Naar Menu

Gemeente
Amsterdam
Gebouwd in Amsterdam
HomeProjectenboekIntroductieAnalyse van de woningbouwproductie

Analyse van de woningbouwproductie

Peter Jansen, Peter Kroon

Het gaat nog steeds goed met de woningbouwproductie in Amsterdam. Het aantal in aanbouw genomen woningen ligt al vanaf 2014 boven de 5.000 nieuwbouwwoningen per jaar en ook in 2017 zullen er weer meer dan 5.000 woningen in aanbouw worden genomen. Dit heeft tot gevolg dat er steeds meer woningen worden opgeleverd. De afgelopen drie jaar lag dat aantal op ongeveer 7.000 woningen per jaar (inclusief verbouw). Er zijn het afgelopen jaar relatief veel kleine woningen voor jongeren en studenten gerealiseerd, maar de start-bouwcijfers laten zien dat die trend niet doorzet de komende jaren. In 2016 en 2017 zijn er weer meer reguliere woningen in aanbouw genomen. Naast de samenstelling verandert ook de kwaliteit van de nieuwbouw. Zo is de energiepresentatie van opgeleverde woningen de afgelopen jaren zichtbaar verbeterd en werd de afgelopen periode in ongeveer driekwart van de projecten duurzaam hout gebruikt.

 

Productie blijvend op hoog niveau
In de periode van augustus 2016 tot augustus 2017 werden in Amsterdam 7.620 woningen opgeleverd verdeeld over 94 projecten. Daarmee blijft het aantal opleveringen van woningen op een heel hoog niveau. De meeste van deze woningen zijn nieuwbouwwoningen (58 projecten). De overige opgeleverde woningen zijn vernieuwbouwprojecten waar het oorspronkelijk gebruik is gewijzigd en/of de plattegrond en indeling ingrijpend zijn veranderd (36 projecten). 1


Figuur 1 Aantal opgeleverde woningen en het aantal projecten 2010-2017

Over deze opgeleverde woningen hebben de architecten en opdrachtgevers gegevens aangeleverd die hieronder zijn geanalyseerd. Van 79 van de 94 projecten zijn gegevens ontvangen zodat de resultaten een goed totaalbeeld geven van de samenstelling van de opgeleverde woningen van het afgelopen jaar.

Samenstelling van de woningbouwproductie
De woningbouwproductie was de afgelopen periode goed verdeeld over de verschillende segmenten: sociale huur,
middeldure huur, dure huur en koop. Het aandeel opgele-
verde sociale huurwoningen was relatief groot: in 31 van de onderzochte projecten werden sociale huurwoningen gerealiseerd met een totaal aantal van 3.773 woningen. Hierbij zaten enkele grote projecten voor studenten en jongeren. Er werden 1.122 middeldure huurwoningen opgeleverd en in de dure huursector zijn 869 woningen opgeleverd. In 23 van de onderzochte projecten zijn uitsluitend koopwoningen gerealiseerd. Hierbij zaten enkele grote projecten met meer dan 100 koopwoningen zoals De Nieuwpoort in stadsdeel West, project Delflandplein in stadsdeel Nieuw-West en Y-City Fase 1 op het Zeeburgereiland in stadsdeel Oost. Het aandeel koopwoningen komt daarmee op 21%. Bij een derde deel van de projecten bestond de samenstelling van de opgeleverde woningen uit meerdere segmenten.

 

Het kleinste opgeleverde appartement:

  • Dolhaantjestraat 20-26 - Een appartement in een complex voor kwetsbare groepen met een woningoppervlakte van 21 m².

Veertig procent van de opgeleverde woningen is bedoeld voor studenten en jongeren. De overige woningen waren grotendeels niet gelabeld voor een specifieke doelgroep. In onderstaande tabel wordt een overzicht van gegeven van de samenstelling van de productie naar doelgroep.
Tabel 1 Samenstelling opgeleverde woningen voor bijzondere groepen (op basis van respons)

 

woningen voor studenten25%1.842 
woningen voor jongeren15% 1.099
 
woningen voor senioren/ouderen 3% 190
woningen voor statushouders0% 
woningen kwetsbare groepen 2% 145 
rolstoelgeschikte woningen 0% 
woningen niet specifiek gericht op een doelgroep 56% 4.120 
Totaal 100% 7.405 


Van de door de corporaties opgeleverde huurwoningen in de nieuwbouw is naar schatting 92% aanpasbaar gebouwd en daarmee toegankelijk met een rolstoel.

