Naar Menu

Gemeente
Amsterdam
Gebouwd in Amsterdam
HomeProjectenboekIntroductieAnalyse van de woningbouwproductie

Analyse van de woningbouwproductie 2015/2016

Peter Jansen, Peter Kroon

Veel woningbouwprojecten

Sinds de verschijning van het Projectenboek zijn er niet eerder zoveel woningbouwprojecten opgeleverd. Het aantal steeg tot 92 tegenover 65 projecten in het jaar ervoor. Daarentegen daalde het aantal opgeleverde woningen van 6.802 naar 6.481 woningen. In de onderstaande analyse zijn gegevens opgenomen van 87 projecten van de 92 projecten. Dit komt overeen met 6.337 woningen. Van vijf projecten zijn de formulieren voor de kwaliteitsregistratie niet ingevuld.

 

Dit jaar zijn er maar liefst 70 echte nieuwbouwprojecten opgeleverd. Dat zijn er aanzienlijk meer dan de 38 nieuwbouwprojecten het jaar ervoor. Daarmee steeg het aantal opgeleverde echte nieuwbouwwoningen met ruim 1.000 ten opzichte van het jaar ervoor. De rest van de projecten zijn verbouw, met structurele wijzigingen in plattegrond en indeling (transformatie en samenvoegingen bijvoorbeeld). Het aantal opgeleverde verbouwwoningen was lager dan vorig jaar. Bij twee projecten was zowel sprake van nieuwbouw als verbouw, te weten Pieter van der Doesstraat 34 en het project Elizabeth Otter-Knoll Stichting. Van alle woningen die in dit boek zijn opgenomen, werd 49% als sociale huurwoning opgeleverd. In het jaar ervoor was dat 62%.

 

 

Spreiding over de stad

Evenals in het vorige Projectenboek werden de meeste woningen opgeleverd in stadsdeel Oost (2.248 woningen), goed voor 43%. Als goede tweede werden er in stadsdeel Zuidoost 1.186 woningen opgeleverd waarvan twee grote verbouwprojecten, Blue-Gray en HiCondo.

 

Verdeling per sector

In de meeste projecten werden koopwoningen gerealiseerd. Het aantal projecten met middeldure huurwoningen nam toe tot 19. Het jaar ervoor werd in zes projecten middeldure huur gerealiseerd. Sociale huur en dure huur kwam bij 23 projecten voor. Bij 19 projecten was er sprake van spreiding over de verschillende sectoren.

 

Woningtype

De gemiddelde opgeleverde woning is met 60 m² groter dan het jaar ervoor. Toen was deze amper 50 m² groot. Het lage gemiddelde komt door de grote aantallen studenten/starterswoningen die zijn opgeleverd. De opgeleverde eengezinswoningen hadden een gemiddelde grootte van 124 m². De woninggroottes laten een grote variatie zien. De appartementen varieerden in grootte tussen 13-568 m² en de woninggrootte van eengezinswoningen liep uiteen van 87-290 m². Hieronder een paar voorbeelden ter illustratie

  • Daalwijk 17-19, 23-71, stadsdeel Zuidoost: kleinste opgeleverde appartement van 13 m²
  • 900 Mahler - stadsdeel Zuid: grootste opgeleverde appartement van 568 m²
  • Laan van Spartaan - Noordstrook A, stadsdeel West: kleinste eengezinswoning van 87 m²
  • Oostpoort Plot 2a, stadsdeel Oost: grootste eengezinswoning van 290 m²

 

De drie grootste projecten in aantal woningen zijn:

  • Amstelhome - 519 nieuwbouw studentenwoningen
    in stadsdeel Oost
  • Jacques Veltmanstraat - 419 nieuwbouw studentenwoningen
    in stadsdeel Nieuw-West
  • Smiley - 364 nieuwbouw studentenwoningen in
    stadsdeel Oost

 

De meeste eengezinswoningen waren koopwoningen, maar er werden ook honderd eengezinswoningen in de vrije sector huur opgeleverd. De meeste eengezinswoningen in de markthuur (59 stuks) werden gerealiseerd in het project Breehorn Fase 1a in stadsdeel Noord.

