Sabine Lebesque, Bob van der Zande
Het afgelopen jaar is het met de bouwproductie en gebiedsontwikkeling opnieuw goed gegaan. Van Zeeburgereiland tot de torens in de Strip Overhoeks in Noord, van Nieuw- West en de Ringzone West tot Sloterdijk Centrum; overal wordt er gebouwd of zijn de plannen in een vergevorderd stadium. Ook lege kantoren worden of zijn in rap tempo getransformeerd terwijl de resultaten van zelfbouw in zowel de particuliere of collectieve vorm op steeds meer plekken in de stad zichtbaar zijn. Experimenten op het gebied van duurzaamheid en circulariteit zijn bovendien dagelijkse realiteit in Buiksloterham.
Verdichting
Menging is op vrijwel alle locaties het adagium. Menging van arm en rijk, van wonen en werken, van jong en oud. Dat hoort bij de eenentwintigste-eeuwse stad waar de roep naar diversiteit de monofunctionaliteit van het modernisme definitief aan het verdrijven is. Dat leidt tot verdere verdichting en daarmee samengaand het zoeken naar de schaal van stedelijkheid die recht doet aan de snelle groei die Amsterdam doormaakt.
Dit najaar heeft de gemeente in dit kader de ontwikkelingsstrategie Koers 2025 vastgesteld, waarin onderzocht is waar de bouw van 50.000 nieuwe woningen mogelijk zou kunnen zijn.
Opgaande markt
Amsterdam heeft goede zaken gedaan de afgelopen jaren. De methode die in de crisis bedacht is om bij gronduitgifte via tenders een optievergoeding te vragen heeft de stad geen windeieren gelegd. Daarmee heeft de gemeente kunnen meebewegen met de steil opgaande markt, waarvan het einde nog niet in zicht lijkt te zijn.
Tegelijkertijd is het besef gekomen dat de ruimtelijke kwaliteit, alhoewel in de meeste gevallen in welstandscriteria benoemd, niet pas als tweede of derde punt op het verlanglijstje mag komen te staan. Nu de gespannen markt leidt tot hogere prijzen, bevindt de stad zich in de positie om te vragen naar meer kwaliteit. Daarom wordt gezocht naar bewust gekozen architectuur en stedenbouw, in een goed doordacht programma met de laatste toepassingen wat betreft woonconcepten, menging, duurzaamheid en bouwtechnologie.
Maar het benoemen van de gewenste nieuwe Amsterdamse ruimtelijke kwaliteit is niet eenvoudig. Denken over kwaliteit van stedenbouw, architectuur en de openbare ruimte is van alle tijden. Architectuur en stedenbouw is, net zo als andere vormen van cultuur, sterk verbonden met maatschappelijke ontwikkelingen en is daar ook een afspiegeling van.
De voormalige rijksbouwmeester Tjeerd Dijkstra zegt daarover in zijn essay over architectuurbeleid in een publicatie uit 2001 (Uitgeverij 010) : ”Wanneer gebouwen zouden worden opgevat als objecten die uitsluitend op zichzelf betrokken zijn en die slechts te voldoen hebben aan de wetten van het eigen programma, dan zou de stad bestaan uit een verzameling losse elementen zonder onderling verband, in een omgeving die nog slechts als restruimte fungeert, zoals taartjes in een etalage”.
In de zoektocht naar de specifieke ruimtelijke kwaliteiten is dit statement van wezenlijk belang. Amsterdam heeft een zeer rijke geschiedenis van stedenbouwkundige ensembles waarbinnen de architectonische objecten vanuit de context van de voorgestane stedenbouwkundige typologie zijn ontworpen en gerealiseerd. De mooiste voorbeelden zijn natuurlijk ons werelderfgoed van de grachtengordel, het Plan Zuid van Berlage en het Algemeen Uitbreidingsplan getekend door Cornelis van Eesteren. Er bestaan maar weinig steden in de wereld die zoveel samenhangende uitbreidingen door de eeuwen heen hebben kunnen verwezenlijken, en die deze koesteren bij verdere vernieuwing en verdichting. Ook in recenter jaren zijn zeer goede grotere en kleinere stadsuitbreidingen tot stand gekomen waaronder IJburg, het Olympisch Kwartier, en het Oostelijk Havengebied.
