Naar Menu

Gemeente
Amsterdam
Gebouwd in Amsterdam
Home2005-2006Kwaliteit en kwantiteit

Kwaliteit en kwantiteit – analyse van de woningproductie

Jan Luwema, Baltie Teeuwen, Peter Jansen

Evenals in voorgaande jaren wordt in dit Projectenboek een analyse gegeven van aard en kwaliteit van de Amsterdamse woningproductie. Deze analyse is gebaseerd op een enquête onder de bij de verschillende projecten betrokken architecten. De evaluatie is onder meer van belang om te zien in hoeverre de afspraken tussen gemeente en de Federatie van Woningcorporaties ook daadwerkelijk worden nageleefd. Het gaat hier om het convenant ‘Basiskwaliteit Woningbouw Amsterdam’ (BWA 2003 en 2006) waarin een aantal bovenwettelijke kwaliteitsafspraken is gemaakt. Deze vullen het bouwbesluit aan en formuleren een minimaal kwaliteitsniveau voor de Amsterdamse nieuwbouw. Het gaat om aanvullende eisen op het vlak van aanpasbaarheid, bezoekbaarheid en ‘duurzaam bouwen’. De extra kosten zijn verdisconteerd in de residuele grondprijs.

 

De evaluatie wordt ingeleid met een overzicht van de woningproductie: financieringscategorieën, opdrachtgevers en spreiding over stadsdelen. Dan worden een aantal kenmerken van de woningproductie gegeven: types, oppervlaktes, gebruikskwaliteit en aanpasbaarheid, woningen voor bijzondere doelgroepen.

Tot besluit volgen dan de resultaten van de kwaliteitsregistratie 2006 waarin wordt ingegaan op het gebruik van al dan niet gecertificeerd hardhout, milieubelastende materialen en het streven naar zuinig energiegebruik.

 

Overzicht woningproductie

Er zijn in dit boek in totaal 5.110 woningen opgenomen, verdeeld over 57 projecten. De verdeling over sociale huur-, markthuur- en marktkoopwoningen is opvallend gelijkmatig: 31 procent sociale huurwoningen, 31 procent markthuurwoningen en 31 procent marktkoopwoningen. Het aandeel AMH- woningen kwam op 7 procent.

Het streefpercentage van 30 procent sociale huurwoningen werd dit jaar dus gehaald. In vergelijking met het peiljaar 2004-2005 steeg het aandeel markthuurwoningen opnieuw (van 19 procent naar 31 procent), waarbij bedacht moet worden dat onder de categorie een groot aantal studentenwoningen, zijnde niet markthuurwoningen vallen, zoals het project Qubic.

Het aandeel marktkoopwoningen kwam eveneens uit op zo’n 30 procent. Het aandeel AMH koopwoningen bleef met 7 procent vrijwel constant.

 

Opdrachtgevers

Verreweg het grootste aantal projecten (35) kwam voor rekening van particulieren en beleggers. Het betreft slechts 6 procent van de productie dus het gaat hierbij om relatief kleine projecten, voornamelijk in de vrije sector koop.

De consortia ontwikkelen voornamelijk projecten in de sociale huur en in de vrije sector koop. Het gaat om 10 projecten en een aandeel van 56 procent van de totale productie. Relatief grote projecten dus.

Hier tussenin opereerden de woningbouwcorporaties met 15 projecten, voornamelijk in de vrije sector huur. Dit komt neer op een aandeel van 38 procent. Het meest opvallende verschil met de vorige evaluatie is het aanmerkelijk teruglopen van het aandeel particulieren en beleggers in de productie. Dit is niet alleen relatief maar ook absoluut.

 

Spreiding over de stadsdelen

Ook ditmaal neemt het stadsdeel Zeeburg met in totaal 1.963 woningen het grootste aandeel in de woningproductie (40 procent) voor haar rekening. Bepalend is hierbij natuurlijk de hoge productie op IJburg (1.374), maar ook het aantal nieuwe woningen in de rest van Zeeburg was met 589 hoog. Vooreen deel betreft het hier overigens verbouw. Bij de transformatie van de 232 Berlageblokken (‘My Place’) tot studentenwoningen gaat het om 43 sociale huurwoningen, 126 overige huurwoningen en 63 koopwoningen. Belangrijke tweede was het stadsdeel Westerpark met 933 woningen, terwijl ook het stadsdeel Osdorp met 663 woningen een flinke productie kende.