 

Buitenruimte en berging

Van de opgeleverde nieuwbouwwoningen (exclusief bestaande bouw) beschikt 66% over een privé-buitenruimte. Dat is aanzienlijk meer dan de 50% in het vorige Projectenboek. Dit cijfer wordt vooral beïnvloed door het grote aantal studentenwoningen, waar vaak geen privé-buitenruimten is opgenomen. Deze beschikken doorgaans wel over een collectieve buitenruimte. Hetzelfde geldt voor de privé-bergruimte. Ook hier beschikken studentenwoningen vaak niet over een privé-bergruimte, maar over een gemeenschappelijke voorziening. Uiteindelijk beschikt 66% van de opgeleverde nieuwbouwwoningen over een bergruimte. Het ontbreken van enige buitenruimte of bergruimte kwam bij de opgeleverde nieuwbouwwoningen niet tot nauwelijks voor.

 

Aanpasbaar bouwen
Aanpasbaar bouwen is een manier van ontwerpen, bouwen en verbouwen van woningen, waardoor deze in een later stadium eenvoudig en tegen lage kosten kunnen worden aangepast wanneer een bewoner gehandicapt of slecht ter been raakt. Aanpasbare woningen worden dus niet op voorhand ontworpen voor mensen met een handicap. Een aanpasbare woning is ook zonder dat nog aanpassingen zijn uitgevoerd ‘bezoekbaar’, dat wil zeggen toegankelijk voor een rolstoel. Van de nieuwbouwappartementen die aanpasbaar zouden kunnen zijn, blijkt dat 40% aanpasbaar is. Dit is vergelijkbaar met het cijfer uit het vorige Projectenboek. Dit lage percentage komt vooral door het grote aantal starters/studentenappartementen die doorgaans niet aanpasbaar zijn. Daarnaast zijn er ook zelfbouwprojecten opgeleverd, waarvan de woningen niet altijd aanpasbaar zijn. Van de door woningbouwcorporaties gebouwde sociale huurwoningen die in dit boek zijn opgenomen was 80% aanpasbaar. Dit is exclusief zelfbouw en starters/studentenwoningen.

 

Duurzaamheid

 

De komende decennia ligt er voor Nederland en met name voor Amsterdam, een grote woningbouwopgave. Nu de crisis echt voorbij is wordt deze opgave gelukkig weer met veel daadkracht opgepakt en de productie ligt op stoom, een gewenste ontwikkeling gezien de snelle bevolkingsgroei van Amsterdam en de grote vraag naar woningen. Zoals bekend groeit de bevolking niet alleen in Amsterdam, maar ook in de wereld als geheel. En daarom is ook een duurzame productie van woningen noodzakelijk om de planeet leefbaar te houden. Voor alle bedrijven in de bouw is een duurzame productiewijze daarmee een onlosmakelijk onderdeel geworden van verantwoord ondernemerschap.

 

Ook de gemeente Amsterdam vindt duurzaamheid bij nieuwbouw zeer belangrijk. Bij nieuwe gronduitgiften selecteert de gemeente de ontwikkelende partij daarom voor tenminste 30% op het selectiecriterium ‘duurzaamheid’. Een belangrijke gemeentelijke ambitie is dat nieuwbouw ‘energieneutraal’ wordt geproduceerd, dat wil zeggen een Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) heeft van niet hoger dan 0,15. Het selectiecriterium ‘duurzaamheid’ is daarom tot nu toe vaak geoperationaliseerd als ‘de EPC-score’. Deze selectiemethode heeft al verschillende projecten met scherpe energieprestaties opgeleverd. Daarnaast wordt onderzocht hoe nieuwbouw ook meer ‘circulair’ kan worden gerealiseerd. Hoe dat precies moet en wat we als definitie gaan aanhouden voor een dergelijk verzamelterm, is iets dat de gemeente de komende tijd samen met ‘de markt’ uitzoekt.