Maar Amsterdam kent ook zijn missers, zoals het gebied Amstel III, waar de gebouwen inderdaad als taartjes op hun eigen presenteerblaadje staan. De nieuwe ontwikkelingen van deze kantorenwijk naar een meer gemengd stedelijk gebied, als een palimpsest over de eerste laag van bebouwing heen, gaat in de komende jaren hopelijk ook hier een aantrekkelijk stuk stad opleveren.
Het gebied waar tempo en kwaliteit wel hand in hand gaan is de Zuidas. Daar is het Business District karakter nu zichtbaar aan het veranderen in een gemengde hoogstedelijke wijk die de uitstraling heeft van internationale voorbeelden in London, Berlijn en Singapore. Maar dan met een Amsterdams karakter van de openbare ruimte, toenemende aandacht voor de plint en een steeds rijker wordend stedelijk leven grenzend aan de gebouwen.
Voorbeelden van transformaties die nu al tot de verbeelding spreken zijn Bijlmerbajes, Havenstraat, Hembrugterrein en Marineterrein. Ook gebieden als Riekerpolder staan in de belangstelling, waar B.Amsterdam een trend gezet heeft. En terwijl de A’DAM Toren al een metamorphose heeft ondergaan, is Rivierstaete aan de Amstel, zich aan het ontpoppen tot een nieuwe eyecatcher maar dan nu in positieve zin!
Hoogstedelijke ontwikkeling rond Zuidas krijgt vorm.
Duidelijk is dat de grote demografische en economische druk op Amsterdam en de omringende regio vraagt om nieuwe (ontwerp-) strategieën voor vormen van stedenbouw en architectuur die een afspiegeling zijn van de maatschappelijke dynamiek die hiermee gepaard gaat. De ruimtelijke context van afzonderlijke gebouwen is belangrijker dan ooit, terwijl de razendsnelle maatschappelijke ontwikkelingen die context hoogst onzeker maken.
Niet alleen gebruiken bewoners en bezoekers de stad anders dan tien jaar geleden, ook aspecten als duurzaamheid, CO2 footprint en ‘disruptieve’ technologieën maken het werken aan nieuwe en bestaande delen van de stad complex maar ook ronduit fascinerend.
Verdichting, binnenstedelijke transformatie, toenemende menging van wonen-werken-spelen, versterking van OV knooppunten, zelfbouw, tijdelijk wonen, co-working, globalisering van werk en kapitaal: zomaar een rijtje van opgaven dat het werken aan de ruimtelijke kwaliteit van de stad beïnvloedt. En dan is er het thema hoogbouw: Amsterdam zoekt de verdichting in toenemende mate in woon- en hoteltorens. De skyline van Amsterdam is in rap tempo aan verandering onderhevig.
Amsterdam kent een verfijnd stelsel van instrumenten om de ruimtelijke kwaliteit van bestaande en nieuwe delen van de stad te definiëren en er sturing aan te geven. Zo is er welstand en zijn er supervisoren, beeldkwaliteitsplannen en competities via tenders op kwaliteit. Maar daarmee zijn we er nog niet als het om grote nieuwe (transformatie-) gebieden gaat zoals de Sluisbuurt, Elzenhagen Zuid en Sloterdijk 1. In dat licht is de recent gestarte conversatie over kwaliteit tussen bestuurders, ambtenaren, architecten, stedenbouwers en vastgoedpartijen van eminent belang en wordt op verschillende podia het architectuurdebat, dat de afgelopen jaren van het toneel verdwenen leek te zijn, weer gevoerd.