Bij de cijfers op IJburg en in Osdorp valt het relatief hoge aandeel sociale huurwoningen op (respectievelijk 40 procent en 70 procent) terwijl de vele woningen in Westerpark voor 84 procenthuurwoningen zijn. Bij de cijfers moeten we rekening houden met het feit dat bij de woningen in Zeeburg en in Westerpark veel studentenwoningen zitten. Deze zijn geregistreerd als ‘overige huurwoningen’ wat hier dus bepaald niet hetzelfde is als duurdere (markt)huurwoningen.

 

Kenmerken woningproductie

 

Woningtype

De nadruk ligt evenals in het verleden ook nu weer op compacte gestapelde bouw.

Het aandeel eengezinswoningen kwam op 10 procent, dan is er nog een bescheiden aandeel maisonnettes, maar voor de rest zien we voornamelijk appartementen verschijnen. Bij de koopwoningen ligt de nadruk sterk op eengezinswoningen, bij de categorieën sociale huur, markthuur en marktkoop is sprake van een min of meer gelijke verdeling van appartementen.

Het zal niet verbazen dat het merendeel van de eengezinswoningen vier- of vijf kamers bevat (met uitzondering van de AMH-woningen). Opvallend is toch wel het lage aandeel vier- of vijfkamerwoningen bij de appartementen. Het accent ligt op driekamerwoningen en er zijn veel kleine (studenten)woningen.

 

Gebruiksoppervlakte woningen

De marktkoopwoningen hebben met 100 vierkante meter de grootste gemiddelde gebruiksoppervlakte. Dat is aanzienlijk minder dan bij de vorige evaluatie werd gemeten (113 vierkante meter). Mogelijk heeft dit te maken met de marktvraag c.q. afzetmogelijkheden (bijvoorbeeld de herontwikkeling van de plannen voor IJburg).

Is de gemiddelde gebruiksoppervlakte van de koopwoning niet bijzonder groot, toch is het aandeel koopwoningen met een oppervlakte dat oploopt van90 tot 119 vierkante meter met 43 procent het grootst.

De gemiddelde gebruiksoppervlakte van de sociale huurwoningen is 87 vierkante meter. Wat opvalt is dat 38 procent van deze woningen een oppervlakte heeft die zelfs ligt tussen 90 en 119 vierkante meter. De AMH koopwoningen hebben een gemiddelde oppervlakte van 86 vierkante meter en variëren tussen de 70 en 89 vierkante meter.

Bij de markthuurwoningen doet zich het op het eerste gezicht bevreemdende verschijnsel voor dat de gemiddelde gebruiksoppervlakte blijft steken op slechts 63 vierkante meter. Dit wordt veroorzaakt door het reeds vermelde hoge aandeel studentenwoningen in enkele stadsdelen. 45 Procent van deze woningen heeft een oppervlakte van maximaal 49 vierkante meter. Kijken we naar de gebruiksoppervlakte van de werkelijke markthuurwoningen (exclusief de studentenwoningen in de projecten Qubic en Berlageblokken) dan is deze met 100 vierkante meter gelijk aan die van de koopwoningen. Dit ligt – evenals bij de koopwoningen - onder de meting bij de vorige evaluatie (116 vierkante meter).

 

Gebruikskwaliteit woningen

Volgens de BWA 2003 moet iedere woning beschikken over een bergruimte en een buitenruimte van 5 procent van de gebruiksoppervlakte met een minimum van drie vierkante meter.

Het blijkt dat 70 procent van de woningen in ieder geval beschikt over een bergruimte groter dan drie vierkante meter. 7 Procent heeft een kleinere ruimte en bijna een kwart van de woningen heeft helemaal geen bergruimte. Vergeleken met de vorige evaluatie is dat een groot aandeel. Toen was het slechts 3 procent.

Ook de cijfers voor de buitenruimte zijn opvallend. 63 procent beschikt over voldoende buitenruimte, een beperkt deel van 5 procent beschikt over een kleine buitenruimte. Hieruit volgt dat niet minder dan 32 procent van de woningen helemaal niet over buitenruimte beschikt. Dat is evenals bij de vorige evaluatie aan de hoge kant. Het cijfer wordt negatief beïnvloed door het grote aantal studentenwoningen. Houden we geen rekening met de studentenwoningen dan voldoet in 25 procent van de gevallen de buitenruimte niet aan de afspraken.

Wat de verdiepingshoogte betreft, een klein deel van de woningen heeft een hoogte van meer dan 2,80 meter. In totaal gaat het om 481 woningen of negen procent tussen 2,80 en 3 meter of meer.

Tussen de woningen tot drie meter en de woningen daarboven is de verhouding ongeveer gelijk.

Er wordt veel parkeerruimte gecreëerd want in totaal gaat het om 3022 plaatsen in garages of op eigen terrein. In de meeste gevallen gaat het om ruimte in een parkeergarage (2.484).