 

Drie aspecten op het gebied van duurzaamheid hoe de nieuwbouwwoningen het afgelopen jaar scoorde.

 

Energieprestatie

Deze wordt hier uitgedrukt in de EPC, de gebruikte maat voor energetische efficiëntie. De wettelijke eisen aan nieuwbouwwoningen, waaronder de EPC-eis, staan in het Bouwbesluit. Periodiek wordt de EPC-eis aangescherpt. In 2006 ging de EPC voor nieuwbouwwoningen naar 0,8, in 2011 naar 0,6 en per 1 januari 2015 is de EPC-eis in het Bouwbesluit 0,4. Deze laatste aanpassing betekent een aanscherping van de eis van 20% tot 50%. De nieuwe eis geldt op het moment van indienen van de bouwaanvraag. Er zit tijd tussen goedkeuring van de bouwaanvraag en de start bouw. En er zit tijd tussen start bouw en de oplevering. Daarom kunnen opgeleverde woningen een EPC score hebben die hoger is dan de op moment geldende EPC-eis in het bouwbesluit. De gemiddelde EPC van alle in dit boek opgenomen nieuwbouwwoningen is 0,51. Bij acht projecten was sprake van een EPC van boven de 0,6.

 

De volgende projecten hadden een EPC van 0,2 of lager en daarmee de beste scores:

  • Costa Rica; stadsdeel Oost
  • CPO Samenwerkers Amstel C1; stadsdeel Oost
  • BlackJack; stadsdeel Noord
  • PATCH22; stadsdeel Noord
  • Stadstuin Overtoom - Energietuin, Watertuin; stadsdeel Nieuw-West

Conclusie Energieprestatie

De gemiddelde EPC score van opgeleverde woningen in de periode 2015-2016 is nu 0,51. In de periode 2014-2015 was dat nog 0,58, er is dus duidelijk sprake van een verbetering van de energieprestatie van de nieuwbouw. Er zitten in ‘de pijplijn’ nog wat projecten met een naar huidige maatstaven matige energieprestatie, maar dit aantal neemt jaarlijks af. Nieuwe projecten moeten voldoen aan strengere eisen. Daarbij zijn sinds 2015 tenders doorgaans gewonnen door energieneutrale projecten. De verwachting is dan ook dat de energieprestatie van nieuwbouw de komende jaren verder verbetert.

 

Duurzaam hout (FSC-hout)

Een van de in de basis meest circulaire bouwmaterialen is hout. Een mooi materiaal dat in principe onbeperkt voorradig is. Dit is echter alleen het geval als de productie van hout op een duurzame wijze gebeurt. Niet-duurzame (of zelfs illegale) houtwinning leidt tot ontbossing, verminderde biodiversiteit, erosie en soms ook tot woestijnvorming en het uitsterven van diersoorten. De lange termijn economische ontwikkeling van herkomstlanden wordt erdoor geschaad en vaak zijn de werkomstandigheden van werknemers in de niet-duurzame houtwinning ondermaats. In het klimaatverdrag van Parijs van 2015 is als een van de concretere maatregelen opgenomen dat de deelnemende landen actie moeten ondernemen om opslagvoorraden van koolstof (‘sinks’) , zoals bossen te bewaren en te vergroten. Met het kopen van hout uit duurzaam beheerde (tropische) bossen leveren we als westerse landen op een relatief eenvoudige manier een bijdrage aan het voorkomen van klimaatverandering. Een belangrijk onderdeel van verantwoord ondernemerschap, ligt dus ook in het gebruik van uitsluitend duurzaam geproduceerd hout bij nieuwbouw.

 

Wereldwijd bestaan er verschillende boscertificeringssystemen, die claimen zekerheid te bieden over verantwoord bosbeheer. Onafhankelijk onderzoek van maatschappelijke organisaties en wetenschappers toont echter aan dat alleen het keurmerk van de Forest Stewardship Council (FSC) voldoende objectieve en meetbare minimumeisen hanteert. De gemeente Amsterdam beschouwt daarom ook alleen het certificaat van het FSC als betrouwbaar en roept alle ontwikkelaars en bouwbedrijven op alleen hout met het FSC-keurmerk te gebruiken. Het goed en aantoonbaar gebruik van FSC-hout is relatief eenvoudig.