 

De drie grootste projecten in aantal opgeleverde woningen voor studenten en jongeren:

  • Little Manhattan - Nieuwbouw naast Station Lelylaan; 590 studentenwoningen plus 279 woningen voor jongeren.
  • Change= - Nieuwbouwappartementen voor werkende jongvolwassenen; 498 stuks op de hoek van het August Allebéplein en de Postjesweg.
  • Nautique Living - Op de NDSM-werf in Amsterdam-Noord studentencomplex met 403 woningen.

Het grootste opgeleverde appartement:

  • La Reine - Het voormalige stadsdeelkantoor Zuid aan de Koninginneweg is verbouwd tot 11 luxe appartementen met parkeergarage met een gemiddeld woonoppervlak van 364 m².

Kwaliteitskenmerken
Van de opgeleverde appartementen is de gemiddelde woninggrootte 58 m². Doordat er veel appartementen zijn opgeleverd voor studenten en jongeren, is een groot deel van de appartementen kleiner dan 40 m² (40%). Als deze appartementen buiten beschouwing worden gelaten, dan is de gemiddelde grootte van een appartement 74 m². Bij nieuwbouw is de gemiddelde woninggrootte 80 m² en bij verbouw 59 m².
Van de opgeleverde appartementen zijn de koopwoningen het grootst: bij nieuwbouw gemiddeld 86 m² en bij verbouw gemiddeld 77 m². De grondgebonden woningen hebben een gemiddeld oppervlakte van 127 m².

De kleinste opgeleverde grondgebonden woning:

  • Spijtellaantje 5-11 - Vier nieuwbouw
    rijtjeskoopwoningen met behoud van het uiterlijk van de oorspronkelijke
    karakteristieke bebouwing en een
    oppervlakte van 40 m².

Bijna alle nieuwbouwappartementen (97%) beschikken over een privé-buitenruimte. De opgeleverde nieuwbouwappartementen voor studenten en jongeren worden hierbij buiten beschouwing gelaten. Van de 2.889 nieuwbouwappartementen voor deze doelgroepen beschikt slechts 6% over een privé-buitenruimte, maar deze woningen beschikken wel vaak over een gemeenschappelijke buitenruimte.

 

De grootste opgeleverde grondgebonden woning:

  • De Blauwe Engel - Een grondgebonden woonwerkwoning in een bouwblok aan de Nieuwendammerkade in Noord met een woonoppervlakte van 304 m².

De meeste opgeleverde woningen zijn gerealiseerd buiten de Ring A10. Traditiegetrouw levert stadsdeel Nieuw-West de meeste nieuwbouw (36%) en verbouwwoningen (25%) op. Ook dit jaar is dat weer het geval, na de twee vorige jaren voorbijgestreefd te zijn door stadsdeel Oost. In het verleden was stadsdeel Zuidoost ook een grote leverancier, maar dit jaar zijn er in dit stadsdeel geen opleveringen van woningen.

In figuur 3 is aangegeven hoe het per stadsdeel staat met het aantal opleveringen van het aantal studenten- en jongerenwoningen. Al eerder werd geconstateerd dat in dit jaar 40% van de opleveringen voor deze doelgroepen was bestemd. Ook hier is te zien dat in stadsdeel Nieuw-West veel nieuwe woningen voor studenten en jongeren zijn opgeleverd, in de projecten Little Manhattan en Change=. Ook zijn er in stadsdeel Noord veel woningen voor deze doelgroep opgeleverd, onder andere met het studentencomplex Nautique Living.

 

Figuur 3 Totaal aantal opgeleverde woningen en het aantal opgeleverde woningen voor studenten en jongeren per stadsdeel

 

 

Duurzaamheid van de woningbouw productie 2016/2017

 

Ambitie gemeente Amsterdam
De gemeente Amsterdam vindt duurzaamheid bij nieuwbouw zeer belangrijk. De laatste jaren richtte de gemeente zich bij duurzaamheid vooral op het verbeteren van de Energieprestatie Coëfficiënt (EPC) bij nieuwbouw om nieuwbouw zo energiezuiniger te krijgen. In de toekomst wordt ‘circulariteit’ steeds belangrijker. De gemeente Amsterdam stimuleert extra duurzaamheid in de nieuwbouw met haar beleid. Bij nieuwe gronduitgiften selecteert de gemeente de ontwikkelende partij voor tenminste 30% op het selectiecriterium ‘duurzaamheid’. Ontwikkelaars vergroten hun kans op een opwikkelpositie door hun ingediende plan zo duurzaam mogelijk te maken. Bij een-op-een afspraken is het onderwerp duurzaamheid altijd onderdeel van de afspraken. Hieronder is uitgewerkt hoe de nieuwbouwproductie van de afgelopen periode op duurzaamheid scoort.

