral door infrastructuur en hotels gekarakteriseerde gebied, echt kan gaan beginnen. Voor de ene kavel heeft Heijmans in samenwerking met NL architects, Donna van Milligen Bielke, Chris Collaris, Space Encounters en DS landschapsarchitecten het beste plan voorgelegd. Voor de andere kavel heeft de zelfbouwgroep Lab4You in samenwerking met Engel Architecten de voorkeur gekregen.
Ook de Bijlmerbajes aan de Weespertrekvaart en het terrein eromheen is getenderd, niet door de gemeente maar door de eigenaar van de grond, het Rijksvastgoedbedrijf. Gewonnen heeft een combinatie van AM, AT Capital, Cairn/OMA,LOLA Landscape met een plan waarin thema’s als gezondheid, leefbaarheid en circulair bouwen in een hoge dichtheid centraal staan.
Winnende ontwerp tender N-kavel Sloterdijk-Centrum