 

Hoe werkt het FSC-keurmerk? Informatie over de principes voor duurzaam bosbeheer die FSC hanteert, vindt u op http://www.fsc.nl/de-fsc-principes

 

Het FSC-keurmerk is eenvoudig aan te tonen. Op de factuur en de pak- of leverbon van het hout of het houtproduct staat vermeld in welk project het product wordt aangebracht en wie de (hoofd) aannemer is. Op de factuur dient het CoC-nummer (Chain-of-Custody) van de (hoofd)aannemer vermeld te staan. Daarmee is gewaarborgd dat elke partij in de bouwketen van dit houten product is aangesloten aan de Chain of Custody. De laatste in de rij is steeds verantwoordelijk voor de controle van het CoC-nummer van de voorgaande partij.

 

Indien de hoofdaannemer al het aangeleverde hout of houtproduct goed administreert, kan hij eenvoudig een slotdocument opstellen. Het slotdocument laat op één A4-tje in één oogopslag zien, welk hout geleverd op de bouwplaats echt gecertificeerd is. Daarmee garandeert de hoofdaannemer aan zijn opdrachtgever, welke partijen hout of houten producten met FSC-certificering geleverd zijn.

 

De opdrachtgever is de eindverantwoordelijke partij. Ook als een opdrachtgever FSC-hout in zijn programma van eisen opneemt en de architect dat vervolgens in zijn bestekken voorschrijft, blijkt dat toezicht op de naleving hiervan door de directievoerder essentieel is.

 

Hoewel alle betrokken partijen in de bouw doorgaans instemmend knikken wanneer het gebruikt van FSC-hout ter sprake komt, is het aantoonbaar gebruik van FSC-hout in de Amsterdamse nieuwbouw de laatste jaren helaas nog steeds geen vanzelfsprekendheid.

 

Slechte resultaten

Net als in voorgaande jaren heeft de gemeente Amsterdam zich bij de analyse van aangeleverde informatie van FSC-hout vooral gericht op de toepassing bij hardhouten buitengevelkozijnen. Dit omdat er in buitengevelkozijnen veel hout wordt verwerkt en omdat bij buitenkozijnen vaak gebruik wordt gemaakt van hardhout. De keuze voor analyse van de situatie bij hardhouten buitengevelkozijnen betekent natuurlijk niet dat gebruik van FSC-hout bij andere toepassingen van minder belang is.

Bij 29 projecten in dit boek is hardhout toegepast voor de buitenkozijnen. Daarvan is voor 17 projecten aangegeven dat dit met FSC-hout is gebeurd, dat is 60%. In het jaar 2014-2015 was dat nog 80%. Afgelopen jaar hebben 8 projecten aangegeven (27%) dat voor hun hardhouten buitenkozijnen geen FSC-hout is toegepast. In jaar 2014-2015 was dat nog 11%. Dit is helaas een duidelijke verslechtering ten opzichte van verleden jaar.

 

Hieraan moet worden toegevoegd dat veel projecten, die aangeven FSC-hout toegepast te hebben, dit niet met zekerheid kunnen aantonen met de juiste CoC-nummers. De gemeente Amsterdam beschouwt het gebruik van FSC-hout als aangetoond wanneer het aangeleverde CoC-nummer bij FSC Nederland staat geregistreerd op naam van de hoofdaannemer. Vaak zijn de doorgegeven CoCnummers op naam van een onderaannemer of hout leverancier. Het gegeven dat een aannemingsbedrijf FSC-gecertificeerd is, betekend niet automatisch dat ook al het hout wat hij toepast altijd FSCgecertificeerd is. Een FSC-bedrijfscertificaat betekent dus niet automatisch een FSC-houtcertificaat. Bij twee van de 19 projecten waarbij is aangegeven dat wel FSC hout is toegepast, kon geen FSC nummer worden overlegd. In de bijgaande tabel staan de 17 projecten waarbij in elk geval een CoC-nummer is opgegeven.