 

Aanpasbaarheid

Het begrip aanpasbaarheid verwijst naar de mate waarin woningen toegankelijk zijn voor rolstoelgebruikers en eenvoudig geschikt kunnen worden gemaakt voor de minder valide wordende oudere bewoner.

Gekeken is naar het aandeel woningen dat werkelijk aanpasbaar is. Dit blijkt 42 procent van het totaal aantal nieuwbouwwoningen te zijn. Indien we de studentenwoningen negeren komen we op een aandeel van 51 procent. Dit spoort met de vorige evaluatie.

 

Een volgende vraag is welk deel van de woningen dat volgens de BWA aanpasbaar zou moeten zijn dat ook werkelijk is. Volgens de BWA zouden alle nieuwbouwappartementen van één laag (flats), die bereikbaar zijn met een lift of op de begane grond liggen, aanpasbaar gebouwd moeten worden. Exclusief de studentenhuisvesting voldoet ook hier iets meer dan de helft van de nieuwbouw.

 

Bijzondere doelgroepen

In totaal zijn in deze evaluatie meer dan 500 woningen voor bijzondere doelgroepen geteld, zo’n 10 procent. Dat is een behoorlijk aandeel, zeker in vergelijking met de 4 procent van de vorige evaluatie. Voor het grootste deel gaat het om gesubsidieerde woningen, te weten 86 rolstoelwoningen en 260 woningen in beschermde omgeving. Maar ditmaal zien we ook een fors aantal van 162 ongesubsidieerde ouderenwoningen.

 

 

Duurzaam bouwen

 

Bij duurzaam bouwen wordt onder meer gestreefd naar het vermijden van milieuonvriendelijke materialen en het zuiniger omgaan met energie. Hier gaan we nader in op het gebruik van (gecertificeerd) tropisch hardhout, van milieubelastende materialen en het reduceren van het energiegebruik.

 

Gecertificeerd hardhout

In de BWA is vastgelegd dat tropisch hardhout moet zijn voorzien van een geldig certificaat, waarmee wordt aangetoond dat het hout duurzaam is geproduceerd.

Voor alle duidelijkheid: uitsluitend hardhout met een FSC-keurmerk voldoet aan de BWA. Dit jaar zijn bij de enquête de onderdelen hardhout en uitloogbare materialen verder uitgesplitst op mogelijk toegepaste bouwkundige onderdelen (zoals buitenkozijnen, schermen, terrasdelen) van een project. Zo wordt het mogelijk projecten niet alleen in hun geheel te beoordelen maar ook op onderdelen. Overigens geldt de FSC-eis van de BWA ook voor hardhouttoepassingen binnen de woningen (parketvloeren, trappen e.d.) maar dit is in deze registratie (nog) niet gemonitord.

 

Ook dit jaar bleef de toepassing van hardhout met een FSC-keurmerk (ver) beneden de maat, de inzet van een onafhankelijk makelaar in FSC-gecertificeerd hout heeft klaarblijkelijk niet tot verbetering geleid. Bij de projecten waar op onderdelen hardhout werd gebruikt (70% van de projecten) is feitelijk nauwelijks hardhout toegepast waarop een FSC-keurmerk mogelijk is. Het gaat hier om 37 toepassingen. Slechts bij een beperkt aantal onderdelen – te weten 6 - zijn houtsoorten toegepast waarop dit keurmerk wél mogelijk is. Let wel: bij de kwaliteitsregistratie is de feitelijke aanwezigheid van zo’n certificaat niet door de gemeente gecontroleerd, zodat het werkelijke aantal nog slechter uit kan pakken.

Samenvattend: van de 48 plannen weten we dat bij geen enkel plan al het toegepaste hardhout gecertificeerd geleverd is; bij slechts 6 onderdelen zijn houtsoorten toegepast, die geleverd kunnen worden met het benodigde keurmerk.

 

Dat op dit punt veel onwetendheid bestaat, blijkt uit de vele antwoorden als zouden houtsoorten als Meranti, Bankirai, Billinga en Azobé ‘met het FSC keurmerk’ zijn toegepast. Deze soorten zijn echter helemaal niet leverbaar met dit keurmerk! Voor meer informatie hierover: www.fscnl.org of www.oga.amsterdam.nl.