 

Energieprestatie
De energieprestatie wordt uitgedrukt in de EPC. Periodiek wordt de wettelijke EPC-eis vanuit de overheid aangescherpt. In 2006 ging de EPC voor nieuwbouwwoningen naar maximaal 0,8, in 2011 naar 0,6 en per 1 januari 2015 is de EPC-eis in het Bouwbesluit 0,4. De nieuwe eis geldt op het moment van indienen van de aanvraag omgevingsvergunning. Er zit tijd tussen de datum van indiening van de vergunningsaanvraag en de start bouw en tussen start bouw en de oplevering, daarom kunnen opgeleverde woningen een EPC score hebben die hoger is dan de op moment van indiening geldende EPC-eis in het bouwbesluit. De gemiddelde EPC score van de opgeleverde nieuwbouw woningen was 0,48. Dat is weer een fractie lager dan de 0,51 score van het jaar ervoor2.De twee projecten met de beste scores (op EPC zijn de projecten PUUUR BSH (0,15) en ELTA (0,2). Ook de projecten Lieven-1, Noord4Us en Zeeburgereiland Blok 30 scoren op EPC-gebied duidelijk beter dan gemiddeld. De gemiddelde EPC score van opgeleverde woningen was periode 2014-2015 nog 0,58, in de periode 2015-2016 0,51 en nu 0,48. Er is dus duidelijk sprake van een verbetering van de energieprestatie van de nieuwbouw. De verwachting is dat, met het opraken van ‘oude projecten’ met matige scores en het gereed komen van nieuwere projecten met scherpe duurzaamheidsafspraken, de gemiddelde score de komende jaren verder zal verbeteren.

Milieu Prestatie Gebouwen (MPG)
De overheid laat ontwikkelaars sinds een paar jaar een MPG opstellen die de milieukosten van de gebruikte materialen uitdrukt. Er zijn aan de MPG score nog geen wettelijke eisen gekoppeld maar er wordt een norm voorbereid van 1. Van de 11 projecten waarbij de MPG score is meegegeven was de mediane MPG score 0,75. Het is een goede zaak dat ontwikkelaars serieus met de MPG aan slag gaan. Dit is de eerste keer dat de MPG score is opgenomen in het Projectenboek. We zullen de ontwikkeling van deze score de komende jaren volgen.

Weetjes

  • Bij 38 nieuwbouwprojecten zijn er bij het gunnen van de opdracht afspraken met de gemeente gemaakt over duurzaamheid; ‘aardgasloos’ is daarbij het meest besproken onderwerp.
  • Bij 28 nieuwbouwprojecten is stadsverwarming de primaire energiebron. Bij 22 nieuwbouwprojecten is dat de HR-ketel.
  • Bij 32 projecten zijn fotovoltaïsche cellen (PV-panelen) als aanvullende energiebron gebruikt.
  • 13 nieuwbouwprojecten hebben parkeerplekken met elektrische oplaadpunten gerealiseerd.


Stoppen met Fout Hout!
Hout is een van de meest circulaire bouwmaterialen, het raakt nooit op. Daarbij wordt er bij bomengroei CO2 uit de lucht opgeslagen in hout. Gebouwen met veel hout kunnen daardoor een zeer goede duurzaamheidsscore halen. Dan moet het hout natuurlijk wel op een duurzame wijze gewonnen worden. Niet-duurzame (of zelfs illegale) houtwinning leidt tot ontbossing, verminderde biodiversiteit, erosie en soms ook tot woestijnvorming en het uitsterven van diersoorten. De lange termijn economische ontwikkeling van herkomstlanden wordt erdoor geschaad en vaak zijn de werkomstandigheden van werknemers in de niet-duurzame houtwinning ondermaats. Een verantwoord ondernemende ontwikkelaar gebruikt dus duurzaam hout.