 

 

ProjectOpdrachtgeverAannemerWoningen
Hardhout buitengevelkozijnen FSC met CoC-nummer
Blok 0 - MyLoftVer. van Opdrachtgevers MyLoft Houthavens AmsterdamHaase Bouwbedrijf46
Laan van Spartaan - NoordstrookA VOF De Stadstuinen (BPD, Ymere)UBA Bouw186
De TooropHeilijgers ProjectontwikkelingHeilijgers Bouw40
Ferdinand Bolstraat 71-77ProWinkoBAM Woningbouw8
RiversAM, BouwinvestBAM Woningbouw75
CPO AmstelwijckCPO Amstelwijck, LingottoVink Bouw18
Elizabeth Otter-Knoll StichtingElisabeth Otter-Knoll StichtingDura Vermeer van Ieperen62
De Smaragdde AlliantieCoen Hagedoorn Bouw102
Kade OsdorpHSB Ontwikkeling, StadgenootHSB Bouw44
Oostpoort Blok 13Habion OntwikkelingWaal135
Costa RicaAlterra, StadgenootIBB Kondor159
InStijlStadgenootBAM Woningbouw60
Breehorn Fase 1aRochdaleVan Wijnen Weesp80
De AnkerplaatsBanne Binnen CV (AM, Rochdale)BAM Woningbouw34
De CompagnonBlauwhoedBAM Woningbouw24
EmeraldAMBAM Woningbouw176
SwitiBPDBAM Woningbouw53
Hardhout buitengevelkozijnen FSC zonder CoC-nummer
Crystal HousesWarenar CVWessels Zeist4
Banstraat 23-27Parkveste IVBouwbedrijf M.J. de Nijs en Zonen6
Hardhout buitengevelkozijnen, geen FSC hout
Oude Braak 19, Sint Jacobsstraat 10-18J. Bakker Holding, UMB VastgoedBalut Bouw8
Nicolaas Witsenkade 27R.E.F. Houtman, J.W. LubbersVerplancke & Groot5
Pieter van der Doesstraat 34Beekman ParticipatiesBot Bouw7
P.C. Hooftstraat 170-176Ivemo, Saturnus IIBot Bouw4
Kop in de VolkerWessels VastgoedKondor Wessels Amsterdam27
At AmstelAmstelkwartier VOF
(Maarsen Groep, Van Wijnen Projectontwikkeling Midden)
Van Wijnen Weesp47
Binnentuinen van NoordStadgenootKBK Bouw42
Schepenlaan 15-41RochdaleVan Wijnen Weesp14
Hardhout buitengevelkozijnen, geen info over FSC
Damrak 35-36, Nieuwendijk 123-125RowaNissan Constructions7
Ten KatestraatParticulierKondor Wessels16

 

 

Conclusie gebruik FSC-hout

Op basis van de analyse van de hardhouten buitengevelkozijnen moeten we concluderen dat het nog niet goed gaat. En dit jaar was de score lager dan het jaar ervoor. Een aantal opdrachtgevers en aannemers heeft gebruik van FSC-hout inmiddels uitgewerkt in een goed geborgde duurzame werkwijze, hulde voor hen! Bij veel andere opdrachtgevers en aannemers valt nog het nodige te verbeteren. De wens lijkt aanwezig en er wordt wel aangegeven dat er FSC-hout gebruikt is. Maar, de administratie is niet zorgvuldig genoeg om er zeker van te kunnen te zijn dat het hout werkelijk duurzaam is. Helaas is er een stijgend aantal projecten waar bij buitengevelkozijnen gewoon helemaal niet is ingezet op gebruik van FSC-hout.

 

De gemeente roept daarom alle opdrachtgevers, architecten en aannemers nogmaals op het gebruik van FSC-hout niet alleen van harte te ondersteunen en belangrijk te vinden, maar het daadwerkelijk gebruik ervan ook écht te borgen in het werkproces. Want wat duurzaamheid betreft is FSC-hout laaghangend fruit. De milieuwinst is groot en het gaat niet om grote investeringen.