Winnaar tender Toren 1a Amstelkwartier is het project HAUT, een 73 meter hoge houten woontoren (Lingotto/Team V Architectuur/Arup). Het programma bestaat uit 55 woningen, 800 m2 voorzieningen in de plint en 58 parkeerplaatsen. De planning is dat het gebouw in 2019 wordt opgeleverd.
Afgelopen jaar is het tenderbeleid herijkt. Daarin is vastgesteld dat niet alleen geld (via grondprijs en optievergoeding) als criterium geldt bij een gunning, maar ook programma, duurzaamheid en kwaliteit benoemd moeten worden. Op verschillende manieren is dat tot uiting gekomen. Duurzaamheid blijft een vast selectiecriterium, zoals eerder is besloten in het Programma-akkoord. Maar naast het bieden op de laagste EPC, wordt nu ook geëxperimenteerd met andere vormen van duurzaamheid, zoals BREEAM en circulair bouwen. De ontwikkelingen rond duurzaam bouwen staan nog in de kinderschoenen, de gebouwde projecten moeten hun resultaten nog bewijzen en de gemeente blijft zich op dit gebied ontwikkelen om samen met de markt tot de beste, vernieuwende state of the art technologie te komen in onze gebouwde omgeving. In ruim de helft van de selecties is architectonische en stedenbouwkundige kwaliteit het doorslaggevend criterium, en dit heeft al een aantal iconische plannen opgeleverd. Het spectaculaire resultaat van de tender voor het Sluishuis bij IJburg en Toren 1 Amstelkwartier zijn daar een voorbeelden van. Bij de overige tenders vindt overigens ook sturing plaats op kwaliteit door middel van beeldkwaliteitsplannen, supervisie en welstand. De kwaliteitsborging gedurende het hele ontwikkelproces heeft in de tender meer aandacht gekregen.
Om niet teveel partijen een hoge inspanning te laten leveren, zijn veel procedures ingericht met een voorselectie en definitieve selectie waarbij een beperkt aantal partijen een voorlopig plan mag indienen. Dit is van invloed op de doorlooptijden van tenders zelf maar niet noodzakelijkerwijs vertragend in de uiteindelijke realisatie, door de duidelijke ambitie die vooraf wordt gesteld.
Dat de interesse in de Amsterdamse woningbouw nog steeds blijft groeien, kan geconcludeerd worden uit de hoeveelheid nieuwe investeerders die zich melden bij het Investeerdersloket Woningbouw. Die varieert van jonge ontwikkelaars, gevestigde bouwers uit andere delen van het land, en internationale partijen die geld van pensioenfondsen of particuliere fondsen willen beleggen in Amsterdamse woningen. Door de grote financiële inspanningen die aan de voorkant nodig zijn, kunnen alleen uitermate financieel sterke partijen, mét een gespecialiseerde kennis van de lokale markt, een serieuze kans maken bij de tenders die door de gemeente worden uitgeschreven. Wie in die ratrace niet mee kan komen, verlegt de focus naar de transacties in bestaand vastgoed of zoekt de kansen op in de regio, waar de druk op de markt momenteel nog minder gespannen is.
Voorbeelden van recente tenders op kwaliteit zijn:
- Lelylaan Podium kavel F: Lingotto/ Studioninedots
- Amstelkwartier Toren 1: Lingotto/Team V Architectuur/Arup
- Spaarndammerschool: uitslag nog niet openbaar
- IJburg Sluishuis: uitslag nog niet openbaar
- Zuidas Ravel kavel 1: OVG Real Estate/ MVRDV
- Sloterdijk-Centrum N-kavel: uitslag nog niet bekend, in voorselectie zijn 21 inschrijvingen ontvangen
Winnaar tender Lelylaan Podium kavel F van ontwikkelaar Lingotto met architect Studioninedots.