 

Duurzaam FSC-hout
Wereldwijd bestaan er verschillende boscertificeringssystemen die claimen zekerheid te bieden over verantwoord bosbeheer. Onafhankelijk onderzoek van maatschappelijke organisaties en wetenschappers toont echter aan dat alleen het keurmerk van de Forest Stewardship Council (FSC) voldoende objectieve en meetbare minimumeisen hanteert. De gemeente Amsterdam beschouwt daarom ook alleen het certificaat van het FSC als betrouwbaar en roept alle ontwikkelaars en bouwbedrijven op alleen hout met het FSC-keurmerk te gebruiken3. Ook als een opdrachtgever FSC-hout in zijn programma van eisen opneemt en de architect dat vervolgens in zijn bestekken voorschrijft, blijkt dat toezicht op de naleving hiervan door de directievoerder essentieel is. Indien de hoofdaannemer al het aangeleverde hout of houtproduct goed administreert, kan hij eenvoudig een slotdocument opstellen. Het slotdocument laat op één A4-tje in één oogopslag zien, welk hout geleverd op de bouwplaats echt FSC-gecertificeerd is. Daarmee garandeert de hoofdaannemer aan zijn opdrachtgever, welke partijen hout of houten producten met FSC-certificering geleverd zijn.

Gebruik FSC-hout in 2016/2017
Elk jaar analyseert de gemeente Amsterdam het gebruik van FSC-hout bij bouwprojecten op basis van door projecten aangeleverde informatie, de ingevulde vragenlijsten en de doorgekregen CoC-nummers4. Voor zo’n 80 procent van de projecten is dit jaar informatie aangeleverd.
Bij driekwart van de 35 projecten waarbij hout gebruikt is voor buitenkozijnen, gevelbekleding, hekken, vlonders, terrasdelen of andere onderdelen (bijvoorbeeld skelet, vloeren, binnenkozijnen) is aangegeven dat daarbij gebruik is gemaakt van FSC-hout. De meeste ontwikkelaars zetten inmiddels dus wel in op gebruik van FSC-hout, maar de administratie hiervan kan vaak nog een stapje zorgvuldiger. Op basis van een steekproef bleek dat ongeveer de helft de ontwikkelaars die aangaven FSC-hout te gebruiken, een CoC-nummer heeft opgegeven van de hoofdaannemer, waarmee gebruik van FSC-hout ook echt is aangetoond. De andere helft echter had alleen een CoC-nummer van een waarschijnlijk betrokken onderaannemer of een toeleverancier waardoor het wel waarschijnlijk is dat FSC-hout is gebruikt, maar niet volledig zeker. Dat een aannemingsbedrijf zelf FSC-gecertificeerd is, betekent niet automatisch dat ook al het hout wat is toegepast altijd FSC-gecertificeerd is. Een enkele ontwikkelaar kon helemaal geen CoC-nummer overleggen of noemde een niet bestaand nummer.
Gevelkozijnen worden minder vaak geleverd met FSC dan andere houten gebouwonderdelen. Bij slechts 57% van de projecten met houten buitenkozijnen gaf de ontwikkelaar aan met FSC-hout te hebben gewerkt. Bij andere gebouwonderdelen was de score beter: bij ruim 70% van de projecten met houten gevelbekleding en houten hekken/vlonders/terrasdelen werd FSC-hout gebruikt. Bij de andere houten onderdelen (bijvoorbeeld skelet, vloeren, binnen kozijnen) was dat 86%.

De gemeente blijft alle ontwikkelaars oproepen FSC-hout te gebruiken: gebruik van FSC-hout is niet duurder en de impact op duurzaamheid in de wereld is groot.

 

 

1 In tegenstelling tot de productiecijfers van de gemeente Amsterdam gaat het hier om opgeleverde woningen en niet in aanbouw genomen woningen. Daarnaast wordt hier ook gekeken naar vernieuwbouw, bij de productiecijfers worden deze niet meegenomen.
2 De EPC norm geldt niet voor de verbouw-woningen. Vermoedelijk scoren deze een hogere EPC.
3 De Amsterdamse subsidie voor de Amsterdamse Klimaatwoning kan ook alleen worden aangevraagd bij uitsluitend gebruik van FSC-hout. Bouwbrief 2011-116: Subsidieverordening Basiskwaliteit 2011 met nieuwe subsidie Amsterdamse Klimaatwoning.
4 De gemeente Amsterdam beschouwt het gebruik van FSC-hout als aangetoond wanneer het aangeleverde CoC-nummer (Chain of Custody) bij FSC Nederland staat geregistreerd op naam van de hoofdaannemer.

Over deze site

Disclaimer
Amsterdam.nl