 

Koper, zink en thermisch verzinkt staal

Als koper, zink of thermisch verzinkt staal in contact komt met regen- en oppervlaktewater, dan komen deeltjes van deze metalen in het water terecht. Dat kan worden voorkomen door deze materialen niet toe te passen in de buitenschil van het gebouw of ze afdoende af te dekken met van een coating zodat zinkdeeltjes niet kunnen afspoelen naar het oppervlaktewater. Dit geldt voor gevelbekledingen, dakbedekkingen, hekwerken en buitentrappen, maar eveneens voor goten en regenwaterafvoeren.

 

Het voorkomen dat koper, zink of thermisch verzinkt staal in contact komt met regen- en oppervlaktewater, was een basiseis van de Basiskwaliteit Woningbouw Amsterdam. In de nieuwe samenwerkingsafspraken tussen gemeente Amsterdam en de woningcorporaties is deze Basiskwaliteit niet langer opgenomen. Het aantal projecten waarbij voldoen aan de Basiskwaliteit onderdeel is van de afspraken neemt daarom af. In deze rapportage wordt nog wel gerapporteerd over de mate waarin koper, zink en verzinkt staal in contact komen met regen en oppervlaktewater.

 

Van de 78 projecten die over dit onderwerp informatie hebben aangeleverd hebben 55 projecten gebruik gemaakt van koper, zink of thermisch verzinkt staal bij gebouwonderdelen die contact hebben met (regen) water. Bij 23 projecten zijn deze materialen niet toegepast.

 

Toepassing koper, zink of thermisch verzinkt staalAantal projecten met Wel gecoat materiaalAantal projecten met Niet gecoat materiaal
Gevelonderdelen137
Dakonderdelen86
Hekken en buitentrappen39 -
Goten213
Regenwaterafvoeren 612

 

Bij de analyse van de aangeleverde gegevens over het gebruik van koper, zink of thermisch verzinkt staal vallen een paar dingen op. Bij ‘gevelonderdelen’ was bij twee derde van de betreffende projecten het materiaal gecoat. In 2014-2015 was dat nog bij de helft van de projecten, dus hier is sprake van een verbetering. Bij ‘dak onderdelen’ heeft ruim de helft van de betreffende projecten gebruik gemaakt van gecoat materiaal. In 2014-2015 was dat nog bij slechts twee van de elf betreffende projecten het geval, dus ook hier zien we een verbetering.

Bij hekwerk en buitentrappen wordt vaak gebruik gemaakt van bovengenoemde materialen en bij alle projecten ging het om toepassing in een gecoate vorm. Ook in 2014-2015 waren deze gebouwonderdelen doorgaans gecoat, in slecht twee gevallen was dat toen niet het geval. Bij regenwaterafvoeren en vooral bij goten wordt ook regelmatig voor genoemde metalen gekozen en daarbij wordt juist zelden gekozen voor een gecoate variant. Dit terwijl ‘contact met regenwater’ bij deze toepassingen geen bijkomstigheid is, maar juist de functie van het gebouwonderdeel. In 2014-2015 was de verhouding gecoat / niet-gecoat vergelijkbaar met dit jaar. De score bij de goten en de regenwaterafvoeren doet vermoeden, dat bij de veelvuldige coating van hekken en buitentrappen duurzaamheid niet per se het hoofddoel is. Wellicht is een ander doel dan duurzaamheid, bijvoorbeeld de wens dit gebouwonderdeel een bepaalde kleur te geven, hier zwaarwegender.

 

Conclusie bij koper, zink of thermisch verzinkt staal Wanneer koper, zink of thermisch verzinkt staal wordt toegepast dan wordt het materiaal vaker dan voorheen gecoat. Of dat puur uit duurzaamheidsoverwegingen gebeurt, is echter de vraag. Hoe dan ook ontwikkelt het resultaat zich nu in de gewenste richting.

 

Over deze site

Disclaimer
Amsterdam.nl