 

Milieubelastende materialen

Hieronder worden met name verstaan onafgedekt koper, onbehandeld zink en thermisch verzinkt staal. Volgens de BWA 2003/2006 mogen deze materialen niet in de ‘schil’ (gevel, dak en hemelwaterafvoersystemen) worden gebruikt, tenzij ze worden afgewerkt en afgedekt met een (poeder-)coating of schilderwerk. Lood als gevel- of dakbekleding is eveneens schadelijk voor het milieu maar in de BWA wordt ervan uitgegaan dat dit materiaal hier niet meer wordt gebruikt. Looddetails zijn wel toegestaan.

 

Het blijkt dat in het merendeel van de projecten sprake is van het gebruik van dit soort milieubelastende materialen in ‘de schil’. Echter, bij de helft wordt aangegeven dat onderdelen zijn geschilderd of gepoedercoat. Van de in totaal 89 koper- en zinktoepassingen voldoen 34 onderdelen niet aan de gestelde eisen van coating of schilderwerk.

 

Energie Prestatie Coëfficiënt: isolatie, verwarming en ventilatie

De mate van energiezuinigheid van een gebouw wordt uitgedrukt in de EPC-waarde (energie prestatie oëfficiënt). Per 1 januari 2006 is de wettelijke Energie Prestatie Coëfficiënt aangescherpt van maximaal 1,0 naar maximaal 0,8. Deze aanscherping geldt pas voor projecten waarvoor de bouwvergunning na 1 januari 2006 is aangevraagd. Dergelijke projecten komen in de kwaliteitsregistratie 2006 nog niet voor.

De BWA vraagt echter om bouwkundige maatregelen (isolatie) om aan de norm van 1,0 te voldoen. Bij toepassing van stadsverwarming zou de EPC lager uit moeten komen dan de wettelijke norm, namelijk 0,8.

Bij een beperkt aantal projecten is het gelukt uit te komen op een EPC van 0,8 tot 0,85 zelfs zonder toepassing van stadsverwarming. Maar bij een groot aantal projecten, vrijwel allemaal op IJburg, zien we dat de gerealiseerde EPC maar net voldoet aan de eis van 1,0. Blijkbaar is hier het voordeel van stadsverwarming tenietgedaan door een minder goede isolatie van het gebouw.

Bij 29 projecten wordt aangegeven dat er lage of middentemperatuurverwarming is toegepast. In tegenstelling tot wat men zou verwachten is in de resultaten geen direct (gunstig) effect waarneembaar op de opgegeven EPC’s.

 

Ook het toegepaste ventilatiesysteem (natuurlijke ventilatie, mechanische ventilatie of balansventilatie met warmtewisselaar) geeft niet een directe relatie te zien met de gerealiseerde EPC. Van de mechanisch afgezogen projecten is een deel voorzien van balansventilatie met warmteterugwinning. Zelfs deze projecten geven geen duidelijk beter EPC te zien. Sterker, er zijn zelfs projecten waar zowel stadsverwarming, verbeterde gebouwisolatie als balansventilatie is toegepast die toch niet lager uitkomen dan een EPC van 1,0.

 

Enkele conclusies

 

  • In tegenstelling tot vorige jaren is in deze periode het aandeel van 30 procent sociale huurwoningen wel gerealiseerd.
  • Het aandeel eengezinswoningen is iets gestegen maar blijft op het totaal met 10 procent bescheiden.
  • Het aandeel markthuurwoningen is gestegen naar ruim 30 procent. Een deel hiervan bestaat echter niet uit duurdere markthuurwoningen maar uit huurwoningen voor studenten.
  • Bij dit grote aantal woningen is het aandeel koopwoningen op 30 procent uitgekomen.
  • Het aandeel AMH koopwoningen bleef vrijwel constant.
  • Het accent bij de huurwoningen ligt op de appartementen, bij de koopwoningen treffen we veel eengezinswoningen aan. Koopwoningen en eengezinswoningen hebben in het algemeen meer kamers.
  • De gebruikskwaliteit van de woningen wordt negatief beïnvloed door het grote aandeel woningen zonder bergruimte en/of buitenruimte.
  • De aanpasbaarheid van de woningen blijkt nog steeds een probleem.
  • Het aandeel woningen voor bijzondere doelgroepen is met 10 procent alleszins behoorlijk. Het gaat ditmaal om rolstoelwoningen en woningen ‘in beschermde omgeving’.
  • De jaarlijkse constatering dat op grote schaal ongecertificeerd hardhout wordt gebruikt sorteert blijkbaar geen enkel effect.
  • Hetzelfde gebrek aan resultaat geldt voor het streven naar grotere energiezuinigheid. Evenals in het verleden gaat de winst van betere technieken vaak verloren door slechte schilisolatie.
  • De stand van zaken rond het gebruik van milieubelastende materialen laat een iets gunstiger beeld zien.

Over deze site

Disclaimer
Amsterdam.nl